Қазіргі замандағы шетел кадастры

Кадастр жүйелерінің ерекшеліктерін талдау, т.с.с. дамыған шет елдердің оң тәжірибесі кадастрдың кілттік рөлі туралы, оны нарықтық экономиканың базалық элементі ретінде тұжырым жасауға мүмкіндік береді.

Дүние жүзілік тәжірибе көрсеткендей, жылжымайтын мүлік нарығының және нарықтық экономиканың толығымен бүгінгі күнде орташа қызмет етуіне елде жеке меншік немесе жылжымайтын кадастрды қамтамасыз ететін арнайы жүйелер болу керек.

Кадастр ұғымы тұрақты емес, ол экономикадағы, саясаттағы, экологиядағы, әлеуметтік ортадағы өзгерістерге тәуелді өзгеріп тұрады. Қазіргі кездегі кадастр- бұл әдістемелі қалыптасқан және жүйелі түрде жаңарып отыратын елдің немесе ауданның жеке меншігі, ол жер учаскесін шекараларының кадастрлық суреттелуіне негізделетін мәліметтер туралы мемлекеттік реестр.

Эффектілі кадастрлық жүйе беретін негізгі ерекшеліктерге жатады:

• 
  Жылжымайтын мүлікке жеке меншік құқығы және басқа құқықтарды сенімді қорғау және кепілдеме беру;
  
• 
  Жылжымайтын мүлік және жер туралы нақты мәліметтермен қамтамасыз ету арқылы салық салу жүйелерін қолдау;
  
• 
  Ипотека жүйелерінің дамуы, кредит кепілдемелерімен қамтамасыз ету;
  
• 
  Жылжымайтын мүлік және жер нарығының дамуы және бақылануы;
  
• 
  Жерлерді рационалды қолдану және қорғау;
  
• 
  Мүлік және жер құқықтарын сақтауға байланысты, сонымен қоса құқықтарды қалпына келтіруді, сот процесстерінің нәтижесіне кепілдеме беру;
  
• 
  Жер және мүлік жан-жалдарын төмендету;
  
• 
  Жекешелендіру және мемлекеттендіру процесстерін қамтамасыз ету;
  
• 
  Инвестицияларды тарту, соның ішінде шетелдік инвестицияларды тарту бойынша мүмкіндіктерді кеңейту;
  
• 
  Қала шаруашылығын басқару; табиғи және шаруашылық ресурстарды рационалды қолдануды қолдау, т.с.с. қоршаған ортаны толығымен:
  
• 
  Өкімет органдарын және кадастрлық басқаруды экономикалық жіне әлеуметтік даму жобаларын өңдеу және басқару шешімдерін қабылдау үшін қажетті ақпараттармен қамтамасыз ету.
  

Осыған байланысты Қазақстан үшін дамыған шетелдердің тәжірибесі үлкен қызығушылығын тудырады, оларды жылжымайтын мүліктің кадастрын құру және қызметтеуіне мемлекеттің қатысу деңгейі бойынша екі топқа бөлуге болады.

Бірінші топқа Голландия, Франция, Ұлыбритания, АҚШ және жеке меншікпен қамтамасыз ету жүйелеріне шектеулі қатысумен ерекшеленген кейбір басқа елдер.

Екінші топқа Германияның, Швейцарияның, Австрияның, Швецияның кадастрлық жүйелері жатады, олар жеке меншіктен қамтамасыздандыруда мемлекеттің қатысу деңгейінің жоғарлығымен мінезделінеді, ал бұл жылжымайтын мүлік иелерінің құқықтарын сенімді қорғауды кепілдейді. Мұндай әдістеме құқықтарды тіркеу және шекараларды өлшеуді өткізу міндеттілігін қарастырады.

Кейбір елдердің тәжірибесін қарастыра отырып біздің елде кадастрды құру кезінде олардың қолдану мүмкіндігі бар ма екенін көреміз.

Мысалы, Голландияда кадастрдың қамтамасыз ету ұйымдық-зандық жүйелері экономиканың кәсіпорын формасында жүзеге асырылған. Жер кітабының және кадастр қызметтері «Dienst Voor het Kadaster en de Openbare Registers», елде «Кадастр» аталынған қызметтерімен орындалады. Бұл нұсқа бойынша мысалға Германиядағы сияқты екі тәуелсіз ұйымдық бірліктерге бөлінушілік жоқ.

«Кадастр» тұрғын үй құрылыс және қоршаған ортаны қорғау министрліктеріне бағынады.

Өйткені 1836 жылдан бастап барлық елдердің жер учаскелері тіркелсе, ал Голландияда кадастр толық және барлық көлемді болып табылады. Маңызды ақпарат ретінде кадастрда жер учаскелері иелері, нақты құқықтар және ипотекалар туралы мәліметтер қамтылады.

Кадастрға өту реестрге жазуларды енгізгеннен кейін, ол үшін меншік объектісі бірқалыпты анықталушы және шектелмеген болу нәтижесінде жүзеге асырылады. Егер қажеттілік туса, онда енгізулерден кейін кадастр геодезистімен жер учаскелерін өлшеу өткізіледі.

Кадастр гео-жүйесі және жер ақпараттары болып табылады, яғни көптеген қолданушылар үшін мәліметтер банкі де бола алады. Қазіргі кезде барлық мәліметтерге (қоғамдық реестр) шексіз мүмкіндік бар.

Өлшеу және тіркеу үшін алынатын алымдар және баж салығы компетентті министірмен бекілінеді және шығындарды толтыру принципіне негізделінеді. Бұдан басқа, ақша резервтерін құру және инновацияларды қаржыландыру үшін табыс алуға жиі қол жеткізіледі. Жоғары үнемділіктің белгілері, голландық кадастр толығымен автоматтандырылған. Қазіргі кезде картографиялық және регистрациялық мәліметтердің интеграциясы бойынша жұмыстар жүргізіліп жатыр.

Голландық жүйе жылжымайтын мүлікпен келісім шартқа қатысушыларының құқықтық қауіпсіздігінің, жоғары үнемделіктің, мүлікті жеткізу жүйесінің жақсы орнатылуының (қажеттілігіне қарай 24 сағат ішінде), жер ақпараттарының қолданушылар үшін бағдарлаушы ретінде, кадастрлық жүиелердің қажетті икемділігінің жоғары деңгейлігімен мінезделінеді.

Францияда жылжымайтын мүлік реестры ипотекалар және құқықтары

ерекшеленген Реестрлық қызметтермен жылжымайтын мүлік кепілдемелері және ипотека картотекалары бойынша жүргізіледі, Кепілдің бар болуы Францияда мүліктің дәлелі болып табылады.

Жұмсалмаған жер учаскілері ережеге сәйкес тіркеуге алынбайды. Осының салдарынан жылжымайтын мүлік реестры толық емес, қазырғы кезге дейін онда шамамен 80 пайыз жылжымайтын мүлік тіркелген.

Францияда Реестрлық қызметтер дәстүрлі орталықтандырылған құрылымдар ішіне, қаржылық бағытталуына енгізілген.

Кадастрлық ұйымдар жылжымайтын мүлікті салық салу және административтілеу үшін тіркеуге алады. Жер кітабы оның көне германдық мағынасында тек қана- бұл тарихи шартталған- Эль-Засте- Лотарингияда бар.

Француздық кадастр жер учаскелері және жеке меншік қатынастарының фактілері айғағын көрсетпейді. Кадастрлық карталар, наполеондық кездегі геометриялық сапаға қатысты тек административті мінез ала алады.

Жылжымайтын мүлік реестрының бұқаралық принципі, мынандай мағына береді, егер әр адам қатысты баж салығын төлеп болса, ол өткізілген құжаттардың көшірмесін ала алады, жеке мәліметтердің қауіпсіздігін қамтамасыз етуді мәліметтерді қорғау бойынша ешқандай шектеулер қойылмайды. Жүйе қызығушылық танытқан қолданушылар үшін, әлсіз актуалдық және кадастрлық- техникалық туралылығының әлсіздігін тек шектеулі ақпарат ағымын бере алады.

Кейінгі кезден бастап Францияның кадастрлық жүйесі өзгеріс жағдайында тұр. Егер осы уақытқа дейін жүйе жылжымайтын мүлікті тіркеуге алуды тек салық жинау үшін бағыттаса, енді болашақта ол жылжымайтын мүлік заңдылықтарында және жер құжаттарында маңызды рөлге ие болады. Қазіргі заманғы технологияларды қолдана отырып кадастрлық карталардың жетіспейтін келе-келе дәлділігін көтеру, т.с.с. жер кадастры автоматты түрде жүргізуді ұйымдатыру, қойылған мақсаттарға қол жеткізуге мүмкіндік береді.

Яғни француздық жүйенің кадастрлық – техникалық бөлігі қазіргі кезде баяу өзгеріс процессінде: тарихи «наполеондық» салық кадастры келе – келе геоақпараттық жүйеге ауыстырылады.

Ұлыбританияда жүйенің функцияналды бірлігі негізінде жылжымайтын мүлік кадастры жоқ. Жерге жеке меншік құқықтарын қамтамасыз ету үшін 1862жылы Англияда және Уэльсте аудандар бойынша «Жер учаскелерінің атауларының реестры» атты жер қолданушылардың жер учаскелерін қолдану құқықтарына регистрация жасау енгізілді, ол келесі мағлұматтарды қамтыды: жер учаскесін суреттеуін, жер иесі туралы мәліметтер, міндеттемелер және шектеулер.

Реестрге енгізу алдында тіркеуге алу сұранымына мұқият тексерулер жүргізіледі. Бірақ та тіркеуге алу үшін арналған жер учаскенің атауы нақты анықталмауы тиіс. Сол сияқты шекараларын бетілеу құралы (забор т.б.) анықталмауы тиіс.

Жер иесі өз ынтасымен, өзінің есебі арқылы жер өлшеушіден өзінің жер учаскесінің шекараларын біле алады және көршілердің рұқсатымен реестрге енгізе алады. Бірақ бүгінгі күні тіркеуге алынған жер учаскелерінің аз ғана бөлігі ресми түрде шекаралары бекітілген.

Өкімет оларға орнатылған региондарға тіркеуге алу бойынша міндеттемелер енгізуге өкілді. Бүгінгі күні олар барлық жерлерде енгізілген. Бірақ та бұл региондарда барлық жер учаскелері тіркелмеген, регистрация міндетті болады, тек қана жеке меншікті өткізу кезінде, оны қырық жылдан аса уақытқа арендаға беру кезінде.

Реестрге енгізу кезінде жеке меншілікке мемлекетпен кепілдеме беріледі. Бірақ ол жазулардың дұрыстығына ғана қатысты, ал материалды – заңдық аспекттері қатысы болмайды.

Ұлыбритания реестр атаулары қоғамдық болып табылады, өйткені реестрдан көшірмесін әр адам ала алады. Сақтандыру сияқты әкімшілік шығындары реестр сондағының баж салық есебінен төленуі тиіс. Яғни бұл жерде шығындарды толтыру принципі қолданылады.

Ұлыбританияда барлық көлемді кадастрдың жоқ болуына қарай, оның гео мәліметтерді өңдеу бойынша мақсаттармен қызметтерін орындауға өлшеулер бойынша жеке бюролар және өлшеу бойынша үлкен фирмалардың бөлімшелері міндеттенді.

Ағылшын жүйесі мемлекеттің жеке меншікті қамтамасыз ету жүйесіне өте аз қатысулар деңгейіне мысал бола алады. Бұл жеке меншік құрылымы бар, онда қолданушылар жүйеге жоғары талаптар қойылмауына шарттасады.

Бірақ жеке меншікті тіркеуден бас тарту кезінде, соның ішінде тек араларды өлшеу және карталарды құрастыру, ол жер ақпараттық жүйелер ретінде мүмкін болатын барлық көлемді алымдар және гео мәліметтерді экономикалық қолданудан бас тартқанын шарттайды. Соңғысына болашақ Ұлыбританияда орын жоқ.

АҚШ-та барлық көлемді кадастр жоқ. Бірлескен жер регистрациясын енгізу әрекеттері тек кейбір штаттарда ғана мүмкін болды. Бұған себеп болған, жеке қауіпсіздендіру компаниялары мемлекеттің жеке меншікті қамтамасыз етуіне қарсы болды, өйткені жеке меншік күәлігі бола алатын карталар, осы компанияларда қауісіздендіріліп, сақталады.

Кейбір штаттарда «Құжаттар реестры» атты тіркеу жүйелері бар, онда әр жер иесі жеке меншігін өткізу туралы құжаттарын тіркей алады. Тіркеуге алу, өлшеу немесе жер учаскелерінің шекараларын таңбалау міндеттемелері жоқ.

Орталық кадастрлық қызметтердің жоқ болуына байланысты, ол толығымен және графикалық гео мәліметтерді тіркеуге алады және сақтайды, сондықтан жеке мүлікпен қамтамасыз ету жүйелері қолданушылар үшін ақпараттық ағым ретінде тек шектеулі түрде ғана жарайды.

Мемлекеттің мүлікті қамтамасыздандыру жүйесінде қатысу деңгейі төмен. Бірақ мемлекетпен гео мәліметтер қорын қолдау және толық тіркеуге алу мүмкіндіктері қолданылмайды.

Яғни АҚШ-та мүлікті қамтамасыздандыру жүйесі жүзеге асырылуда, көп емес төтеншелерден басқа, толығымен жеке сектор арқылы ол мүліктің құқықтық қауіпсіздігіне тәуекелмен жауапкершілік алдында жүзеге асырады. Бірақ та сөз экономикалық жүйе туралы болып отыр. Ол оның қатысушыларымен мойындалады және мүлікті қамтамасыздандыру тек мемлекеттің іс-әрекеттеріне негізделмеуі керек екендігі, егер альтернатива ретінде жеке күштердің мойындалған жүйесі тарихи қалыптасқан болса, экономикалық жүйеге мысал болып табылады.

Қарастырылған елдерден ерекшелігі, Германияның, Австрияның, Швейцарияның, Швецияның кадастрлық жүйелері және басқа елдер қатары мемлекеттің мүлікті қамтамасыздандыруда негізгі рөлмен мінезделінеді. Қазіргі кездегі Германияның кадастрлық жүйесі заңды және ұйымдық түрде бөлінеді: Жер кітабына – жер туралы заңдық мәліметтерінің реестры ретінде (жеке меншік қатынастары, құқықтары, шектеулері, т.б.) .

Жер кадастры – фактілі қасиеттеріне дәлелдемелер ретінде (атауы, жағдайы, көлемі, мекемесі, қолданылуы және т.б.).

Тарихи қалыптасқандай, жер кітабын жүргізуі федералды юстиция министрлігінің компетенциясының құрамында (жер соты). Кадастр федералды жер компетенцияларына кіреді, бұл оның құқықтық және ұйымдық көрсеткіштерін анықтады. Жалпы принципті толық кадастр кітаптар, карталар, сандық мәліметтер механизмінен тұрады. Әр кадастрдың жүргізуін жалғастыру, шекаралар үшін мағынасы бар, тәелсіз өлшеуге (дәлдік принципі) негізделеді. Жазуларды жер кітабына енгізу қажет, тек заңгердің жете тексерілуінен өткеннен кейін ғана (жер сотының судьясы).

Жер кітабында мүлікті беру нәтижесінде болатын өзгерістерді кадастрда да өзгерту қажеттілігі туады. Кадастрлық суреттеумен өлшеу бойынша (жеке) ресми тағайындалған инженерлер немесе муниципалдық кадастрлық қызметтердің өлшеуі мекемелер айналысады.

Германиядағы кадастр толық ашылған жүйе болып табылмайды. Өзінің қызығушылығын танытқан адам, жер кітабы және кадастрдың ортақ мәліметтерімен таныса алады (шектелген қоғам реестры).

Егер ортақгермандық кадастрлық жүйе туралы айтсақ, ол өзімен толық, барлық көлемді, қазіргі заманғы және мүлікті дәйектейтін жоғары дәлділікті және сенімді реестрды көрсетеді. Кадастр жеке меншік иелерінің құқықтарын қорғау, дұрыс салық салу, кепіл жүйелерін қамтамасыз етеді және жер ресурстарын рационалды және тиімді қолдануға қолдау жасайды.

Сол уақытта әкімшілдік және бюрократиялық қиындықтар осы жақын арада бірлескен федералды кадастрлы ақпараттық жүйені құруға мүмкіндік бермейді. Кадастрды және жер кітабын жүргізу мемлекеттің егеменді міндеті болып табылады, сондықтан мемлекетпен немесе муниципалитетпен жүзеге асырылады. Ал бұл үшін персонал қажеттілігі Еуропамен салыстырғанда, Ұлыбритания, Франция персонал қаттелігінен 2,5-3 есе көп. Бұл жүйенің тиімділігінен төмендетеді, оны приватизация көмегімен, оның жеке облыстарында көтеруге болады. Системы земели книги и кадастра ФРГ.-герман. Союз оберо ведения Бюллетень, 7\1993

Австрияда жеке меншікпен қамтамасыз ету ұйымдық бірліктер арқылы жүзеге асады: жер кітабы және кадастр, олар, Германиядан қарағанда, 1985жылдан бастап біріккен бірлік сияқты ұйымдық түрде шығады және орталықтандырыла жүргізіледі.

Жер кітабы және кадастр федералды егеменділікке бағынады. Осымен қатар жер кітабы федералды юстиция министрлігінің жүргізілуінде, ал кадастр – экономикалық сұрақтар бойынша федералды министрлігінде жүргізіледі, т.с.с. өлшеу бойынша федералды ведомстваларында оған бағынушысы жүргізілуінде болады.

Австриялық жылжымайтын мүлік кадастры Заңның 8-келісімімен жүргізіледі, «жер учаскелерінің шекараларын дәлелдеу үшін және қолдану түрлерін көрсету үшін, аудан көлемін және т.б. мәліметтер жер учаскелерін тез тану үшін керек». Кадастр шекаралары заңдық (жер учаскелерінің тізімі) және техникалық (карталар, аэросуреттер, геодезиялық мәліметтер) бөлімдерден тұрады.

Мүлікті беру құқығы құжаттардағы жазуларға сәйкес, келісім- шартты күәландыратын, жер кітабында жүзеге асырылады. Жер учаскесінің кез келген шекарасын өзгерту үшін өлшеу бойынша инженер – консультанттардың шекараларды өлшеуі қажет.

Кадастр жүйесін қамтамасыз ету шығындары алымдар мен баж салығының есебінен жүргізеді, олар өте жоғары емес, бірінші кезекте орталықтан жүргізілгенінен.

Австриялық кадастр жүйесі принципті бюрократиялық және рентабельді емес құрылымдарда жоғары құқықтық қауіпсіздігімен мінезделінеді. Тиімділікті көтеру және ары қарай дамуы, жер кітабын және кадастрдың бірлігін жүзеге асыруға және гео ақпараттық барлық көлемді жүйелерді құруға бағытталған.

Швециядағы кадастырлық жүйе әр адамның жер және мүлік иесі болу құқығына негізгі кепілдеме берді болып табылады. Бұл жүйе барлығына қол жеткізуге мүмкіндік береді. Швецияның барлық азаматтары мүлікті сатуға және сатып алуға құқықты. Кадастырлық жүйе несие жүйесінің негізін құрайды, онда жылжымайтын мүлік ссуда алуға кепіл ретінде қолданылады.

Бұл жеке тұлғаларға үй салып өз бизнестерін ашуға мүмкіндік береді.

Швецияның барлық жерлері жылжымайтын бірліктерге бөлінген (орман, көлі, үй бар жер учаскелері) төрт млн астам мұндай регистрлер бар, олар елу үш агенттіліктермен Ұлттық жер геодезиялық қызметтерінің мүліктерінің тіркеуі бойынша және тоқсан үш агенттілік землерді тіркеуге алуды, юстиция Министірлігінің ұлттық соттарының басқаруымен қатысты жүзеге асады.

Ұлттық жер геодезиялық қызметтер, жылжымайтын мүлікті құруға, мүлікті бағалау және тіркеге алуға, осы процедуралардың өтуін бақылауға жауап береді. Жер регистрінін органдары – тұрғылықты соттың бір бөлігі және жерлерді тіркеуге алумен ғана айналысады. Соттың біреуі қосарлануы бойынша жер регистрінің органдарының жетекшісі болады.

Жылжымайтын мүлік меншік регистрі тіркеу кітабынан және картографиялық материалдардан тұрады. Жылжымайтын мүлік регистрі жеке меншік құқығына кепілді қамтамасыз ету үшін, жылжымайтын мүлікпен келісімдерді жүзеге асыру үшін, халық санағын жүргізу үшін, ауыл шаруашылық статистиканы жүргізуге, қоршаған ортаның ластануын бақылауға, жер өңдеуші және басқа жұмыстардың орындалуы үшін территориялардың дамуын жоспарлау үшін қажет.

Жер регистрі жер иелерінің актілеріне немесе мәртебелерді заңды тіркеуге, аманаттарды тіркеуге, т.с.с. басқа мәліметтерді, жылжымайтын мүлік иелігінің заңды статусына қатысты қызметтер атқарады. Жер регистрі арнайы үлкен тіркеу кітаптарында, жылжымайтын мүлік регистрінің кітабының формасымен бекітілген, кітаптарда жүргізіледі. Әр мүлік кітаптың екі бетінде тіркеледі. Бірінші бетінде жылжымайтын мүлік регистрінен учаскенің суреттелуі жазылады, т.с.с. берілген мүлікке мәртебелер, хронологиялық тәртіппен орналастырылған және жер иесінің аты, мерзімі, мүлікті беру түрі (сату, сыйлау және т.б.), мерзімі және тіркеудің идентификаторлық номері жазылады. Екінші бетінде заклад, ерекше сервитут шарттары, аренда бойынша ақпараттар келтіріледі.

Қазіргі кезде Швецияда 1974 ж басталған бірлескен ақпараттық жүйелердің көмегімен – Жер мәліметтер банкі, дүние жүзінде аналогы жоқ, екі регистрдің автоматизациялау процесі аяқталу кезеңінде жүріп жатыр. Эффектілікті көтергеннен басқа және жылжымайтын мүлікті тіркеуге алу жүйесіне одан да рационалды ұйымдасқан қала және регионалды жоспарлау үшін сапалы жаңа мүмкіндіктерді береді.

Жүйенің құру, енгізу, қызметтеу жұмыстарын координациялау үшін 70-жылдардың ортасында берілген жылжымайтын мүліктерді басқару орталығы құрылды, ол Ұлттық жер геодезиялық қызметтерімен және сот органдармен тығыз жұмыс істеді. 1996 ж Орталық Басқару Ұлттық жер геодезиялық қызметтерінің құрамына кірді. Осыған орай, басқа қарастырылған елдерден қарағанда, Швецияда орталықтандырылған кадастырлық тіркеу жүйесінің бар екендігін айтуға болады.

Швецияның кадастрлық жүйесінің бір ерекшелігі, реестр қамтитын ақпараттың заңдық күші бар. Ал бұл, жүйенің барлық клиенттері – жеке тұлғалар, банктер, несие мекемелері және т.б. – жүйеде тіркеген меншік иелері өз мүліктерін сатуға, немесе кредит алуда кепіл ретінде қолданулары мүмкін. Егер мүлік иесі туралы ақпарат нақты болмаса, мемлекет араласады да, келісім жақтары ауысады. Сондықтан сатып алу, жылжымайтын мүлікті сату немесе кредит алу операциялары қымбат болып табылмайды.

Швецияның кадастрлық жүйесі мүлік құқығы және нарықтық экономиканың негізі ретінде ғана емес, сонымен қатар жерге салық салу, мемлекеттік тіркеуге алу, әлеуметтік жоспарлау және табиғи ресурстарды қолдануды жоспарлау үшін де қызмет етеді. Жүйені басқару өте эффектілі жүргізіледі және оған елдің кез келген жерінен қол жеткізуге болады.

Бір аптада 600 000 астам сұранымдар тіркеледі (бұл жай сұраныс және тіркеу ақпараттарын енгізу). Жүйедегі ақпарат күнделікті және қайта-қайта жаңартылып тұрады. Жүйе бәріне бірдей ашық болғанымен, санкциялы емес ақпараттарды өзгерту немесе жою мақсатында енулерге шаралар қолдануда. Жер мәліметтерінің банкісінің ақпараттарына сенімді сақтау жүйелері орнатылған.

Жүйе мемлекет үшін табыс көзі болып табылады, ол жылына 655 млн АҚШ долларын құрайды, 3 млрд долларды санамағанда, оны жылжымайтын мүліктен салық түрінде алады.

Қарастырған мүлікті қамтамасыздандыру жүйелері жүзлеген жылдар бойы құрылды. Мұнда қайта құрылу жолындағы мемлекттерді айта кеткен жөн, олар тек соңғы бірнеше жыл ішінде социализмнен нарықтық экономикаға өту рамкаларында өздерінің анықтамаларын іздеп және мүлікті қамтамасыздандырудың ұйымдық формаларын енді ғана анықтауда. Мысал ретінде Чех Республикасы, Румыния, ТМД елдері және т.б. елдер.

Мәселелер барлық жерде бірдей:

• 
  тарихи шартталған ескінің сарқыны мүлікті қамтамасыздандырудың ескірген жүйелері, ондаған жылдар бойы қолдау көрсетілмеген және мәселе ретінде көтерілмеді;
  
• 
  квалификацияланған персоналдың жоқтығы және Ноу-Хау;
  
• 
  жерге деген меншіктілік ұғымының нашар дамуы;
  
• 
  қазіргі заманғы құралдардың, технологияның, стратегияның жоқтығы;
  
• 
  жоғары шығымдарда және уақыт шектеулігінде қаржы құралдарының жоқтығы;
  
• 
  заң ағымдары және қаулыларға қарамастан жетілмеген құқықтық база;
  
• 
  бекітілмеген ұйымдық құрылым; нарықта жер учаскелеріне бағалар қойылмаған;
  
• 
  салық салудың тұрақты негізі ретінде жер учаскелерінің функцияларының аздығы.
  

Жеке меншікті қамтамасыз ететін жүйемен бірге ипотеко – қамтамасыздандырылған инвестициялар үшін көрінетін, тұрақты және сенімді база жоқ; Мүлікті қамтамасыздандыру жүйесін мемлекеттің инициативациясымен дамытуға мемлекеттен үлкен көлемде рентабельді емес шығындарды талап етеді. Барлық дамыған елдердің конституциялары жеке меншік құқықтарын және оларды қорғау туралы біледі. Тек тұжырымдар ғана, олар әлеуметтік міндеттер шектеулерін және жеке меншікті нақты қолдану кепілдемелері әр түрлілігін қамтиды. Мұнда жеке меншікті қамтамасыз ету жүйесі ұзақ даму процесстерінде пайда болды. Мұнымен қолданушы азаматтардың және мемлекеттің позицияларының жоғары мойындалуы және нақты пайда болуымен байланысты. Бұл жүйелердің бірде – біреуі ортақ әр түрлі шарттар негізінде де қазір өзгеріске ұшырап жатқан елдерге ауыстырыла алмайды. Бұл 100 пайыз батысгермандық қатынастарды бұрынғы Германиялық Демократиялық Республикаға ауысу кезінде бірнеше рет дәлелденді және экономикалық дамуға өте бөгет жасады.

Жеке меншікті қамтамасыздандырудың екі категориясы да өздерінің негізгі пункттерімен мінезделеді:

• 
  мемлекеттің құқығының жоғары фрмадағы кепілі әр азаматтың құқықтық қорғауы, бір уақытта жоғары көлемді бюрократия және рентабельді емес шығындарды шарттайды, олар Германияда, Швейцарияда, Австрияда әр түрлі ұйымдық құрылымдар арқасында қосымша көтеріледі. Бірақ жүйе жерге меншіктеудің ең жоғары кепілді деңгейін мүмкін етеді, өйткені меншік иесі үшін тәуекел толығымен алынып тасталады;
  
• 
  оларға қарама-қарсы либералды мемлекеттік ұғымдарына негізделетін жүйе бар. Мұнда мемлекет екінші деңгейлі рөл ойнайды. аса (АҚШ) немесе аздау (Ұлыбритания, Франция) жеке жағына инициатива және жауапкершілік береді. Голландия мысалы көрсеткендей, бюрократия құрылымының қысқаруынан мемлекет шығындарының қысқаруына әкелуі мүмкін.
  

• 
  шекараларды өлшеуге негізделінетін, жердің тіркеуге алу міндеттемелері бойынша кіріспе;
  
• 
  заңды сенімді дәлелдемелер бірлескен, барлық көлемді, актуалды, көп қызметті, ашық және жүйе қолданушыларына бағытталған.
  

20 ғасырдың аяғында Ресейдің нарықтық экономикаға өтуі, жаңа жер қатынастарының дамуын талап етті. Ресей Федерациясының Конституциясына сәйкес, жерлердің өзгеріске ұшырау маңыздылығы, қоғам дамуы үшін, жер халықтың өмір және қызметтер негізі болып табылады.

1990-2000 жылдары Ресейде жер реформаларын жүргізу бойынша, салааралық координация және жер қатынастарының мемлекеттік реттеу, қоныстандыру, мемлекеттік жер кадастрын құру, жерлерді бағалау, жер мониторингі, жерлерді қорғау және қолдануларды мемлекеттік бақылау, жер төлемдерінің жүйесін енгізу, мемлекеттік шекаралардың демаркациясы, жерге меншіктілік құқықтарын бекіту бойынша жұмыстарды жүзеге асырады.

Осы кезеңде жер меншіктілігінің әр түрлі формаларына өту жүзеге асырылды, шаруашылықтардың барлық формаларына тең құқылы дамуына шарттар жасалды, олардың азаматтардың пайдасына бөлу және меншіктілігіне бекітулер жүргізілді. Жерді қолданушыларға ақылы түрі енгізілді ауыл шаруашылық жерлерінің негізгі бөлігі жеке меншікке берілді, орман жер қорлары, табиғи қорғалатын және басқа аса бағалы жерлер мемлекет меншігінде сақталды.

Жерлердің инвентаризациясы бойынша, мемлекеттік жер кадастрын құру бойынша көптеген жұмыс көлемдері жүргізілді, көптеген региондарда жердің азаматтық айналымының дамуын алды. 32 федералды заңдар, Ресей Федерациясының Президентінің 52 жарлығы, Ресей Федерациясының Өкіметінің 180 қаулысы, және 242 ведомствалы нормативты құқық актілері дайындалды және қабылданды. Ресей Федерациясының субъектілер деңгейінде жер сұрақтары бойынша 13 мыңға жуық нормативты актілер қабылданды.

Солтүстік территорияларының және аудандардың, соларға теңескендердің жер ресурстарын комплексті қолдануға федералды бағдарлама жасалынды. Ресей Федерациясының федералды меншікті территориясында орналасқан 71 субъект және 30мың жер қолданушыларға бекітілген ортақ ауданы 458 млн га жер учаскелері туралы автоматты мәліметтер базасы құрылды. 1996 жылдан бастап «Ресей Федерациясының мемлекеттік жер кадастрын жүргізудің автоматтанған жүйелерін құру» федералды мақсатталған бағдарламасы жүзеге асырылды.

1036 комиттерде және жер – кадастрлық палаталарында бағдарламалы- техникалық комплекстер орнатылды және мемлекеттік жер кадастрын автоматты жүргізумен қамтамасыз етілген. Ал қалған 1198 жер комитеттермен палаталарында автоматтандырылмаған әдістер енгізілген. Мақсатты бағдарламаның негізгі мақсаты – кез келген мемлекет нарықтық көп функционалды инфрақұрылымды экономикасына міндетті – мемлекеттік жер кадастрының жүйесі – жер және жылжымайтын мүлікке құқықтарын қолдаудың негізгі құралын құру болып табылады. Салық жүйесімен бірге және азаматтық құқықтарын қамтамасыз ету жүйесімен мемлекеттік жер кадастры Ресейдің бірлескен кеңістігін сақтауға және тұрақтылықты қамтамасыз етуге шақырады.

Бұл мақсаттарда «Мемлекеттік жер кадастры туралы» федералды заңына қатысты жер учаскелерінің шекараларын суреттеу және жылжымайтын мүлік объектілерінің бар екендігін, базалық төлемдер және бағалар, шектеулер, құқықтар туралы мәліметтерді қамтитын, Бірлескен Мемлекеттік Жер Реестрі (БМЖР) бекітілген және іске қосылған. Сертификатталған арнайы бағдарламалы өнімдер құрылды, олар кадастр жүйесін автоматты жүргізуін қамтамасыз етеді.

Ресей жер кадастры жер ресурстарын басқару сұрақтары бойынша ООН ұйымдарының жұмыстарына қатысады, Халықаралық Ғылыми Мәселелер Одағының ТМД қатысушыларының – елдерінің қоныстандыру және жер қатынастарыны бойынша, кезекті отырысы бүгін өткізіледі. Елде халықаралық жобалар: «Ларис» (Ұлттық Банк), мемлекеттік жер кадастрының бірлескен жүйесін құруды қолдайды; «Ресейдегі жерлерді тіркеуге алу», «Ресейде жер нарығын құруға көмек беру» және «Консультациялық көмек», жерлерді массалық бағалау сұрақтарында; «ТАСИС» бағдарламасы бойынша ЕСКомиссиясы; «Гермес», Ресей Федерациясының Өкіметі және неміс банктер арасында орындау билік федералды органдарының ақпараттандыру мақсатында келісілген келісім – шарт рамкасында қаржыландырылады, Ресей Федерациясының жер – кадастрлық жүйелерін құру бойынша техникалық көмек жобасы, (Швецияның ұлттық жер қызметі), жер сұрақтары бойынша көптеген елдермен халықаралық байланыс орнатылған.

Азаматтар және қоғам қажеттілігін қанағаттандыру мақсатында жылжымайтын мүлік және жерді рационалды және эффектілі қолдану шарттарын қамтамасыз ету мақсатында нормативті және құқықтық базаларын қалыптастыру бойынша үлкен жұмыс жүргізілді.

2000жылы жер бойынша федералды заңдар пакеті өңделді және қабылданды: «Мемлекеттік жер кадастры туралы», «Қоныстандыру туралы», «Жерге мемлекеттік меншіктендіруге шек қою туралы».

Ресей жер кадастрымен федералды заң жобалары дайындалынды:

«Мемлекеттік жер кадастры туралы заңға өзгертулер және толықтырулар енгізу туралы» (мемлекеттік кадастрлы жер бағалау бөлімінде) – Ресей Федерация Өкіметіне енгізілді.

«Ресей Федерациясының субъектілерінің әкімшілдік шекаралары туралы»;

«Жерлерді мемлекеттік бақылау және қорғау туралы».

Ресей жер кадастры келесі заң жобаларын аяқтауда қатысады:

«Ресей Федерациясының жер кодексі»;

«Геодезия және картография туралы» федералды заңға өзгертулер және толықтырулар енгізу туралы;

«Жылжымайтын мүліктерге құқықтарды мемлекеттік тіркеуге алу және олармен келісім- шарт жасау туралы» федералды заңға өзгертулер және толықтырулар енгізу туралы;

«Ипотека (жылжымайтын мүлік кепілі) туралы» федералды заңға өзгертулер және толықтырулар енгізу туралы.

Ресей Федерациясы Өкіметінің қаулы сол сияқты дайындалған:

2000жылдың 8 сәуірінен бастап №316 «Жерлердің мемлекеттік кадастрлық бағалауын жүргізу ережелерін бекіту туралы»;

2000жылдың шілдесінен бастап №537 «Ресейдің жер кадастрының федералды қызметтерінің сұрақтары»;

2000жылдың 6 қыркүйектен бастап №660 «Ресей Федерациясының территорияларын кадастрлық бөлу ережелерін бекіту және жер учаскелеріне кадастрлық номерлерін меншіктеу туралы»;

2000жылдың 2 желтоқсаннан бастап №918 «Мемлекеттік жер кадастр мәліметтерін ұсыну ережелерін бекіту туралы»;

«Ресей жер кадастрының федералды қызметтері туралы дәрежесін бекіту туралы» №22 2001ж 11 қаңтар. Ресей жер кадастрының федералды қызметтері туралы қағида 2000 ж 29 желтоқсанда Ресей Федерациясының Өкіметінің отырысында қарастырылды және мақұлданды;

«Мемлекеттік жер кадастрын жүргізу және қоныстандыруды жүргізу кезіндегі жобалық – ізденушілік қызметтері негізінде геодезиялық және картографиялық қызметтерді лицензиялау туралы қағиданы бекіту туралы»;

«Жабық әкімшілік – территориялды құрылымдардың шекараларын орнату тәртібі туралы қағиданы бекіту туралы»;

Ресей Федерациясының барлық субъектілерінде мемлекеттік жер кадастрын жүргізу үшін мемлекеттік мекемелер мемлекеттік кадастрлық палаталар құрылды. Олар федералды бюджет есебінен қаржыландырылады.

Бүкіл Ресей территориясында 12 регионалды орталықтың құрылуы аяқталды, олар аудандар және қалаларды сүйемелденген бірлескен мемлекеттік кадастр есебін жүргізу және қолдауды қамтамасыз етеді.

Салалық стандарттар пакеті өңделген және енгізілген, мемлекеттік жер кадастрының технологиялық құжаттау біріккен жүйесі құрылды.

Федералды меншікте болған, жер учаскелері туралы міліметтерді өңдеу жүйесі құрылды және жандандырылды. Мәліметтер базасы 19мыңнан астам заңды тұлғалармен иеленген, 65мыңға жуық жер учаскелерін қамтиды.

Ресей жер кадастры Ресей Федерациясының Украинамен, Грузия, Азербайжанмен және Қазақстанмен мемлекеттік шекаралар делимитация процессін қамтамасыз етті, т.с.с. жер – құқықтық және жер есептік құжаттауды қамтамасыз етті.

Орта ұзақтылығы 100мыңнан астам км-ді құрайтын, Ресей Федерациясы субъектілер арасындағы әкімшілік шекаралары туралы мәліметтердің инвентаризациясы жүргізілді.

Федерацияның 7 субъектілерінде шекараларды өңірге шығару бойынша толығымен жұмыстар жүргізілді.

Қоныстанған жерлер және ауыл шаруашылық жер – суларды мемлекеттік кадастрлық бағалау әдістемелері өңделді және бекітілді, олар арнайы бағдарламалы құралдармен қолдаулы, жерлерге мемлекеттік кадастрлық бағалауды жүргізу үшін қажетті, мәліметтерді, автоматты өңдеу жүргізуге рұқсат береді.

Мемлекеттік кадастрлық бағалау орман қорларының жерін, бағыбандық бірлестіктер және басқа азаматтық су қорларының бірлестіктерін, реакриациялы мағынасын, тұрғылықты және жер қорларының бойындағы өндірістердің әдістемелерін өңдеу жұмыстары басталды.

21 ғасырдыңбасында негізгі іс-әрекеттер «Ресей Федерациясының жер кодексі» және «Мемлекеттік жер кадастры туралы», «Федералды заңға өзгертулер және толықтырулар енгізу туралы» федералды заңдарын қабылдауға шоғырланды, өзгерістер бөлімінде, жерлердің мемлекеттік кадастрлық бағалануына қатысты және мемлекеттік жер кадастр (жылжымайтын мүлік кадастры) базасында жылжымайтын мүліктің біріккен объектілерінің есеп жүйесін құру:

- жер сұрақтарының шешімдерінде мемлекеттің рөлін күшейту;

- «Ресей Федерациясының мемлекеттік жер кадастрын жүргізудің автоматты жүйесін құру» федералды мақсатты бағдарлама рамкасында мемлекеттік жер кадастрын жүргізуді автоматты жүйесін жандандыру бойынша жұмыстарды аяқтау;

- «Мемлекеттік жер кадастрын жүргізуінің автоматтанған жүйесі негізінде жылжымайтын мүліктің мемлекеттік кадастрын жүргізудің автоматтанған жүйесін құру» жаңа федералды мақсатталған бағдарламаны өңдеу және бекіту;

- Жылжымайтын мүліктің біріккен объектілер есебін қамтамасыз ету мақсатында мемлекеттік жер кадастр жүйесінің базасында жылжымайтын мүлік кадастрын дамыту мәселелерін қарастыру бойынша Ресей Федерациясы Өкіметінің отырысына дайындық;

- Салық салу базасын ұлғайту үшін барлық категориялы жерлердің мемлекеттік кадастрлы бағалауын аяқтау;

- «Жерге мемлекеттік меншіктілігін шектеу туралы» федералды заңын, Ресей Федерациясының меншігіне жатқызылған жерлер тізімін құрастыру, федерация субъектілері және муниципалды құрастыруларды жүзеге асыру;

- Ұйымдар және қоныстандыру жұмыстарын жүргізу, жер массивтерінің шекаралары және жер жағдайының орналасуымен байланысты, жер бөліктерінің аудандары бойынша қатысты, бұл көптеген жан-жалдарды тоқтатуға, азаматтардың тұрғылықты және федералды билік органдарына үндеулерін қысқартуға, сот инстанциялары, жерлердің жағдайын құқықтық тәртіпке келтіру және ауыл шаруашылық кәсіпорынның жер қолданушылығын тұрақтандыру;

- Мемлекеттік жер мониторинг концепцияларын өңдеу;

- Елдің экономикасына инвестицияларды тарту мақсатында жер қолданушылық эффектілігінің экономикалық механизмдерді құрастыру;

- Ресей Федерация субъектілерін және Ресей Федерациясының жерлерін қорғау және қолдану, Ұлттық бағдарлама концепцияларын дайындау;

- Ресей Федерациясының мемлекеттік шекараларын делимитация бойынша жұмыстарды жалғастыру, т.с.с. Ресей Федерациясының субъектілері арасындағы әкімшілік шекараларды орнату және келісімдеу.

Ресейдің жер органдарының болашақ кезеңдерге негізгі бағыттаушы қызметтері орындаушы, бақылаушы, шешуші, реттеуші және басқа арнайы функцияларды жүзеге асыруды қамтамасыз ету болады, бұл функциялар мемлекеттік жер кадастрын жүргізу бойынша және жер учаскелерінде орналасқан мемлекеттік есебі бойынша және олармен жылжымайтын мүлік объектілерінің тығыз байланысуы, қоныстандыруларды жүргізу, жерлердің мемлекеттік кадастрлық бағалануы, жерлер мониторингі және жерлерді қорғау және қолдануға мемлекеттік бақылау, негізгі фактілерді бірі елдің жер ресурстарын басқаруда мемлекеттің рөлінің күшеюі болып табылады.

• 
  Ресей Федерациясы Конституция жағдайының, жер, азаматтық, табиғи қорғау, т.б. заңдылықтары негізінде жер өзгерістеріндегі және олардың ары қарай дамуының ауыспалылығын сақтау;
  
• 
  Жер өзгерістерінің әлеуметтік- экономикалық бағытталулары және жер заңдылықтарының толық жүйесінің ары қарай қалыптасуына қатысу;
  
• 
  Мемлекеттік жер кадастр жүйесінің құрылуын тездету және Біріккен мемлекеттік жер реестрын жүргізу;
  
• 
  Мемлекеттік жер кадастрының жылжымайтын мүлік объектілерінің біріккен есебіне өту негізінде қамтамасыз ету;
  
• 
  Елдің барлық территорияларында мемлекеттік жердің кадастрлық бағалауын жүзеге асыру, жер төлемдерінің жаңа жүйесін құруды қамтамасыз ету және жер қолданушылық сұрақтарының шешімдерінде жаңа экономикалық механизмдерді құрастыру;
  
• 
  Жерлерді қорғау және қолдануда мемлекеттік бақылаудың эффектілігін көтеру, қоныстандыру, зет мониторингі және т.б. қоныстандыру жұмыстарын жүргізу;
  
• 
  Ұйымдар, ведомствалы кәсіпорындарға, және территориалды жер органдарына бекітілген, мемлекеттік мүліктерді қолдануға эффектілі бақылауды қамтамасыз ету және федералды бюджет құралдарын мақсатты қолдануға бақылауда қатысу;
  
• 
  Жылжымайтын мүлікті тіркеуге алудың біріккен мемлекеттік жүйесін құрастыру және олармен келісім жасау, жерлерге мемлекеттік меншіктілігін шектеу, жер нарығын қызметтендірумен байланысты, шараларда, жер ресурстарын басқарудың басқа әдістермен экономикалық әдісін нығайтуға қатысу;
  
• 
  Жер ресурстарын мемлекеттік және муниципалды басқару бойынша қызметтерді ақпараттық қамтамасыз ету және қызмет етіп тұрған заңдылыққа қатысты қоныстандыру жұмыстарын мемлекеттік тапсырушы функцияларын жүзеге асыру;
  
• 
  Қоныстандыру жұмыстарының өндірісі кезінде өлшеу құралдарын стандарттау және сертификациялау бойынша жұмыстар жүргізу, метрологиялы бақылауды қамтамасыз ету, жер – кадастрлық жұмыстарын орындауда қазіргі заманғы технологияларды енгізу;
  
• 
  Жер кадастр жүйесінде ұйымдық және құрылымдық өзгерістердің ары қарай нығайтылуы, дайындау жүйесі, дайындық алды, және кадрлар квалификациясының көтерілуі;
  
• 
  Ресей Федерациясы Президентінің өкілдерімен қарым – қатынастың күшейтілуі федералды органдарда, салық органдарымен, прокуратура органдарымен, мүлік қатынастары, табиғи қорғау және жер ресурстарын қолдану эффектілігін көтеру және сақтау бойынша жұмыстар жүргізілген жер органдары .
  

Ресейде маңызды институт болып жер банктер жүйесі болу керек.

Сонымен бірге, әлемдік тәжірибе көрсеткендей, сол сияқты Ресей тәжірибесі жер банктер жүйесі эффектілі жұмыс істей алады тек мыналардың барлығынан:

- нормативті – құқықтық өріс;

- кадастр инфрақұрылымы (меншіктілік құқықтарын тіркеуге алу жүйесі, жер бағалау жүйесі, кадастр қызметі) мемлекеттік бақылау жүйесі.

Жер банктерінің негізгі бағыттаулары болуы мүмкін:

• 
  Жер өзгерістерін жүргізу және мемлекетпен реттелетін және басқарылатын жер нарығын дамыту жолдары сату, сатып алу, кепіл немесе жер учаскелерін арендаға беру, акционерлік қоғамды уставты капиталына жария ретінде енгізуге жәрдемдесу;
  
• 
  Қаржы ресурстарының мобилизациясы, соның ішінде бағалы қағаздарды шығару жолымен, жер реформаларының шараларын қаржыландыруға;
  
• 
  Жер иелерінің және басқа жер қолданушылардың иесінен және инвестициялы қолдауы, жекеленген тұрғын үй құрылысы және басқа қызмет формасы, жерді жоғары эффектілікпен қолдануымен байланысты;
  
• 
  Жерлерді қорғаудың федералды және регионалды бағдарламаларын инвестрлеу және несиелеу, олардың орнатылуы және жер қыртысының құнарлығын көтеру.
  

Тәжірибелік мағынасы берілген заңның 2 бапты қамтиды, мемлекеттік жер кадастрын жүргізу бойынша қызметтерді жүзеге асыру кезінде пайда болатын қатынастар ретінде, ол нақты заңның реттеу затын анықтайды.

«Жер кадастры туралы» Федералды заң Ресей Федерациясы Конституциясына қатысты жүзеге асады және Ресей Федерациясының басқа федералды заңдарымен және басқа нормативті-құқықтық актілермен іске асады.

Заң шығарушы мемлекеттік жер кадастрын құру және жүргізу мақсаттарын анықтайды, тағы сол сияқты мемлекеттік жүйеде ақпараттық ресурстардың орны және принциптерінде анықтайды.

7 бапқа қатысты мақсатты бағытталған және жерге меншіктілік формасына қарамастан, жер учаскелеріне мемлекеттік кадастр есебінің міндеттілігі енгізіледі.

«Мемлекеттік жер кадастры туралы» федералды заңның екі бөлімі мемлекеттік билік, субъектілер және Ресей Федерациясының мемлекеттік жер кадастрын жүргізу бойынша қызметтерді жүзеге асыру облыстарында органдардың өкілділігін бекітеді.

Мәліметтер құрамы және мемлекеттік жер кадастр құжаттары 3 бөлімнің 14 бабында қарастырылған, жер учаскелерінде мемлекеттік есеп жүргізу үшін арналған құжат ретінде, біріккен мемлекеттік жер реестрі енгізілді. Онда жер учаскелері туралы келесі негізгі мәліметтер қамтылған:

• 
  кадастрлық номерлер;
  
• 
  орналасу орны (адрес);
  
• 
  ауданы;
  
• 
  жер категориясы және жер учаскесін қолдануға рұқсат етілгені;
  
• 
  жер учаскелерінің шекараларын суреттеу, оның жеке бөліктірін;
  
• 
  тіркеуге алынған орнатылған тәртіпте заттық құқықтары және шектеулері;
  
• 
  экономикалық мінездемесі, соның ішінде жерлердің бөлек категориялары үшін жер құнарлығының көрсеткіштері;
  
• 
  жер учаскелерімен тығыз байланысқан, жылжымайтын мүлік объектілерінің бар болуы.
  

25 статья нақты федералды заңның бұзушылығына жауапкершілігімен анықталады.