Орналасқан ауданына байланысты бірінші нысанмен салыстыру мақсатында екінші тұрғын үйдің құнын салыстырмалы әдіс арқылы анықтау

Салыстырмалы маңыздылық кестесін қолдану арқылы сарапшы екі нысанды салыстыруда - оларға "жақсы", "қанағаттанған", "қанағаттандырарлықсыз" деген бағалау түрін беріп, оларды тартымдылық жағынан реттей алады, бірақ бір нысанның екіншісінен қаншалықты жақсы екенін айта алмайды. Басқаша айтқанда, сарапшылардың жауаптары қарапайым тәртіптік кестесімен өлшенеді, қос салыстырмалы нәтижелерімен өзге нысандарымен болып табылады. Талдау үшін сарапшының сарапшылықтарының, сарапшылықтың арнаулы кестесі - салыстырмалы маңыздық кестесіне енгізіледі.

Түзетуді енгізудің 20% астамын бағалаушы методологиясын және түзету аумағының есебін өзі келтіреді.

Түзетулерді дәлелдегенде салыстырмалы нысанның құнын(ұсыныс құндары) түзетуінде барлық түзетулер сарапшылықтың нысанынан салыстырмалы нысанына қарап жасалады. Кері түзету(-) енгізіледі, егер де алынған нысан көрсеткіштері бағаланылып жатқан нысаннан артық болса. Оң түзету(+) енгізіледі, егер де алынып жатқан нысан бағаланылып жатқан нысаннан кем болса.

Берілетін құқықтар салыстырмаларды тек қана жасауға болады, егер нысан және оның аналогтеріне бірдей құқық берілгенде. Түзету енгізіледі ұзақ мерзімді жалға алушының құқығына. Осындай жағдайда жаңа меншік иесінің иеленушілік құқықтарын бағалайды, нақтырақ айтқанда нысанның(шарт нәтижелері бойынша) құнына жалгердың құқығына ағымдық құны қосылады немесе кредиттық қарыз қосылады, ара біздің аналогтерімізде алушының құқықтың қиындатпаушылық анықталмаған емес, сол себепті түзетулер керек емес.

Қаржыландыру шарттары. Мәміленің қатысушыларына ең көп пайданы өздеріне түсіру үшін әр түрлі есеп жолдармен ұсынады, ал ең алдымен нысанның бағалық құнына әсер етеді. Түзету есептері қаржыландыру қаржылық шарттарына байланысты болып келеді, бұл ретте көбінесе түзетулер сатудың шарттарымен және қаржылық шарттарымен байланысты. Мәміленің ең көп таралған шарттарға жатады, бұл сатушы пункттарды өтейді, немесе несие берушіге несие алу үшін сұрайтын несие алу үшін проценттері. Бұл жағдайларда түзетулер есебі проценттерді сатылатын құннан ақшалай есебінде алынып қасталады. Басқа кең тараған жағдайларда сатушының өзі қаржыландырылу жатады, нақтырақ айтқанда ипотекалық несиені ұсыну.Осы тәжіребе барысында нарықта құрылған жағдай бағаланған күні бағалаушы қаржыландырудың қарапайым түрін жібереді, бағалау күніне өз қаражатын пайданалады. Бұдан шыққан түзету көлемі қаржыландырудың 0% құрайды. Нарық шарттары (сату күні) бұл түзетуді еңгізген кезде қойылған бағаның деңгейінде түрлі мезгілдік кездерінде реттеледі. Бірақ, біздің жағдайда барлық аналогтер 2016 жылдың қаңтарынан сатуға шығарылған, сондықтан түзетуді қажет етпейді.

Сату шарттары - барлық аналогтер бағалау күніне шығарылғандар сатылуға да шығарылады, нақты айтқанда берілетін бағасы сатушылардың қойып отырған бағасы. Сол сияқты, мәмілені жасаған кезде осындай нысандармен, жарияланған бағаларға жеңілдік 5 - 15% құрайды. №1,№2, №3 аналог үшін торгқа түзетулер 10% құрады.

Риэлтордың көзқарасына тұзетулер - кейбір ақпараттар, мысалға айтсақ түзетуде пайдаланылатын бағалар риэлторлық компаниясымен қойылған баға болу мүмкін, бұл бағаға риэлторлардың өзіндік комисиялары қосылған, сол себепті қосымша түзетулерді енгізу керек болады, сараптамалар бойынша риэлторлық компаниялары бойынша сатылатын нысандарға 2%-дан 10%-ға дейін қосады. Себебі есепте пәтер сатудың ақпараттарында риэлторлік компаниясы пайдаланылды, сол түзетулер риэлтордің мүддесіне -2%-ға дейін №1,№2, №3 аналогтарға келеді.

Техникалық күйдің шарттары - осы түзетулерді келтіру жылжымайтын мүліктің техникалық күйінің(жөндеудің) деңгейінде реттеледі. Техникалық жағдайға түзету керек емес. Сату уақытына түзету 5-30% құрауы мүмкін.

Конструкция түрлерінің шарттары - түзету саналады конструкцияның түрлерінің арасында, өйткені баға айырмасы осы констукциялар бойынша үлкен болу мүмкін немесе үлкейтілуі жағынан,төмендейі жағына болуы мүмкін. Сатылу күнінің түзетуі 5-30% құрайды.№3 аналогы үшін констуркция түрі 5% түзету құрады.

Коммуникация барына түзету - бағаланатын нысан және салыстырылатын нысандар арасында коммуникация әр түрі болуы мүмкін: жеке телефон немесе телефон матауышпен біледі, бөлек және бірігіп кеткен сантораптар болуы мүмкін (жуынатын бөлме, жуынатын бөлме және дәретхана) пәтердің ішінде. Коммуникацияға түзету еселігі 1-20% құрау мүмкін.Коммуникацияларға түзетулер қажет емес.

Пайдалану мерзімі - бағаланатын нысан және салыстырылатын нысан пайдалану уақыты әр түрлі болуы мүмкін, бұл да жылжымайтын мүліктің бағасына әсерін тигізеді. Пайдалану уақытына түзету 1-30% құрау мүмкін.

пайдалану уақытына түзету 2% құрайды №1 аналогі үшін.

Сәулетшілік-жоспарлық шешім шартты - бұл түзету салыстырмалы жоспарлы құрылым үшін арналған. Сату күніне түзету 1-25% құрау мүмкін.

Сәулетшілік-жоспарлық шешімге түзетулер керек емес (бөлмелердің орналасуы).

Орналасқан орны - түзету сарапталады нысанның орналасқан жері(алыстатылған/жақындатылған) салыстырылатын нысандар ескереді, оның құнына әсер етеді. Орналасқан жеріне түзету 5-20% құрау мүмкін. Орналасқан жеріне түзету керек емес.

Ауданды түзету - бағаланылатын нысанмен нысан аналогтері әр түрлі аудан болады, түзету орнын қолданады, олар жұбтық сату әдісімен есептелінген, нақтырақ айтқанда салыстырылған аналогтер пайдалану мақсаты бойынша бірдей, бірақ көзге көрінерліктей аудандармен, бұл жағдайда түзетулер жүргізіледі. Аудан түзетуі 0-20% құрау мүмкін. Осыдан орай, біздің жағдайда ауданы үшін -10% құрайды.

Пайдалық тұрғыдан болашақ пайданың ағымдық құны ретінде қаралады, жекеліктен алынып тұрады және де көбінесе анықталған капитализациялық кірістік.

Жалдау құны риэлторлық компаниялардың 2016 жылдың қаңтардың мәліметі бойынша орналасқан объектінің ауданында типтік орынжайлардың ұстауының жалдауы және шығыны ай сайынғы жалдаудың орта құны құрайды.

Дүние-мүліктің нарықтық құнының көлемін анықтау үшін үш классикалық түрін қолдандық: шығыстық, нарықтық (салыстырмалы) және табыстық болды.

Нәтижелерге байланысты шығындық, нарықтық (салыстырмалы) және табыстық бағалау келесі жағдайларға бөлінеді:

- сараптамалық жолмен әрбіреуіне көлем түрі анықталады;

- нарықтық құнның нұсқасы бойынша арнайы көлем беріледі;

- орташа көлем есептелінеді және сол болып табылады орташа дүние-мүліктік құн.

Шығындық көзқарас қолданылмайды, осы бағалаушымен байланысты шығындық бағалауға 0% үлесі беріледі.

Пайдалық көзқарас үшін бағалау кіріс алып келетін дүние-мүліктің анықтамасы, ол уақытқа негізделінеді, сатып алушы өзінің бағасын айтады сатушыдан оң бағаны күтеді. Дүние-мүліктің бағасы ақымдағы уақытқа тең болады. Біздің жағдайда бұл түр дұрыс көрсетпейді нарықтық бағасын.

Бағалаушымен табысты түрге қойылатын үлестік бөлігі 0% құрайды.

Нарықтық көзқарасті есептеу қабылданады, қазіргі дамыған нарықтық (салыстырмалы) бағалау ең нақты, дұрыс нәтиже береді. Нарықтық бағалау негізделеді мәмәлелер туралы ақпараттармен және жылжымайтын нысан аналогтерімен. Мұнда инвесторлар өздерінің инвестицияларын бағаланып жатқан объектке немесе нысан аналогтеріне еңгізе алады.Сол себептен нысан аналогтерінің бағалары туралы ақпарат, нарықта болады, олар жақсы бағдар береді және бағаланатын нысандарының бағасын анықтайды. Айтылып жатқан бағалаудың сұрайтыны толық мәліметтер және тең келетін нысан аналогтері.Алайда нарықтық бағалауда, жетілмеген болып саналады және шындыққа жанасады деуге болады.Атап айтатын болсақ жылжымайтын мүліктің техникалық жағынан бағалануын жүргізу шарттары қарастырылады. Осыған байланысты мұндай реттілікті 8- кестеде келтіреміз.

Берілген 8-кестеде көрсетілгендей бағаланатын нысан бес бөлмелі тұрғын үй болып табылады. Нысанның орналасқан ауданы Ақтау қаласындағы қоныстаушылық деңгейі жоғары, жер үйлермен құрылыстанған аудан болып табылады. Нысанды бағалау мақсаты нарықтық бағасын анықтаудан тұратындықтан бағалаудың түрі міндетті болып келеді. Ал бағалаудың міндеті қарызды қамтамасыздандыру үшін жасалады. Жылжымайтын мүлікті пайдаланудың шарты оның мақсаты бойынша пайдаланылатындығын және тұрған жағдайының өте жақсы екендігін көрсетеді.

Бағаланылатын нысанның сыртқы және ішкі жай күйі, оның комуникациялары және тағыда басқаларының сипаттамалары 9-кестеде және оның фотосуреттері Б қосымшада көрсетілген.
Кесте – 9 – Нысанның сипаттамасы

Бағаланылатын нысанның кестедегі көрсеткіші ішкі және сыртқы жай күйі қанағаттандырылған. Жымжылайтын мүлік толықтай электрмен, газбен, салқын және ыссы сумен қамсыздандырылған. Бағаланатын нысанның ауданы жалпы ауданы 52,4 ш.м құрайды. жалпы жылжымайтын мүлік экологиялық жағынан оңтайлы ауданда орналасқан.

Атап айтылып отырған жылжымайтын мүлік нысаны тұрғын жай жайлылығы үшін ішкі жасақталу ерекшеліктеріне ие болады. Бұндай сипаттамалары 10-кестеде көрсетілген.
Кесте – 10 – Нысанның ішкі жасалуы

Бұл жерде бағаланылатын нысанның орналасқан орнындағы маңызды көрсеткіштерін және олардың үлесімен сипатын 11-кестеден көрсетуге болады.

Кесте – 11 – Орналасу ауданы бойынша ақпараттар

Жылжымайтын мүліктің орналасқан ауданы бойынша кестеде көрсетілген ақпараттарға сүйене отырып, әлеуметтік инфрақұрылым нысандарының дамығандығын, өнеркәсіп өндірісі үлесінің жоқ екендігін байқауға болады.

12- кестенің жалғасы

Аталмыш кестеде көрсетіліп отырғандай тұрғын үй нысанының жоспарлану шарттары «Ақтау сату» желілік сайты арқылы ұқсастықтары келтірілген. Салыстырылатын нысандардың барлығы бес бөлмелі тұрғын үйлер болып табылады және бір бағалау ауданының шеңберінде орналасқан. Мәселен, сатудың шартын түзету көлемі салыстырылатын нысандардың барлығы бойынша -10% құрайды.

Салыстырылатын жылжымайтын мүлік объектісіне енгізілетін түзетпелер (ұсыныстың бағасы)салыстырылатын объектіден бағалау объектісіне қатысты жасалады.

Егер салыстырылатын объект көрсеткіштері негізінде бағаланатын мүлікті асып түссе (-) теріс түзету белгісі енгізіледі. Ал егер салыстырылатын объект бағаланатын объектіге қарағанда көрсеткіштері бойынша төмен болса (+) оң түзету белгісі енгізіледі.

Сатылым жағдайы –Ақтау қаласындағы коммерциялық жылжымайтын мүліктің сатылымы -10% орташа жеңілдікті құрайды. (№1, №2 және №3 аналогтер үшін)

Техникалық жағдай – түзетудің енгізілуі жылжымайтын мүліктің техникалық жағдайы деңгейінің айырмашылығымен реттеледі.

Аудан бойынша түзету – бұл жағдайда бағаланып отырған бірінші нысанның орналасқан ауданы бойынша қолайлы екендігін дәлелдеу мақсатында, қаланың қолайсыз басқа ауданынан екінші бір сондай нысан алынып салыстырылынып қарастырылды. Бұл жағдайдағы түзетпе 0%- дан -20% дейін ауытқулар болады.

Пайдалану мерзімі – бағаланатын объекті мен аналогтер ретінде алынған объектілер өзара құрылым жылдары бойынша ерекшеленуі/ерекшеленбеуі мүмкін.

Құрылым түрі бойынша – бағалау объектісі мен аналогтер қатары құрылым дық түрі бойынша көп ерекшеленбейді.

Объектінің тұрған жері бойынша – бағалау объектісі мен аналогтер қатарының (алшақ/жақын) орналасуы ескеріледі, бұл бағалау объектісінің құнына әсер етеді. Бағалау объектісі мен аналогтер бір зонада орналасқандықтан түзету енгізілмейді.

Коммуникация жүйесімен қамтылу деңгейі – бағалау объектісі мен аналогтер қатарында қажетті коммуникация жүйелерінің бар болуына байланысты түзету енгізілмейді.Жылжымайтын мүлік нысанының салыстыру (нарықтық) тәсілмен анықталған нарықтық құны аталады.