Тақырып – 2. Әлемдік ипотекалық нарық

1. Әлемдік ипотекалық нарықтың дамуы

2. Әр түрлі елдердің ипотекалық нарықтары
Сұрақ 1.

«Ипотека» термині алғаш рет біздің дәуірімізге дейінгі VI ғасырдың басында Германияда пайда болды (оны архонт Солон енгізді) және сол кездің өзінде-ақ анықталған жер иеліктеріне несиелер алдындағы қарызгердің жауапкершілігін қамтамасыз етумен байланысты болды. Солонның ізбасары Драконт осыған сәйкес жеке меншік пен оның қозғалатын бөлігіне жасалған кез келген шабуылды қатаң жазалайтын тәртіп енгізді (б.д.д. 621 ж.). Тарихта оған және оның тәртіптеріне «айдаһар заңдары» деген анықтама кездейсоқ бекітілмеген.

Біздің дәуірімізге дейінгі 594 ж. Солон өз реформаларын жүзеге асырады, соның ішінде жер қарыздарын ауыстырады, мүліктің мұрагеріне көшуі міндетті болмау еркіндігін енгізеді.

Алғашқыда Афинада осындай түрдегі міндеттемелердің кепілі ретінде қарыз алушы өз тұлғасын қойды. Қарызды төлей алмаған жағдайда оған құлдық қаупі туатын. Жеке жауапкершілікті мүлікке ауыстыру үшін Солон «Бұл жер анықталған сомадағы шағымды қамтамасыз етуге қызмет етеді» деген жазуы бар бағананы қарыз алушының жеріне қоюды ұсынды. Мұндай бағананы ипотека деп атады. Грекше ол бағана дегенді білдіреді. Мұндай бағанада жер иесінің барлық түріне отыратын қарыздары белгіленеді. Кейінен бұл мақсатта ипотека деп аталған ерекше кітаптар қолданыла бастады.

Ипотекалық жүйенің мақсаты құпия әдістер арқылы қозғалмайтын мүлікке құқықты белгілеу кауіпінің алдын алу болып табылады. Жер — бұл жеңіл айналатын тауар, сол себепті бұл сатып алушылар мен кепілдікке несие берушілер үшін де қауіпті және бұл меншік жер қарыздардан босатылмайды немесе қарызға салынады. Осындай себептерге байланысты, ипотека мүлікті қамтамасыз етуді меншік иесінің тұлғасына қарай емес, оның мүлкінің құнында болғандықтан, мүліктің басқа иегерге көшірілуін шектеді. Уақыт өте келе «ипотека» сөзі кепіл белгілеу үшін қолданыла бастады.

Біртіндеп ипотека орта ғасырдың еуропалық заңнамаларына енді. Ол Германияда ХIV ғасырдан кейін пайда болса, Францияда XVI ғасырдан бастап жасырын ипотека қызмет етті. Ол сенімді заттың құқығы болды, бірақ ол ерекше кітапқа арнайы жазбалар енгізгеннен кейін ғана болған еді.

Ипотекалық жүйе әр елде кеңінен дами отырып, 1783 жылы жарғы арқылы Пруссияға, 1811 жылы азаматтық жинақтау арьаылы Австрияға, 1843 жылғы жарғы арқылы Саксонияға енгізілді.

Бірінші ипотекалық банк 1770 жылы Силезияда құрылды. Бұл ірі шаруа қожалықтарына қаржылық көмек көрсететін мемлекеттік банк болды. Ол қаражаттар тарту үшін кепілдік актісін (ипотекалық облигацияның түрлерін) шығарды.

Қазіргі кезде әлемдегі тұрғын үй саласын инвестициялау технологиясы үш негізгі қағада арқылы құралуда:

— келісім жинақтары;

— ипотекалық несиелендіру;

— мемлекеттік қолдау.

Әрине, осы қағидалардың нақты өткізілу механизмі ерекшеленуі мүмкін. Мысалы, өзара келісім жинақтарының әр түрлі үлгілері еуропалық елдерде ерекше кең тараған. Құрама Штаттарда тұрғын үй құрлысын инвестициялаудың ипотекалық үлгісі басым.

Малазиялық «Кагамас» үлгісі (ипотекалық компанияның аты) ипотекалық несиелеу нарығын дамытуда аса үлкен қызығушылық тудырып отыр. Бұл үлгі Ұлттық банк, ірі коммерциялық банктер және басқа да қаржы ұйымдарының қатысуымен ЖАҚ формасында арнайы ипотекалық компания құру жолымен қызмет етеді. Ол несие берушілерден (банктерден) ипотекалық несие сатып алады, содан кейін сатып алынған ипотекалардың пулдарымен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар — ипотекалық облигациялар шығарады (басқа сөзбен айтқанда, қозғалмайтын мүлікке қарыздық құқықтар). Ипотекалық облигацияларды сата отырып, қорпорация өзінің ипотекалық несиелерді сатып алу шығындарын жабады, ол банктер өз кезегінде жаңа несиелер ұсыну үшін алынған қаражаттарды жұмсау мүмкіндігін алады, бұл соңында тұрғын үй құрылысы нарығын ынталандырады. Берілген осы үлгі Фенни Мэй және Фредди Мак ипотекалық агенттіктері қатысатын американдық үлгіге бірқатар ұқсас келеді. Бірақ американдық үлгіден ерекшелігі агенттік ипотекалық пулдарды «кепілдік актісімен қамтамасыз етілген бағалы қағаз» түрінде алдағы уақытта оларды сату үшін қайта сатып алады. Малазиялық үлгіге сәйкес агенттік оларды өз портфелінде сақтай отырып, белгілі бір сападағы кепілдік пулдарын сатып алады және ипотеканың пулдарын қайта қаржыландыра отырып, меншікке қарызды міндеттемелерді эмиссиялайды.

Малазиялық үлгінің негізгі артықшылығы ипотекалық компаниялар капиталына қатысу арқылы мемлекет қамтамасыз ететін қарапайымдылық пен сенімділік болып табылады. Анықталған критерийлерге жауап беретін ипотекалық несиелерді сатып алу ипотеканың нарық субъектілерін орталықтандырумен және банк пен «Кагамас» арасындағы келісім түріне байланысты банк агенттік алдында анықталған міндеттемелерді көтереді. Кері сатып алу міндеттемесі бар келісімшарттар жасаған кезде банк «Кагамас» талаптарына жауап беруден қалған несиелерді жедел сатып алуды жүзеге асырады. Кері сатып алу міндеттемесі жоқ келісімшарттар жасаған кезде барлық қауіпті тәуекелдерге баруды агенттік өзіне қабылдайды, ал банк қызмет етуші банктің комиссиялық сыйақысы жоқ қарыз алушылар төлемдерінен тұратын «Кагамас» төлемдерін енгізу жолымен несиелерге қызмет көрсетеді.

Еуропаның ипотекалық нарығы облигация шығару сұрақтары жөнінде банктерге дербестік беруді жобалайды және үлкен келемді секьюритизация жүргізетін қандай да агенттіктің болуын талап етпейді.

Несиелеудің сызбасы өте қарапайым: банктер жылжымайтын мүлікті төменгі бағамен несиелендіруде қарыз ақшаның қажеттілігін және инвесторлардың өтімді, табысты және сенімді жоғары бағалы қағаздардың керек екендігін негізге ала отырып, нарықта делдалдар ретінде қызмет етеді. Банктер алдымен бірінші сыныпты кепілдік актісімен қамтамасыз етілген жылжымайтын мүлік несиесін ұсынады, содан кейін бұл несиелер бір үлгідегі пулдарға топтастырылады. Мұндағы келесі қадам — жоғары деңгейде кдмтамасыз етілетін ипотекалық несиелер пулы мен банктің өз кепілі болып табылатын бағалы қағаздарды - ипотекалық облигацияларды шығару. Осылайша, ипотекалық облигация ипотекалық несиелерді қаржыландыру үшін қызмет етеді. Бұл жағдайда мынадай қағидалар сақталуы қажет:

- жабу;

- сәйкестілік.

Сәйкестілік қағидасы активтер тартылған қаражаттар мерзімдерінің сәйкес келуін қарастырады. Банк активтер мен міндеттемелер бойынша өтеу мерзімінің сәйкес келуін қадағалауы керек.

Германияда 1900 жылдан бері ипотекалық банктердің арнайы желісі бар. Сол кезден бастап олардың бірі де ойсыраған жоқ. Олар тіпті, бірінші және екінші дүниежүзілік соғыс уақыттарында да өз салымшыларына кепілдік актісі парақ бойынша пайыздарын төледі. Сондай-ақ XVIII ғасырдың аяғынан бастап Германияда нақты жинақтардың классикалық формасындағы жинақтаушы құрылыс кассалары болды. Бұл кассалар қарапайым қағида бойынша қызмет етті: егер бір үйдің құрылысы үшін 10000 мың ақша бірлігі қажет болып, ал өзінің жеке баспанасының болуын армандаған әрбір адам бір жылда тек мың ақша бірлігін үнемдейтін болса, онда ол тұрғын үйді 10 жылдан кейін ғана тұрғыза алады. Ал осындай адамдар өз ниеттерін жүзеге асыру үшін қаражаттарын біріктірсе олардың бірі тұрғын үйді бір жылдан соң, екіншісі екі жылдан кейін және т.с.с. тұрғыза алады. Қазіргі уақыттағы құрылыс жинақ кассалары — Германиядағы тұрғын үй саласын инвестициялау институттарының бірі.

Келісімшарттың тұрғын үй жинақтарының басқа да үлгілері Франция мен Ұлыбританияда қалыптасқан. Францияда тұрғын үй жинақ шоттарының екі түрі бар. Бірінші шот А жинақ кітапшасы деп аталатын шоттар. Бұл шотта 100000 франкке дейін ақша жинауға және тек осыдан кейін ғана 150 мың франк көлемінде жылдық пайызы 3,75% болатын жеңілдікпен тұрғын үй несиесін алуға болады. Сондай-ақ жалпы жинаққа 7,5 мың франк мөлшерінде мемлекеттік сыйақы қосылып отырады.

Тұрғын үй жинақ шоттарының екінші түрі — РЕL (тұрғын үй жинақ жоспары) шоттары деп аталады. Бұл шоттарда 400 мың франкке дейін жинақ салуға және 600 мың франкке дейінгі сомада жылдық пайызы 4,8% болатын жеңілдікпен тұрғын үй несиесін алуға болады. Несиелерінің мөлшерлемесі 4-5%-ға тең, яғни нарықтық мөлшерлемеден төмен. Ірі жер банкі (Креди фонсье де Франс) және оның филиалы — Кәсіпкерлер конторасы (Контуар дез антрепренер) жер иелері мен құрылыс компанияларының тұрғын үй және өндірістік құрылысы үшін қарыз /ссуда/ береді. Ипотекалық операциялар негізінен ірі құрылыс компаниялары мен жер иелеріне орта және ұзақ мерзімді ипотекалық қарызды 3 жылдан 20 жыл мерзімге берумен байланысты болып келеді.

Ұлыбританияда құрылыс қоғамдарынын жүйесі өткен ғасырдан бері табысты қызмет атқаруда. Олардың жұмыс механизмі немістің қызметкерлеріне сәл ұқсайды, бірақ тұрғын үй несиесін алу үшін олар міндетті түрде құрылыс қоғамының салымшысы болуы керек. Соңғы жылдары Біріккен Қорольдік банкісінің заннамасын либеризациялау нәтижесінде құрылыс қоғамының қызметі коммерциялық банктер қызметімен көбірек қиылысып отырды.

Америка Құрама Штаттарында президент Ф. Рузвельттің кезінде-ақ тұрғын үй құрылысын несиелеу мен тұрғын үйді меншіктеудің тармақталған ипотекалық жүйесі құрыла бастады. Белгілі болғандай, американдық ипотека ондаған жылдар бойы мемлекеттің күшті қолдауын алды және дамыған экономика арқылы ғана тұрғын үйді иеленудің жетекші формасына айналды.

АҚШ-тағы ипотекалық тұрғын үй несиесі — бұл тұрғын үйді иелену үшін сол иеленетін тұрғын үйдің өзін міндеттемелерді қамтамасыз ету үшін кепілдік актісіне 3 жыл немесе одан да көп мерзімде банктер (несиелік ұйымдар) немесе заңды (несиелік емес ұйымдар) және жеке тұлғаларға (азаматтарға) берілетін несие немесе қарыз. Бүгінгі таңда АҚШ-тағы тұрғын үйді қаржыландыру жүйесі - бұл ипотекалық банктер, жинақтық және несиелік қауымдастықтар, коммерциялық және жинақ банктері, сақтандыру компаниялары, зейнетақы қорлары сияқты көптеген мекемелер қызмет ететін үлкен ауқымдағы жалпыұлттық күрделі нарық болып табылады.

1. Малайзиядағы ипотекалық нарықтың ерекшеліктері қандай?

2. АҚШ-тағы ипотекалық нарықтың ерекшеліктері қандай?

3. Германиядағы ипотекалық нарықтық ерекшеліктері қандай?

1. 
   Искаков У.М., Бохаев Д.Т., Рузиева Э.А. Финансовые рынки и посредники – Алматы. Экономика, 2005 г.
   
2. 
   Кидуэлл Дэвид и др. Финансовые институты, рынки и деньги, СПб., 2000 г.
   
3. 
   Лаврушин О.К. Деньги, кредит, банки.- М.: Финансы и статистика, 2000 г.
   
4. 
   Михайлов Д.М. Мировой финансовый рынок.- М., 2000 г.
   
5. 
   Бельгибаева К.К. “Финансовая и банковская статистика” Учебное пособие. Алматы. Экономика. 2000г.
   
6. 
   Банковское дело и финансовое управление рисками. Учебное пособие. М.Озиус и Б. Путнам (на русском языке) под редакцией Шакила Фаруки. ИЭР Мирового банка. Вашингтон, 1992 г.
   
7. 
   Потнер Р. Введение и регулирование, надзор и анализ банковской деятельности. Вашингтон: ИЭР Мирового банка, 1994 г.
   
8. 
   Бочаров В.В. Финансово-кредитные методы регулирования рынка инвестиций. М: Финансы и статистика, 1993 г.
   
9. 
   Кенжегузин М.Б., Додонов В.Ю. Рынок ценных бумаг Казахстана – Алматы, 1999 г.
   
10. 
    Алехин Б.И. Рынок ценных бумаг. Введение в фондовые операции.- Самара:Сам Вен, 1992г.Финансы предприятий: Учебное пособие/ под ред. Бородиной М: банки и биржи, 1995г.
    
11. 
    Бейсембетов И.К. Фондовый рынок Республики Казахстан.- Алматы, 1997 г.
    
12. 
    Нурсеитов А.А Финансовый менеджмент: Учебное пособие, Алматы КазГАУ, 1996 г.
    

2. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексі

3. Қазақстан Республикасындағы бағалы қағаздар нарығы бойынша нормативтік-заңдық актілер жинағы. 2 том. - Алматы, 1997-1999 жж.

4. «Мұнай туралы» Қазақстан Республикасының Заңы, 28.06.95 ж. № 2350.

5. Қазақстан Республикасының «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» 3аңы, 23.12.1995 ж.

6. Қазақстан Республикасының «Валюталық реттеу туралы» Заңы, 24.12.1996 ж.

7. Қазақстан Республикасының «Лицензиялау туралы» Заңы, 7.04. 1995 ж.

8. Қазақстан Республикасының «Қазақстан Республикасындағы баға-лы қағаздармен мәмшелерді тіркеу туралы» Заңы, 05.03.1997 ж.

9. Қазақстан Республикасының «ҚР инвестициялық қорлары туралы» Заңы, 6.03.1997 ж.

10. Қазақстан Республикасының «ҚР вексель айналысы туралы» Заңы,

28.04.1997 ж.

11. Қазақстан Республикасының «Қоршаған ортаны қорғау туралы»

Заңы, 15.06.1997 ж. № 160-1.

12.Қазақстан Республикасының «ҚР зейнетақымен қамтамасыз ету туралы» Заңы, 20.06.1997 ж.

ІЗ.Қазақстан Республикасының «Шектеулі және қосымша жауапкершілікті серіктестік туралы» Заңы, 22.04.1998 ж.

14. Қазақстан Республикасының «ҚР еңбек туралы» Заңы, 10.12.1999 ж.

№493-1.

15.Правила и стаңдарты деятельности регистраторов. - Алматы: «Ирбис», 2000 ж.

16. Қазақстан Республикасының «ҚР сақтандыру қызметі туралы» Заңы,

18.01.2000 ж.

17. Қазақстан Республикасының «Бағалы қағаздар нарығы туралы» Заңы, 2003 ж.

18.Қазақстан Республикасының «Акционерлік қоғамдар туралы» Заңы, 2003 ж.

19. Қазақстан Республикасының «Қаржы нарығы мен қаржылық ұйымдарды мемлекеттік реттеу және қадағалау туралы» Заңы, 2003 ж.

20. Қазақстан Республикасының «Инвестициялар туралы» Заңы, 2003 ж.

21. Қазақстанның 2030 жылға дейінгі даму стратегиясы.

22. 2003-2015 жж. индустриалды-инновациялық даму стратегиясы.

23.Килячков А.А., Чалдаева Л.А. Рынок ценных бумаг и биржевое дело.-М.: Юрист,2002 г.

24.Капустин М.Г. Евро и его влияние на мировые и финансовые рынки.-М., 2001 г.

25.Шахов В.В. Введение в страхование-М.: «Финансы и статистика» , 1999 г.

26.Антонов В.А. Мировая валютная система и международные расчеты. – Москва Теис. 2000 г.

27.Журнал «Банки Казахстана»

28.Журнал «Деньги и кредит»