1 тарау. Жалдау келісім-шартының түсінігі және элементтері

Кіріспе……………………………………………………………………………... 3

1. 
   Жалдау келісім-шартының түсінігі……………………………………... 8
   
2. 
   Жалдау келісім-шартының элементтері………………………………..16
   

2.1Жалға берушінің міндеттері……………………………………………..35

2.2 Жалға алүшіның міндеттері……………………………………………. 51
3 - ТАРАУ Жалдау келісім-шартын токтату………………………..61

3.1 Келісім-шартын тоқтатудың негізі……………………………………. 61

3.2 Арендатордың келісім-шартты жалғастыруға және қайта

бастауына құқығы………………………………………………………….. 67

Кіріспе
Мүлікті жалға алу шарты (жалдау) құқық тарихындағы ең ежелгі шарттардың бірі болып табылады және Хll кестелер заңдарының өзінде белгілі болған. Бұл шарт қазіргі уақытта қуқықтары кодификацияланған елдерде де, ағылшын – американ социалистік елдерде, оның ішінде КазССР-да мүлікті жалға алу шарты толық анықталған қоғамды маңыздылыкқа ие болған. Қазақ ССР-н Азаматтық Кодексінде мүлікті жалға алу шартына 16 баптан тұратын 28 тарау арналған. Қайта құру кезеңінде өтпелі уақыттың маңызды заңдары ретінде КСРО-ның және Қазақ ССР-ның жалдау және жалдау қатынастары туралы заңдары жасалып, әрекет еткен.

ҚР-ның казіргі Азаматтық Кодекстегі мүлікті жалға алу «Мүлікті жалға алу (жалдау)» атты 29-тараудың құрылымы. Азаматтық Кодексты өңдеп-жасаушылар алдында: мүлікті жалға алу шартынын сан ғасырлар бойы әлемдік тәжеребеде қолданылып келген классикалык ережелері мен нарық қатысушыларының арасындағы қатынастардың дамып, күрделенуіне байланысты пайда болған жаңа ережелері арасында қалыпты сәйкестікті табу міндеті тұр. Азаматтық Кодекстын мүлікті жалға алу шартын реттейтін 29-тарауы 60-баптан тұратын алты параграфты қамтиді: бірінші параграф шарттын жалпы ережелеріне, екінші-бесінші (2,3,4,5) параграфтар шарттын жекелеген турлері мен объектілеріне, оның ішінде, лизинг, кәсіпорынды жалдау,уйлер мен үйлер мен ғимараттарды жалдау, көлік құралдарын жалдауға және прокатка арналған. Шарт атауы.

Мүлікті жалға алу шартына қатысты «жалдау» терминнің жиі колданылуы тарихта қалыптасқан. Осылай бола тура, заңнамада бұл терминдердің нақты ара жігі көрсетілмеген. Бұл терминдер арасындағы айырмашылықтар филологиялық сипатқа ие және бір шартқа осы екі терминнін екеуінде бірдей (қатар) қолдану, заңы маны бойынша қуқықтык әділеттілік болып табылады. Мысалы, жерді немесе кәсіпорынды жалға алуға қатысты турақты түрде «жалдау» термині қолданылады, тұрұға арналмаған ғимараттар мен қурылыстарға қатысты «жалдау» да, «жалға алу» терминдері колданыла береді; турғын үйлерге қатысты тек «жалға алу» термині қолданылады. Жұмысшылар тобы шарттың атауын талқылай барысында негізгі термин ретінде тарихи басымдыққа ие «жалға алу» терминін қолдану тұралы шешімге келді. Сонымен қатар, мүлікті жалға алу шартынын аталғандарынан басқа түрлеріне (мысалы прокат шарты) қатысты – атаудың ерекше дәстурі немесе басқа да айрыкша себептердің (мысалы, лизинг шартына қатысты лизинг туралы халықаралық конвенциянын болуын) болуына байланысты, осы шарттардын түрлік ерекшеліктерін ескеретін түрлік атауларды колдану ұйғарылды.

Жалпы ережелер.

АК-тың 29-тарауының 1-параграфы мүлікті жалға алудың жалпы ережелерін бекітсе, екіншіден бастап алтыншыға дейінгі параграфтар мүлікті жалға алу шартының жекелеген түрлерінін және мүліктің жекелген түрлерін жалға алудын ішінде: лизингтін (2-параграф, 562 –572 б.б.); кәсіпорынды жалдаудың (3-параграф, 573-580 баптар); үйлер мен ғимараттарды жалдаудың (4-параграф, 581-594 б.б.), прокаттың (6-параграф, 595-600 б.б.) ерекшеліктерін реттейды. Бұларга егер АК-тын ережелерінен өзгеше көзделмесе, 29-тараудын мүлікті жалга алу жөніндегі 2-параграфтын ережелері қолданылады.

Лизинг

Лизинг шарты – мүлікті жалға алудың ерекше түрі ретінде, казіргі кәсіпкерлердің қызығушылығын тұдырып отыр.

Лизинг – лизингтік компания пайдаланушы көрсеткен мүлікті сатушыдан меншігіне сатып алуға және пайдалануға беруге міндеттенетін, 3 жақты қатынастардың кешенін білдіреді. Бұл кешеннің құрамына екі шарт енеді:

1. 
   сатып алу – сату шарты (лизингтік компания мен дайындауышы арасында жабдықты (мүлікті) сатып алу жөнінде. Мұнда дайындаушы-сатушы, ал лизингтік компания – сатып алушы).
   
2. 
   Лизинг шарты (лизингтік компания мен пайдаланушы (лизинг алушы) арасында жасалады. Бұл шарт бойынша лизингтік компания пайдаланушыға дайындаушыдан осы мақсатта арнайы сатып алған жабдығын уақытша пайдалануға береді).
   

15. 
    жылға жуық уақытта Халықаралық жеке құқықты бірінғайландыру жөніндегі Халықаралық институтта (UNIDROIT) халықаралық лизинг жөніндегі бырыңғайландырылған нормаларды өңдеу жүргізілді. Бұл ережелерді өңдеу қажеттілігі әртүрлі мемлекеттерде орналасқан ұйымдардың арасында лизингтін халықаралык деңгейде, барған сайын кеңейіп бара жатқан қолдануымен шарттандырылады. Жобаны дайындаушылар дайындау барысында (кез келген бырынғайландырудағы сияқты) көп қиыншылықтармен кездесті. Осы жұмыстың нәтижесі – 1988 ж. 28 мамырда Оттава қаласында қол қойылган «Халықаралық қаржы лизингі туралы» Конвенция. Бұл конвенцияда лизингті мүліктік қатынастардың үштік кешені ретінде танитін кең таралған көзқарас тапқан.
    

Лизинг жөнінде болымды өндей отырып, жұмысшы тобы, ен алдымен, лизингті мүліктік қатынастардың үштік кешені ретінде карастыратын халықаралык қаржы лизингі туралы Конвенцияның концепциясына негізделды.

АК-те лизинг ұғымына 565-бап арналған. Бұл бапқа сәйкес, лизинг шарты бойынша лизинг беруші лизинг алушы көрсеткен мүлікті ақы төлеп уақытша иеленуге және кәсіпкерлік мақсатта пайдалануға беруге міндеттенеді.

Лизинг шартында, сатүшіның және сатып алынатын мүлікті таңдап алуды лизинг берушы жүзеге асырады. деп көзделуі мүмкін.(1, 2 – тарм.)

Лизингтің пәні АК-те халықаралық қаржы лизингі туралы Конвенцияға қарағанда кеңірек анықталған және ол қаржы лизингіне тән қолық пен жабдыктардан және т.с.с.-нан басқа кез келген тұтынылмайтын заттарды еңгізеді. Сонымен қатар, лизинг пәні ретінде – бағалы кағаздар және табиғи ресурстар бола алмайтындығы бекітілген (556 б.).

Лизинг шартынын елеулі талаптарының тізімі айтарлықтай кең және шарттын берілуге тиысты объектісі туралы жалпы талаптан басқа, мыналарды қосады (Жобанын 542 б.):

Мүлікті сатүшіның атауы; ақының мөлшері мен оны төлеу кезеңділігі; шарт мерзімі; егер шартта лизинг алүшіның меншігіне мүліктін көшуы көзделсе, осындай көшудын талаптары. (АК, 567-б. 1-4 тарм.)

Лизинг беруші лизинг алушы үшін мүлік сатып ала отырып, мүліктің белгілі бір лизинг ретінде беруге анықталғандығы туралы сатушның хабардар етуге міндетті екендігі анықталған (568-бап)

Осымен бір мезгілде, лизинг пәні болып табылатын мүлікті сатушының тек кака өзінен мүлікті сатып алған лизинг берушінін алдында ғана емес, лизинг алүшынын алдында да тікелей жауапкершілігі көзделген. Сатушымен қатынатарда лизинг алушы мен лизинг беруші бірлескен кредит беруші болады. (572-бап, 1-тарм. 2-абз.)

Сонымен катар, лизинг алушы мүлікті сатып-алу, сату шартының тарабы болғандағы сияқты, сатып алушының, сатып алынған мүлікке ақы төлеу міндетін қоспағанда, қалған барлық құқықтары мен міндеттерін иеленеді. (572-бап, 1-том, 1 абзац) Егер лизинг шартында өзгеше көзделмесе, сатүшыны таңдау құқығын лизинг алушы да болган жағдайларды қоспағанда, лизинг беруші лизинг алүшынын алдында сатүшынын сатып-алу-сату шартынан туындайтын талаптарды орындауы үшін жауап бермейды. Сатүшыны лизинг беруші тандамайтын жағдайда лизинг алушы алу-сату шартынан туындайтын талаптарды тікелей өз қалауы бойынша бірдей (ортак) жауап беретін мүлікті сатушыға да, лизинг алушыға да коюға құқылы. (572-бап, 2-том)

Лизингтін пәні болып табылатын мүліктің кездейсоқ жойылу немесе бүліну қаупін лизинг алушы көтереді. Бұл кауыптер (тауекелдер), егер шартта өзгеше көзделмесе, лизинг алушыға мүлікті берген кезде ауысады.

Осылайша, мүлікты жалға алу (жалдау) шарты барынша кен заңманалык негіздемеге ие болды. Жоғарыда айтылғандай, бұл шарт Қазақстан экономикасында, азаматтар мен ұйымдардың күнделікті өмірінде маңызды рөлге ие. Мүлікті жалға алу (жалдау) шартынын, элементтерінін, құрылымынын, мазмунынын, нысанынын, ұғымдарынын нақты ара жігін ашып алу және оларды дұрыс ұғыну теоретиктер үшін де, тажірибелік қызметпен айналысатын заңгерлер үшін де қажет. ҚР-ның әлемдік экономикаға, Бүкіләлемдік Сауда ұйымына кіруге тырысушылықтары осы шартты зерттеудың көкейкестілігін артығымен дәлелдейді және осы дипломдык жұмыс дәл осы такырыпты зерттеуге арналған.

1 – Тарау. Жалдау шартынын түсінігі және элементтеры.

1. 
   Жалдау шартының түусінігі
   

Сатып алу-сату шарты сиякты, мүлікті жалдау шартынын да өзінін бірқатар түрлері бар. Бұл турлердың айрыкша болуы, олардың пәнінін, мақсатынын, сонымен қатар басқа да факторлардың ыкпал ету ерекшеліктерінін нәтижесі. Қолданыстағы АК-пен лизинг, кәсіпорындарды жалдау, үйлер мен ғимараттарды жалдау шарттары реттелген. Мүлікті жалдаудың түрлері бұл тізіммен шектелмейді.

Мүлікті жалға алу және жалдау терминдері тепе-тен болып келеді және мұны АК-н осы қоғамдық қатынастарды реттейтін тарауынын атауынан байқауға болады. Біраз, уақт бойы бұл терминдер арасында анықсыздық орын алған. Жалдауды, оның белгілі бір талаптарын, (мысалы, мүлікті келешекте сатып алу құқығы) ерекшелендіретін белгі ретінде болып шығара отырып, мүлікті жалға алудың арнайы бір түрі ретінде карастырған.

Қазақ КСР-нын «Жалдау туралы» арнайы заңы кабылданып, кейінен ол оміршен болмағандыктан алынып тасталды. Казір осы терминдердін сайкестігі жөніндегі мәселе төңірегінде үлкен даулар жок, бірак жалдау мүлікті жалдау шарттарынын арасында біршама ерекше орынға ие деген көзкарастар да кездесіп жатады.¹

Мүлікті жалдау шартынын сатып алу-сату, рента шарттарынан ерекшелігі, ол мүлікті уакытша пайдалануға берумен байланысты қатынастарды реттейды. Мүлікті жалдау шарты Римде кеңынен таралган. Онын атауы «locatio conductio rerum» болған, онын аныктамасынын казіргі заңнамадагы аныктамадан айырмашылығы жок. Мұнымен қатар, мүліктік жал затты пайдалануды² білдірген және жалға алүшынын мүлікті иеленуге мән берыімеген, бұл былай тұрғанда жалға алушы тек қана иесінін құқықтык өкілеттіліктерін жүзеге асыруға көмектесушы түріндегі катты ұстаушы ретінде ғана карастырылған (бағаланған). Тіпті, казір де мүліктік жал шартынын негізгі максаты жалға алушыға мүлікті оған кажетты мөлшерде ғана пайдалану, одан пайдалы касиеттерді алу мүмкіндігін беру болып табылады.

Мүліктік қатынастарды және құқықпен реттеу барған сайын жетілдіруде. Бұл бірінші кезекте біздің заңнамада заттық құқықтар жүейесінің барынша ашылғандығы арқылы айқындалады. Нәтижесінде шарттық қатынастардың да мазмұны өзгерістерге ұшырап, оларды реттейтін нормалар меншік және заттық құқықтар саласының нормаларымен тығыз байланыстырады. Жалдау құқығын заттық құқықтар арналған соңғы қазақстандық жұмыстарда (еңбектерде) жалдау заттық құқықтарға жатқызылды³. Жалдауды дәл осы түрғыдан қарастыру, байқағанымыздай, пайдаланумен қатар иеленуді де көздейтін, жалдаудың заңи анықтамасындай, пайдалануменкатар иеленуды де көздейтын, жалдаудың заңы аныктамасында да корынынс тапкан. Бұл заңнамалык шешым жалдау қатынатардын, бурынгыдан горы туракттылыгын арттырады және олардын маныздылыгын котереды. Осылайша, мүлікты жалдау шарты – белгілі бір себептергебайланысты мүлікке жеке меншык кукыгына ие бола алмайтын немесе мундай кажеттылыгы жок тулгалардын ботен мүлікты пайдалануын асерлы құқықтык реттеушы ролын аткарады. Жалдау кейбыр жагдайларда (мысалы, жерды жалдау) тыпты, меншык кукыгына балама ретынде карастырылган (ангеме ҚР-сы Президентінің 1995 жылғы 22-желтоксандыгы заң кушы бар «Жер туралы» Жарнамадагы 41-бапта көзделген, ұзақ мерзымды 99 ж. дейынгы жалдау туралы болып отыр). Енды жалдау (уакытша жер пайдалану кукыгы) 49 ж. мерзымге берылуы мүмкін. (ҚР-ның 2001 ж. 24-кнтарындагы «Жер туралы» Заңынын 28-бабы). Бірақ бұл тұтас алғанда мүлікты жалдау шартына тан емес.

Жалдау шартынан туындайтын мындеттемелык – құқықтык қатынатар мен заттык-құқықтык қатынатарды ажырата білген жөн. Әрине, міндеттемелік құқық шенберынде аталган қатынатардын алгашкысын барынша толык карастырган дурыс, мунымен катар, заттык жалдау кукыгы, осы құқық маселелерыне арнаган енбектерынде барынша кен және толык талкыланган. Сонымен катар, міндеттемелік-құқықтық қатынастарды ескермеуы, жалға беруші мен жалға алүшінын құқықтык жагдайларынын сипаты толык деп айтуга болмайды. Сырт көзбен караганда шарттык қатына болып корынетын заттык қатына болып корынетын заттык қатына негізынде жалға берушімен жалға алүшінын бір-бырыне ыкпал етуын елемеуге де болмайды. Мунда соз жалға берылетын мүлікты устау ауыртпалыгын айрыкша болу, мүлік иесы мен оны жалға алүшінын заттык құқықтык окылеттылыктеры арасындагы басекелестык және т.б. жонынде болып отыр.

Осы шартка ҚР-дағы АК-нің 151-154-баптарында камтылган мамыле нысаны жөніндегі жалпы талаптар да қатысыты болып келеды. Мунымен катар, мүлікты жалдау шартынын нысаны арнайы талаптар көзделген. Бұл шарт бір жылданастам мерзімге жасалған жағдайларда, ол жазбаша нысанда жасалуы тиіс. Қызметтің қандай түрі (кәсіпкерлік және кәсіпкерлік емес) жүзеге асыралатындығына және шарт мерзіміне қарамастан, тараптардың бірі заңды тұлға болған жағдайда, шарт жазбаша нысанда жасалуы тиіс. Қозғалмайтын мүлікті жалдау шарты мемлекеттык тыркеуден отуы тиыс. Мұнда «қозғалмайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмлелерді мемлекеттік тіркеу туралы» Жарлықтың 2-бабында сәйкес, мемлекеттік тіркеу объектілері болып пайдалану құқығы, жерді бір жылдан астам мерзімге пайдалану құқығы екендігін ескере кеткен жөн.

Жалдау мерзымы аныкталмаган щарттарда бұл маселе калай шешыледы деген сурак туындап отыр?

Тараптар, бірінші кезекте жалдаушы мұндай жағдайларда озынын ышкы ниеттеры мен мудделерын басшылыкка алуы тиыс, ал тыркеушы орган мерзымы аныкталмаган жалдау шартын тіркеуге кедергі келтіруі тиіс.

ҚР-дағы қозғалмайтын мүлікке құқықтарды тыркеу жуйесымен уксас келеды. Онын мындеты мүлікке құқықтар жиынтыктылыгына кепілдык беру.

Азаматтар арасындагы бір жылга дейынгы мерзымге жасалатын мүлікты жалдау шарты ауызша нысанда жасалуы мүмкін. Егер жалданалатын мүліктын келешекте жалдаушыга отуы көзделсе, онда ол, осындай мүлікті сатып алу-сату шартынын нысанында жасалады.

Жалдау шартынын (жалға алу) – бұл шартты азаматтык-құқықтык шарттардын дербес туры ретынде карастыруга мүмкіндык беретын озыне тан белгылерын болып шыгаруга болады.

Біріншіден, бұл шарт азаматтық-құқытық шарттардың мүлікті беретін шарттар санатына жататындығын ескере отырып, жалға берушінын мүліктыберуы, сол мүлікке меншыккукығының жалға алушыға ауысатындығын бұлдырмейтындыгын атап откен жон; сонгысы (жалға алушы) мүлікты тек иеленуге және пайдалануға, не тек пайдалануға алады. Бұл жағдай жалдау шартын басқа, сатып алу-сат, айырбас заем сиякты уксас шарттардан ерекшелендыретын белгы бола алады. Революцияға дейынгы ресейлык азаматтык заңнамага караганда, казыргы заң бойынша аталган мүлікке иелену кукыгын да алады. Басқаша айтканда, жалға алушы жалданган мүліктын пайдалы касиеттерын ғана алып коймайды, сонымен катар ол мүлікке иелык етып, онын титулды иесы бола алады. Тиысты мүлікты пайдалану оны иеленбей-ак мүмкін болган жагдайларда, жалға алүшінын осы мүлікты пайдалануга алуы жеткылыкты (мысалы, ғимарат иесі, ол ғимарат алушыға иелену құқығын сақтай отырып, жалға алушыға белгілі бір бөлмелерді пайдалану құқығын береді).

Жалданған мүлікті пайдалану – мүліктің жалға алушы тарапынан пайдаланылатындығын білдіреді. Жалға алушы сол мүлікті пайдалану натижесынде алынган онымдер мен табыстырады иеленеді. Жалдау шарты осы сапасымен ақылы қызмет корсету шартынан ерекшеленеды. Акылы кызмет корсету шарты бойынша тапсырысшы кызмет корсетүшінын мүмкін уакытша пайдалана алады. Бырак онын муддесы – кызмет алу. Онын тиісті мүлікты пайдаланудан тусетын оным мен табыстарды, жемыстерды иеленуге мүмкіндыгы жок.

Жалага алушыга титулды иеленушы мартебесын беру – онын жалданган мүлікке қатысыты құқықтары мен заңды муддесын коргау маселесын калыпты турде шешуге мүмкіндык береды. Мунда ангыме жалдаушыга муликты титулды иеленушы ретынде, жалданган мүлікке үшіншы үшіншы тулгалар тарапынан кол согудан коргаудын заттык-құқықтык тасылдерын беру туралы болып отыр. Мундай мүмкіндык АК-тын 305-бабынан туындап отыр. Осы бапка сайкес, мүлікты ботеннын иелыгынен талап ету құқықтары (виндикациялы калап), сонымен катар, мүлікты иелыктен айырмай-ак бузудан коргану кукыгы (негаторлык талап), негіздерде жүзеге асыратын, мүліктын меншык иесы болмайтын тулгаларга да тиесілі.

Сонымен қатар, жалдаушыға титулды иеленуші мәртебесін беру заң шығарушыға заттық-құқықтық қатынастардың басқа элементін сақтау жолымен еру құқығын қамтамасыз етуге мүмкіндік береді.

Меншік немесе өзге де шектелген заттық құқықтық үшінші бір тұлғаға жалдау кезынде отуы жалдау шартын озгертуге немесе бузуга негіз болып табылаалмайды.

Жалдаушыга заттық-құқықтық коргануды беру және мүліктын еру касиетын мойындау- бұл құқықтың заттық құқықтар қатарына жататындығын білдіреді.¹

Бірак, менін ойымша мүлікты жана иеленушыге жалға алүшінын кукыгыменауыртпалык салуп беру және оган заттык-құқықтык коргану кукыгын беру заң шыгарүшінын, мындеттемелык- құқықтык тыбигатын сактайтын жаладау шартын реттеу үшін заттык-құқықтык қатынатардын кейбыр элементтерын колдану натижесы болып табылады. Ойткены, жалдау шартынан туындайтын құқықтык қатына абсолютты емес, қатысытылык сипатка ие; онын негізгы мазмуны жалға беруші мен жалдаүшінын бір бырыне қатысыты құқықтары мен мындеттеры, ал үшіншы тулгалардын катысы жок.

Жалданган мүлікты пайдалануга байланысты жалдай шартынын ощыне тан тагы бір белгысы – казыргы азаматтык заңдарда жалдаушыга тиесылы мүлікты пайдалану кукыгы бурынгы революцияга дейынгы заңдагыдай толык талкыланбайды. Маселен, бурын жалдаушы озы жолдаган мүлікты кайта жалдауга (субаренда) бере алатын. Ал казыр АК керысынше презумпция жасаган: Жалдаүшінын, оган мундай құқықты -жалға беруші озы берген жагдайларды коспаганда, мүлікты кайта жалдауга беруге кукыгы жок. (615-бап. 2-тарм.)

Екынщыден, АК-те заң шыгарүшінын жалдаау шартын болшекты және тыкелей реттеуге тырысушылыгы байкалып отыр. Ен болмаганда жалдау шарты үшін де, онын жеке турлеры үшін де ортак маселелерды реттеу максатында жалдау шартынын барлык турлерын камтитын ережелеры «жакшанын сыртына шыгарылып» 34-тараудын 1 параграфына бырыктырылды («жалдау туралы жалпы ережелер»).

Сонымен катар, жалдау қатынатарын болшектеп реттеу был саладагы шарт еркындыгы кагидасын шектемейды. Жалдау шартын реттейтын нормалардын копшылыгы диспозитивты сипатка ие, және олар, тараптар белгілі бір маселелерды шартта реттелмеген жагдайда әрекет етеды. Осылайша, жалдау шартынан туындайтын негізгы құқықтык қатынатардын барлыгы тараптармен реттеледы: мысалы, шарт мерзымы, онын оту салдары; мүлікты жалдаушыга беру тартыбы; жалдау акысын төлеунысаны мен тартыбы; мүлікты укыпты устау жөніндегі тараптардын мындеттеры; жалға алүшінын шартты жанартуга басым кукыгы; жалға алүшінын мүлікке жасаган жаксартулрынын тагдыры және тагы басқалары.

Үшіншыден, жалдау шартынын жекелеген турлерын болып шыгару (прокат, лизинг, т.б.) барыне ортак, бырынгай саралаушы белгысы негізынде емес, жалға берылетын мүліктын турыне байланысты жүзеге асырылган. Заң шыгарушы мунда да, мүліктын барлык турлеры үшін оларды берудын арнайы ережелерын аныктай максатын көздееген жок; ангыме кайта ерекше реттеуды кажет ететын жекелеген объектылер жонынде болып отыр (мысалы, уйлер мен гимараттар, кәсіпорындар). Бұл жагдайда басқаларынан кем емес ерекшелыгы бар объектылерды «откызып алу» каупы натиджесынде, олардын жалдау шарты туралы жалпы ережелермен реттелуын шектеп кою тауекелы туып отыр. АК-ты колдану тажыребесы, атап айтканда курылысы аякталмаган немесе тургын емес уйлерге қатысыты каупы растап отыр. Курылысы аякталмаган объектылер мен иургын емес уйлер заңмен көзгалмайтын мүлік деп танылады, бырак оларды жалдау кезынде тараптар жалдау шартынын жалпы ережелерын басшылыкка алуга мажбур болып отыр. Ал бұл, оз кезегынде быркатар киындыктарды, онын ышынде сот тажыребесынде киындыктар тугызып отыр.

Прокат шарты жалдай шартынын жекелеген туры ретынде субъективтык курамына байланысты болынып шыгарылып отыр: мунда жалға беруші болып тек мүлікты жалға беруды кәсіпкерлык кызмет ретынде жүзеге асыратын тулга ғана бола алады және жалға алүшінын максаты мүлікты пайдалану (бұл максат тутынушылык сипатта болуы керек).

Азаматтык - құқықтык мындеттемелердын жалпы сипаттамасы тургасынан жалдау шарты екы жакты, консенсуалды, акылы, озара байланысты (синаллагматикалык) шартка жатады.

Жалдау шарты тараптардын онын елеулы жагдайларына қатысыты келісімге кол жеткызгенде жасалатын деп саналатындыктан – консенсуалды болып табылады, ал онын күшіне енуы мүлікты берумен байланыстырылмайды. Жаодаган мүлікты жалдаушыга беру жасалган және күшіне енген жаладу шартынын жалға беруші тарапынан орындалгандыгын былдыреды. Сондыктан, шарттын күшіне ену сәты мүлікты берумен сайкес келгенде, жалдау шартынын жасалуынын ерекше тартыбы ретынде карастыруга болады. Бырак осынын негізынде жалдау шартынын накты шарттар катарына жаткыза алмаймыз.

Жалдау шарты акылы болып табылады. Ойткены жалға беруші озынын мыдеттерын орындаганы үшін жалға алушыдан акы алады.

Жалдау шарты екы жакты, ойткены тараптардын ар кайсысы жеке алганда мындеты екыншысынын пайдасына орындауы тиыс болгандыктан борышкор және орындауды талап ете алатындыктан несие беруші болады. Сонымен катар, жалдау шартында бір-бырыне карсы (встречные) елеулы және манызды екы мындет бар: жалға берушінын мүлікты жалдаүшінын иелыгы мен пайдалауына беру мындеты. Бұл екы мындет бырын-быры шарттандырады және экономикалык тургыдан мепе-мен болып табылады.

Жалға берушіны мындеттерды карсы орындаудын субъектысы деп танудын заңи салдары – бір тараптын шарттын орындалмаганы, не шарттын оз уакытында да орындалмайтындыгын растайтын жагдайлар болганда, карсы орындау субъектысы оз мындетын орындауды токтата туруга, не оны мулде орындаудан бас тартып, шыгындарды толтыруды талап етуге кукылы (238-бап. 2.тармак).

2. 
   Мүлікты жалға алу шартынын элементтеры.
   

Ал, жалдау шарттары мемлекет немесе акымшылык – аумактык бырлык атынан жасалган жагдайларда, жалға беруші ретынде окылетты мемлекет органдар, ҚР-сы Қаржы министрлыгынын мемлекеттык мүлік және жекешелендыру жөніндегі Комитетынын аумактык органдары болады.