P R1 e1 … Rn en
(8)
i
R P( O) i
P( A) i
Р(О) i - - значение i-й технической характеристики оцениваемого объекта; Р(А) i — значение i-й технической характеристики кандидата в аналоги; е i — показатель важности i-й технической характеристики.
Показатель важности e i определяется экспертным путем и характеризует вклад i-й технической характеристики в стоимость объекта. При этом следу- ет соблюдать следующее условие:
е 1 + е 2 +... + е n = 1.
При полном совпадении технических характеристик аналога и оценивае- мого объекта значение близости Р = 1. В качестве аналога выбирается тот кандидат из рассматриваемой группы оборудования, для которого мини- мальна величина модуля разности ׀Р - 1׀.
Опыт показывает, что использование показателей важности дает удовле- творительные результаты в случаях, когда значения технических характери- стик у оцениваемого и аналогичного объектов различаются не более чем на 25 %.
После выбора аналога для определения стоимости объекта оценки цена аналога корректируется с помощью коэффициента значения близости Р. Кроме того, из-за несовпадения даты оценки с датой определения цены ана- лога следует привести стоимость в сопоставимую на дату оценки (по индек- сам цен, индексам инфляции, курсу доллара или иным способом). С учетом этого модель определения стоимости методом технических характеристик выглядит следующим образом:
С (Са I ) P (9)
С - стоимость объекта оценки; Са— цена выбранного аналога; I — индекс приведения цепы за период между датой определения цены аналога и датой оценки.
Следует отметить, что в вышеприведенных формулах рассматриваются лишь количественные характеристики сравниваемых объектов. Те характе- ристики, которые заданы качественно (например, класс точности обработки), можно включить в формулу введением поправочного коэффициента (кото- рый выводится, например, из данных прейскурантов оптовых цен).
В случае рассмотрения оборудования, бывшего в употреблении, необхо- димо корректировать стоимость на степень износа.
1 И
С ( Са I) P 1 И
(10)
а
где И — износ объекта оценки; И а — износ выбранного аналога.
Метод прямого сравнения с аналогичным объектом
Данный метод является основным в сравнительном подходе. Рассмотрим два случая: 1) сравнение с близким (практически идентичным) аналогом; 2) сравнение с аналогом, имеющем параметрические и другие отличия.
Сравнение с близким аналогом
Близкий аналог — это объект той же модели (модификации), что и оце- ниваемый объект, у него нет отличий от оцениваемого объекта по конструк- ции, основным параметрам и оснащению. Возможны небольшие отличия (материалы, конструктивные усовершенствования и др.). Одну и ту же мо- дель машины могут выпускать разные изготовители и это вызывает также некоторые отличия. Близкий аналог в некотором смысле можно считать идентичным объектом, хотя строго идентичных объектов в природе не суще- ствует, особенно среди машин, в конструкции которых изготовители посто- янно вносят те или иные изменения.
Цена близкого аналога служит базой для назначения стоимости оцени- ваемого объекта. Полная стоимость замещения равна цене идентичного объ-
екта, приведенной к условиям нормальной продажи и условиям оценки с помощью так называемых «коммерческих» корректировок.
«Коммерческие» корректировки по своему содержанию можно подразде- лить на три группы.
Первая группа. Корректировка (индексация) по фактору времени.
Вторая группа. Корректировки, устраняющие нетипичные условия про- дажи (ускоренные сроки поставки, отклонение от нормального гарантийного срока обслуживания, наличие ценовой скидки по разным причинам, нестан- дартная комплектация, несовпадение изготовителя, наличие доплаты за осо- бые условия поставки и дополнительные услуги, продолжительное пролежи- вание товара на складе и др.)
Третья группа. Корректировка на наличие НДС.
Корректировки первой и третьей группы выполняются практически все- гда, корректировки второй группы — выборочно с учетом их определенно- сти и значимости.
«Коммерческие» корректировки чаще всего вносят с помощью соответ- ствующих коэффициентов, т.е. умножением исходной цены аналога на ко- эффициент или индекс. Последовательность их внесения большой роли не играет.
Рассмотрим порядок внесения корректировки по фактору времени.
Правила оценки требуют, чтобы использовались самые последние цены на аналоги. Однако как бы мы не стремились найти самые свежие цены, они всегда имеют запаздывание по отношению к дате оценки. Поэтому практи- чески во всех случаях прошлую цену аналога приходится пересчитать в цену по состоянию на дату оценки. Интервал между датой, когда была зафикси- рована цена аналога, и датой оценки обычно небольшой (в пределах одного года), поэтому речь идет о так называемой краткосрочной индексации.
Положим, известна цена аналогичного объекта на какую-то Дату в про- шлом. Нужно пересчитать эту цену на заданную дату оценки. Отрезок вре- мени между датой, когда зафиксирована цена, и датой оценки будем изме- рять количеством целых месяцев.
Скорректированная (проиндексированная) цена аналога на дату оценки
Цкор Ц 0 I n / 0
(11)
где Ц0 — цена аналогичного объекта в базисном (нулевом) месяце; In/0 - кор- ректирующий индекс для n-го месяца по отношению к 0-му месяцу; n - пе- риод индексации, выраженный количеством месяцев.
По смыслу корректирующий ценовой индекс показывает отношение це- ны объекта в n-м месяце к цене того же объекта в 0-м месяце, т.е.
In / 0
Цn
Ц
(12)
0
Для определения корректирующего индекса удобнее всего использовать данные о помесячных цепных ценовых индексах:
Достарыңызбен бөлісу: |
