Республикалық Мемлекеттік Қазыналық Мекеме

1.2.Ипотекалық несиелендірудің Қазақстандағы рөлі мен алғышарттары................9

1.3.Тұтыну мақсатында берілетін ұзақ мерзімді несиені ұсыну және өшіру тәртібі..11
II. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРІ ҰСЫНАТЫН ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕР...................................................................12
2.1.«БТА-Ипотека» компаниясының ипотекалық несие түрлерінің ерешеліктері.....12

2.2.АҚ «Тұран - Әлем Банкінің» ипотекалық несие түрлері........................................13

2.3. «Қазақстанның халықтық банкі» АҚ-дағы ипотекалық несиелендіруді талдау..14
ІІІ.ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ................................20
3.1. Ипотекалық несиенің даму перспективасы.............................................................20

3.2. АҚ «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының» қаржы нарығына шығуы............22

3.3. Тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарлама бойынша ұсынылатын бағасы төмен тұрғын үй.............................................................................23
ҚОРЫТЫНДЫ...................................................................................................................24
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР..............................................................................27
ҚОСЫМШАЛАР...............................................................................................................28

К І Р І С П Е
Ипотека дегеніміз б.з.д. І-ІІ ғ. Рим шекарасында белгілі болған. «Ипотека» термин ретінде б.з.д. VІ ғ. Пайда болды. Ипотека грек тілінен аударғанда кепілдік деген мағына береді.

Қазақстанда ипотекалық несиелеу меншік туралы Кеңес Үкіметінің заңы қабылданғаннан кейін мүмкін бола бастады. Шын мәнінде алғашқы ипотекалық несиелеу тұрғын үй құрылыс мемлекеттік бағдарламасымен 1994-1995 жылы жүзеге асырыла бастады. Ал бүгінгі таңда коммерциялық банктердің дәстүрлі – базалық қызметі – экономиканы және халықты несиелендіру. Бұл қызмет банктік қызмет көрсету аясындағы маңыздыларға және банкінің актив операцияларына жатады. Көптеген елдерде ипотекалық несиелендірудің халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудегі ролі баршаға белгілі. Шағын болса да тұрақты табысы бар халық топтары үшін тұрғын үй сатып алуға жағдайлар жасаумен қоймай, ипотекалық несие құрылыс саласына инвестициялар тартуға мүмкіндік беріп, қор рыногының жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар рыногының әрекет етуіне септігін тигізді. Осының барлығы тақырыптың өзектілігін, зерттеу объектісін және мәнін, сондай-ақ оның мақсаттары мен міндеттерін таңдауға негіз болды.

Зерттеудің мақсаты ретінде қазіргі күнгі Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің даму жолдарын талдау көзделіп отыр. Мұндай мақсатқа коммерциялық банкте тұтынушылық несиелендіру жөніндегі қалыптасқан көзқарастарды және оны арттыруға бағытталған іс-шараларды жүйеге келтіру қажеттілігінен туындап отыр.

1.ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ҰҒЫМЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ.
Ипотекалық несилендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары, түрлері

Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді де, кепілге қоюмен және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие

несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының біріне жатады. Жерге деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар аясына меншігінде жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмалары, халықты тартады.

Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк несиесімен алмастыруда үлкен роль атқарады. Оның алға басуы шаруашылық ететін субъектілердің ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік ресурстардың тапшылығы, инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық белсенділігін ұлғайтуға әсер етеді.

Ипотекалық несилендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:

- ипотекалық несиелердің шаруашылық ететін субъектілерге және халыққа тікелей берілуі;

- ипотекалық несилерді (несиелік міндеттемелерді) несилендіруге ресурстардың қосымша тартылуын қамтамасыз ететін екінші рынокта сату.

Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық банктер айналысып келсе, екіншісімен - ипотекалық банктердің мүлікті кепілге қоюмен қамтамасыз етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан олардың базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын қаржы компаниялары, қорлар айналысады. Құнды қағаздар ликвидті болып келеді, себебі олар жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған, және олар инвестициялар арқасында ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.

Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелері бойынша шетелде кепілгер ретінде мемлекет белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін арттырады. Ипотекалық несиелер жылжымайтын мүлікті кепліге қою - ипотекаға негізделеді.

Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуысыз дамыту мүмкін емес, өйткені жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге тек кепіл затының иегері ғана қоя алады, сондай-ақ осы иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті еркін шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.

Бұл жағдайда ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан жер телімінің ипотекасымен бірге ресімделеді. Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен және

жермен операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік құқықтық база әзірленуде. Қазақстан Республикасының Конституциясында жерге деген меншік құқығын және оны сату-сатып алу, кепілге қою, жалға беру және т.б. операцияларды заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар қалыптастырылды. Кепіл туралы, банктар мен банк қызмет туралы, жекешелендіру туралы заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын қаржыландыру , ипотекалық несилендіруді дамыту жөнінде бірқатар қосымша шаралар көзделген Президентің бірқатар жарлықтары мен үкіметтің қаулылары қабылданды.

Қазақстаннның заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты кәсіпорынды, ғимаратты немесе өзге де объектіні оған тиесілі жер телімімен бірге немесе оны пайдалану құқығымен кепілге қою танылады.

Ипотека - міндеттемені жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің біріне жатады. Және, бұл ретте кепілзат иесі кепілгер міндететмесін орындамаған жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік арқылы қанағаттануы мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол несилеік келісімге қатысты да міндеттемені қамтамасыз етуге пайдаланылады.

Жылжымайтын мүлік санатына жер немесе онымен тікелей байланысты объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатады.

Ипотекалық несиелендіруде мәмілелерді құқықтық түрді рәсімдеудің маңызы зор, себебі бұл мәмілелердің негізін кепілге қойылатын жылжымайтын мүлікке деген меншік құқықығы немесе шаруашылық иемдену құқығы қалайды. Заңнамада ипотекалық несиелендірудің нақты бір тәртібі көзделген.

Кепілзат туралы келісімнің субъектілері болып мыналар табылады:

- кепіл туралы келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған затты ұстаушы) заңды және жеке тұлғалар;

- біртұтас кепіл реестрін ұстаушы.

Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалды түрде куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің едәуір еркіндігін көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер көзделуі мүмкін:

а) кепілге қойылған мүлікті міндеттеме бойынша қарызды сатып алушыға ауыстырып шеттету;

ә) мүлікті жалға беру;

б) мүлікке жаңа қарыздар жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.

Кепілзаттың бір түріне заклад (кепілге салу) жатады. Бұл жағдайда кепілге салынған мүлік кепілзат ұстаушының иелігіне осы мүлікпен қамтамасыз етілетін несие бойынша міндеттеме орындалғанша беріледі.

Кәсіпорынның ипотекасы оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде негізгі қорларына және айналым қаражатына, сондай-ақ, егер заңмен немесе келісіммен басқаша белгіленбесе, кәсіпорынның жеке балансында көрсетілген өзге де құнды заттарға қолданылады.

Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:

- кепілгердің және кепілзатын ұстаушының атауы және олардың орналасқан жерлері;

- орындалуы осы кепілге салу шартымен қамтамасыз етілетін несиелік келісімнің немесе өзге де міндеттеменің атауы, келісімді жасау күні және орны;

- ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;

- ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды төлеу мерзімдері;

- кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің сипаты және оның ақшалай құны, орналасқан жері;

- иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын құжаттардың атауы;

- кепілге қойылған мүлікке өзге міндеттемелер салынбағандығы туралы сілтеме;

- кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;

- ипотеканы тіркеген органның атауы, тіркелген күні мен жері.

Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына өзге де жағдайлар енгізілуі мүмкін.

Ипотека кепілзатты ұсташыға негізгі қарыз сомасының және ол бойынша проценттердің төленуін, несиелік ресурстарды пайдаланумен байланысты шығындардың өтелуін, және қажет болған жағдайда ипотека затын сатуға жұмсалатын шығындардың өтелуін қамтамасыз етуі тиіс. Ипотека кәсіпорынның, құрылыстың, ғимараттың немесе өзге де объектінің орналасқан жеріндегі тиісті

органдарда міндетті түрде тіркелуге жатады. Ипотека затына меншік құқығы ауысқан кезде өзге тұлға ипотека қай жерде тіркелген болса, сол жерде ол да тіркелуі тиіс.

Несиелендіру субъектісіне қарай тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.

Тұрғын үй құрылысына несие құрылыс салушыға белгіленген тәртіппен жер телімінің бөлініп берілуімен және тиісті органдардың тұрғын үй салуға берген рұқсаты болғанда беріледі.

Тұрғын үйді салуға (реконструкциялауға) несие жобалармен және құрылыс-монтаждық жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік келісімдермен көзделген құрылыстың (реконструкциялаудың) мерзімдері мен құны аясында беріледі.

Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:

тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;

- тұрғын үй салу (реконструкциялау);

- тұрғын үй сатып алу.

Несиелендіру объектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш

түрін ұсынады:

- жерге берілетін несие;

- құрылысқа берілетін несие;

- тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.

Тұрғын үй несиелері туралы ережеде тұрғын үй құрылысына несиелер несиелік желі ашу арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген. Бұл ретте ссуда қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің құнына сәйкес келетін бөлшектермен беріледі.

Құрылысты қаржыландыру процесінде банк ақшалай қаражаттың мақсатты жұмсалуына және құрылыс графигінің сақталуына бақылау жүргізіп отырады.

Банк беретін несиенің сомасы әдетте жер сатып алу және оны жайластыру құнының, тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе кепіл шартында белгіленген оны сатып алу құнының 70 процентінен аспауы тиіс, ал шығындардың қалған бөлігін қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы шарт.

Құрылысқа несие беру туралы шешімді несие беруші банк қарыз алушының несиелік тапсырысы негізінде қабылдайды.

Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны көрсетілетін ссуда бөлу туралы өтінішпен қатар, тапсырысқа мыналар кіреді:

- заңды тұлға қырз алушылар үшін – құрылтай және тіркелу құжаттары: кәсіпорынның бухгалтерлік балансы; табыстардың және міндетті төлемдердің түсу графигі; ссуда қамтамасыз етілетінін растайтын құжаттар; несиені пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі және несиеленетін шығындардың болжамды өтелімділігін есептеу; құрылыс салынатын жер учаскесіне деген құқықты растайтын құжаттар; белгіленген тәртіппен бекітілген жобалық-сметалық құжаттама; мердігерлік құрылыс жұмыстарын жүзеге асыруға берілген келісім-шарттардың көшірмелері; несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.

- жеке тұлғалар үшін – құрылыс салу учаскесіне құқығын растайтын құжаттар; құрылыс салуға рұқсат қағаз; белгіленген тәртіппен келісілген жобалық-сметалық құжаттама; қарыз алушының төлем қабеліттілігін анықтауға қажетті құжаттар; банк талап етуі мүмкін өзге де құжаттар. Несиені қамтамасыз ету үшін кепілзат мен кепілдіктер беріледі.

Тапсырысты қарау кезеңінде несие беруші қарыз алушының төлем қабілеттілігін және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру көздері және салынған тұрғын үйді пайдалану жоспарлары – сату, жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі тұрғын үй рыногының сұраныстарын зерттейді.

Ссуда беру кезінде банк пен қарыз алушының қарым-қатынастарын белгілейтін негізгі құжаттарға несиелік келісім мен кепілзат (ипотека) туралы шарт жатады (2,3, – қосымшалар).

Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты, несиенің көлемі мен мерзімдері, несиені беру және өтеу тәртібі, проценттік ставка, оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі, қарыз алушының несиелік міндеттемесінің қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиенің қамтамасыз етілуін және мақсатты пайдаланылуын тексеру нысандары, несиені мақсаттан тыс пайдалану және ссуданы дер кезінде қайтармау үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар төлеу

тәртібі, келісімді бұзу тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының келісімі бойынша өзге де шарттар.

Негізгі қарыздың және ссуда бойынша проценттердің толығымен өтелуіне дейін қарыз алушының банктің жазбаша келісімінсіз жылжымайтын мүлікке деген мүліктік құқықтарын үшінші тұлғаға сатуға немесе шегінім жасап беруге құқығы жоқ.

Қарыз алушының несиені қайтаруға мүмкіндігі болмаған жағдайда, банктің шығындарын өтеу үшін, кепілге қойылған мүлікті өндіріп алу және сату жүргізіледі.

Тұрғын үй сатып алуға несиелер берудің сұлбасы мен шарттарын банк қарыз алушымен мақұлдасу арқылы белгілейді. Несилендіру құралы ретінде ауыспалы проценттік ставканы қолдану, негізгі қарыздың сомасын индекстеу, қарыз алушының төлемдерін кейінге қалдыру шаралары қолданылуы мүмкін. Несиенің түріне қарай, кепілзат (ипотека) туралы келісімде несиені қамтамасыз етудің нысаны, мөлшері және тәртібі көрсетіледі (4-қосымша).

Әрбір ипотекалық банк ипотекалық несиелер берудің өзіндік сұлбасын қолданады. Олар несиелендіру объектілері мен субъектілері, ресуртарды шоғырландыру әдістері, негізгі қарыз бен проценттерді өндіріп алу әдістері бойынша сан алуан болып келеді.

1.2. Ипотекалық несиелендірудің Қазақстанда дамуының рөлі мен алғы-шарттары

Ипотекалық несиелендірудің көптеген елдерде халықты баспанамен қамтамасыз етуде атқаратын ролі көпшілікке мәлім. Табыстары шағын болғанымен, оны тұрақты алатын азаматтар үшін тұрғын жайды меншікке сатып алуға жағдай жасаумен қатар, ипотекалық несиелендіру жүйесі құрылыс саласына инвестициялар тартуға мүмкіндік береді. Сондай-ақ ол қор рыногының жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар рыногын қамтамасыз етеді.

Қазақстан Республикасының Үкіметі өткен жылдың тамыз айында ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың және ипотекалық несиелендіру жүйесін

дамытудың концепциясын мақұлдады. Концепция бойынша жұмыс Ұлттық Банктің бастамасымен жүргізілді. Бұл ретте Елбасының несиелерге қарапайым халықтың қол жетімділігін қамтамасыз ету жөніндегі тапсырмасын, сондай-ақ қолда бар ішкі инвестицияларды құрылыс саласын дамытуға тарту мақсатын орындаудың жаңа жолдарын іздестіруге талпыныс жасалды.

Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың жаңа жүйесін дамыту үшін көптеген жағдайларда тұрақты алғышарттар бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен, бұл тұрғын үйге мұқтаж азаматтар санының ұлғаюы, бұған бір жақтан ескі тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде. Сонымен қатар, Қазақстан экономикасының дамуы еңбекке қабілетті халықтың тұрақты табыс алу мүмкіншіллктері зор өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға қоныс аударуына ықпал етті. Ал, бұл жағдай тұрғын үйге деген қосымша сұраныстың өсуіне әкеп соқты.

Соңғы жылдары орын алып отырған оңтайлы жағдайдың біріне халықтың жинақ қаражаты деңгейінің өсуін жатқызуға болады. Алайда, ол жинақтар тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың көбіне тұрғын үйдің құнын біржола толығымен төлеуге мүмкіндік бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген сұраныс та туындауда.

Сонымен қатар, елеулі ішкі инвестициялық потенциалдың, ең алдымен зейнетақы жүйесі тарапынан туындап келе жатқан потенциалды атап өткен жөн. Зейнетақы салымдарын экономиканың нақты секторына тарту идеясы бірнеше жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ, болашақтағы зейнеткерлердің күнкөріс қаражатына айналмақ бұл жинақ қаражаттың қауіпсіздігін қамтамасыз ету мәселесі аталмыш идеяны жүзеге асыруға тежеу болып келеді. Сондықтан, зейнетақы жинақтары инвесицияланатын болса, олар қамтамасыз етілуі тиіс. Осы мүмкіндікті ипотекалық құнды қағаздарды, яғни жылжымайтын мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген құнды қағаздар шығару және орналастыру жолымен банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге асыру жүйесі көздейді.

Әлемдік практикада ипотекалық несилендірудің әртүрлі модельдері қолданылуда. Олар несилендіру және қайта қаржыландыру процесінің ұйымдастырылуы әдістерімен, мемлекеттің қатысу дәрежесімен бір-бірінен ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда АҚШ. Германияның,

Малайзияның және Ресейдің тәжірибесі негізінде жинақталған небір жүйелер «гибридін» қолдану керектігі шешілді. Сондықтан, ипотекалық рынокта оператордың функцияларын атқаруы тиіс, несиелік ресурстардың тез арада қайтарылуын және банктер мен банктік емес ұйымдардың өтімділігі проблемасының шешілуін қамтамасыз ететін, ипотекалық несиелер берілді жүзеге асыратын арнайы мамандандырылған ұйым – Қазақстандық ипотекалық компанияны құру туралы шешім қабылданды.

Компанияның құрылтайшысы болып алғашқы кезеңде Ұлттық Банк болып белгіленді. Компанияның төленген жарғылық капиталы бүгінгі таңда 1,0 млрд. теңге құрайды. Кейін компанияның капиталына халықаралық қаржы ұйымдарының және екінші деңгейдегі банктердің қатысуы жоспарлануда.

Тұрғын үй құрылысын жүргізу және сатып алу мақсатында II-ші деңгейлі банктер жеке тұлғаларды олардың ұсынған жылжымайтын мүліктер залогы есебінен ұзақ мерзімге несиелендіре алады. Несие мерзімдері мен ұсталынатын сыйақы мөлшері әр банк басқармасының бекітуі бойынша еркін белгіленеді. Банк есебіне алу үшін ұзақ мерзімді несиелер бойынша төмендегі шот түрлері белгіленген:

Қолданбалы шот жоспары бойынша:

778 – «Азаматтарға берілген ұзақ мерзімді қарыздар».

718 – «Мерзімі ұзартылған қарыздар».

II. Енгізілген шот жоспары бойынша:

1414 – «Клиенттерге ұсынылған орта мерзімді несиелер».

1417 – «Клиенттерге ұсынылған ұзақ мерзімді несиелер».

1424 – «Несиелер бойынша клиенттердің мерзімі ұзартылған берешектері».

9941 – «Ұзақ мерзімді несиелер бойынша міндеттемелер».

7339 – «Әр түрлі құндылықтар мен құжаттар».

Аналитикалық еспте несие бойынша берешектің есебі үшін дербес шоттар ашылған.Қарыз алу үшін қарызшы қарыз жинақ шотта белгіленген мөлшерде қаржы жинауы тиіс.

Несиелік келісім – шарт жасалғанда берліген несие сомасының нөмірі 711 (2211) шотқа аударылады:

Дт – 778 (1414,1417)

Кт – 711 (2211).

Мысалы, нақты ақшамен қарыз берген кезде «Тұрғын үй құрылыс банкі» қарызшыдан нақты ақшамен инкассацияланғаны үшін 3% коммисиондық төлем іздестіреді:

Дт – 711 (2211)

Кт – 960 (4608) 3% коммисиондық төлем.

Кредит – 031 (1001)айырмаға.

II. «БТА ИПОТЕКА» ЖӘНЕ «ҚАЗАҚСТАН ИПОТЕКАЛЫҚ КОМПАНИЯСЫ» АКЦИОНЕРЛІК ҚОҒАМЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕРІ.
2.1. «БТА Ипотека» компаниясының ипотекалық несие түрлерінің ерешеліктері

Қазіргі таңда Қазақстанда ипотека әркімге тиімді және кеңінен қолданылып келе жатыр.Сондықтан да көптеген қаржылық мекемелер ипотекалық несиенің бірнеше түрлерін ұсынады. Алайда барлық мекемелерде ипотека шарттары ұқсас болып келеді.

«Жыл» және «жылдық» пайыздық ставка?

Мысалы:

Алғашқы салым - $ 3000

Несие суммасы - $ 17000

Несие мерзімі 15 жыл (180 ай)

Қорытындысында неие 9,5 % жылдықпен пәтер $ 41225 және 14 % жылдықпен - $ 40751( қосымша 1).

Сондықтан, ипотекалық несие алмас бұрын ұсынатын қаржылық ұйымның барлық шарттарын оқып білген жөн.Мсыалы ипотеканың мынадай тұрлері бар:

«Депозиттік» несиені қолдану үшін алдымен сыйақы сомасы есептелмейтін қандай да бір анықталған соманы депозитке салу қажет. Содан кейін сізге тұрғын үй құнының толық суммасы беріледі. Бұл жерде пайыз несие барлық суммаға есептеледі.

«Классикалық ипотека» - бұл тұрғын үйге ұсынылатын неисе түрінің кеңінен таралған түрі болып табылады. Сіз алғашқы салымды салып, содан соң қалған суммаға несие аласыз. Және пайыз негізгі қарыз суммасына есептеледі.

«Квартирный дуплет» - бұл несие түрінде клиент өзінің тұрғын үйін кепілге қоя алады және 6 ай мерзім ішінде сіз өзіңіздің үйіңізді сатып түскен қаражатты қарыздың жарты бөлігін өтеу суммасы ретінде енгізесіз.Мұнда еңбекақы сомасы

клиенттің несиелік қабілеттілігін дәлелдейді. Бұл несие түрінде айына отбасы кірісінен 45 % төленеді.Себебі клиент қарызды өтеумен қоса өзінің басқа да шығындарын өтеу қажет екендігі ескеріледі.Қазіргі таңда 19000 қазақстандық отбасылар өздерінің тұрғылықты жағдайын АҚ «БТА Ипотека» компаниясының «Квартирный дуплет» несиесі арқылы жақсартты. Республиканың ірі экономикалық орталықтарында Компанияның 14 жергілікті мекемелері жұмыс істеп отыр. Эксперттердің болжамына қарағанда келешектегі 5 жыл аралығында қазақстанды нарықта ипотекалық несиенің көлемі 10 есе артуы мүмкін.

АҚ «Тұран - Әлем Банкінің» ипотекалық несие бағдарламасы ерекшелігі:

1. Элитті баспанаға, екіншілікті рыноктағы жылжымайтын мүлікке ие болу, тұрғын үй құрылысы үлесінде қатысу, сондай-ақ коммерциялық жылжымайтын мүлікке ие болу мүмкіндігі;

2. Табысты растауды қажет етпейтін несие алу мүмкіндігі;

3. Жан-жақты жағдайлар туғызу.

«Express Ultra» несиелендіру шарттары:

Несие валютасы: АҚШ доллары;

Несие мерзімі: АҚШ долларында 20 жылға дейін;

Несие сомасы: 300000 АҚШ долларына дейін;

Пайыздық мөлшерлеме: жылдық 4,5 пайыздан жоғары;

Несиені қамсыздандыру: «Гарантия» депозиті, депозит сомасы сатып алынатын баспана құнының 15 пайызынан төмен емес, сатып алынатын жылжитын мүлік;

Сақтандыру: өмірді және сатып алынған мүлікті міндетті сақтандыру;

Пайызды есептеу жолы: пайыз бүкіл несие сомасына есептелінеді;

«Standart» несиелендіру шарттары:

Несие валютасы: теңге, АҚШ доллары;

Несие мерзімі: теңгеде 3 жылға дейін,АҚШ долларында 25 жылға дейін;

Несие сомасы: 7500000 теңгег дейін, 300000 АҚШ долларына дейін;

Пайыздық мөлшерлеме: жылдық 13 пайыздан жоғары;

Несиені қамсыздандыру: сатып алынатын жылжымайтын мүлік;

Алғашқы арнаның ең аз сомасы: сатып алынатын жылжымайтын мүлік құнының 15 пайызынан жоғары;

Сақтандыру: өмірді және сатып алынған мүлікті міндетті сақтандыру;

Пайызды есептеу жолы: аннуитет, негізгі қарыз қалдығына;

«Standart» несиелендіру шарттары бойынша банкке төленетін соманы қалай анықтауға болады?

Несие+сыйақы аннуитетті төлемдермен төленеді.

Аннуитетті төлем дегеніміз – бұл несие мен пайыздар сомасын тең бөліктермен төлеу. Пайыздар тек сіздің өкіміңізде қалған сомаға ғана есептеледі.

• сыйақы ставкасы 13% болған жағдайда, банкке пайыздар түрінде 7,11% төлейсіз;

• сыйақы ставкасы 14% болған жағдайда, банкке пайыздар түрінде 7,68% төлейсіз;

• сыйақы ставкасы 15% болған жағдайда, банкке пайыздар түрінде 8,31% төлейсіз;

Сөйтіп,егер мысалы, 10 жылға жылдық 14%-бен 30000 АҚШ долларына алған болсаңыз, онда сіз банкке 72000 АҚШ долларын емес, тек 55920 АҚШ долларын қайтарасыз.

2.3. «Қазақстанның халықтық банкі» АҚ ипотекалық несиелендіруді талдау
Несиелік операциялар ХБ АҚ қызметінің негізгі құрамдас бөлігіне жатады. Банк Азиялық Даму Банкі, Еуропаның Қайта құру және даму банкі, Әлемдік банк секілді халықаралық қаржы институттарының несиелік желілерін ойдағыдай игеріп келеді.

Ақшалай түрде несиелер беру ҚХБ АҚ операцияларының негізгі ауқымы келетін қызмет түрінің біріне жатады. Ішкі несиелік саясатына сәйкес банк қарыздарды қарыз алушылардың қаржылық жағдайын егжей-тегжейлі зерттеу негізінде жүргізеді. ҚХБ АҚ әзірлеген несиелік саясаттың негізгі шарттарына қарыз беру операцияларын жүзеге асыру кезінде тәуекелді төмендету, ссудалық қоржынды оңтайлы бақару және банктің несиелендіру саласындағы қызметінің сттратегиялық бағыттарын белгілеп, оларды кейін практикада қолдану болып табылады. Банктің несиелік саясатымен несиелік қызметтің процедуралары мен аспаптары, сондай-ақ несиелендіру жүзеге асырылатын объективті параметрлер мен стандарттар белгіленді.

Банк заңды және жеке тұлғаларға қысқа мерзімді (1 жылға дейін уақытқа) және ұзақ мерзімді (1 жылдан астам уақытқа) несиелер береді. Несилік саясатты одан әрі іске асыру шараларын жетілдіру мақсатында, сондай-ақ клиенттік базасын кеңейту мақсатында ҚХБ АҚ қолданыстағы бағдарламаларын дамытып, жаңаларын енгізуді жоспарлауда.

Заңды тұлғаларды несиелендірудің дәстүрлі түрлерімен қатар 2000 жылдан бастап банк тұтынушылық мақсаттарға жеке тұлғаларды несиелендіру жөнінде белсенді жұмыс жүргізеді.

Ссудалық қоржын банктің бүкіл берілген қарыздары – факторинг ретінде берілген ссудалар, лизингтер, несиелер, вексельдерді немесе өзге борышкерлік міндеттемелерді есепке алу, аккредитив шығару және сыныптау жүргізу сәтіне олар бойынша берешек өтелмеген өзге де несиелендіру түрлерімен сыныпталады. Сыныптау ҚХБ АҚ 2005 жылғы 23 мамырдағы № 218 Активтерді сыныптау ережесіне, шартты міндеттемелер мен оларды күмәнді және сенімсіздер қатарына жатқызумен, оларға қарсы провизия (резевтер) құру ережесіне (толықтырулары мен өзгерістері бар) сәйкес жүргізіледі. Берілген қарыздар олардың сапасы бойынша, қарыз алушының заем бойынша төлемдер енгізу мерзімдерін сақтауына, оның қаржылық жағдайына, банктің қарыз алушымен қарым-қатынастарына , несие тарихы, қарыздың қамсыздандырылуы және оның сенімділігі мен өтімділігіне қарай жүргізіледі. Берілетін қарыздар бойынша қамсыздандыру ретінде банк өтімді жылжитын және жылжымайьын мүлік қабылдайды.

Қарызды пайдалану үшін сыйақының шамасы банктік қарыз келісім-шартымен төмендегідей жағдайларды ескере отырып белгіленеді:

1 ) қаржы рыногының коньюнктурасы;

2) банктік қарыздар рыногындағы бәсекелестік деңгейі;

3) тартылған ресурстардың құны;

4) несиелік тәуекелді өтеу үшін және қажетті табыс алу үшін Банк қарызға қызмет көрсету барысында жұмсаған шығындарын,

5) Қарыз алушының несиені өтеу қабілеттілігі.

ҚХБ АҚ әзірленген Несиелік саясатына сәйкес клиенттердің сұранысын барынша қанағаттандыратын саналуан несиелік өнімдер кешенін ұсыну жөніндегі жұмысты жүргізеді.

Банктің аумақтық филиалдық желісін одан әрі дамыту несиелік рыноктің географиясын кеңейтуге, жаңа клиенттерді тартуға мүмкіндік береді.

ҚХБ АҚ жеке тұлғаларды тұтынушылық мақсаттарға несиелендіруін сипаттайтын көрсеткіштерді 1-кестеден көруге болады.

1-кесте. Ипотекалық несиелендіруді сипаттайтын көрсеткіштер.

2-кестеге қарағанда, тұтынушылық несиелердің басым бөлігі ипотекалық несиелендіруге келеді.

2-кесте. 2001-2004 жылдары аралығында берілген несиелдердің көлемі, мың теңгеде.

Ипотекалық несие тұтынушылық ссудалар көлемінде үлкен орын алады, оны 1 суретте көрсетілген динамика арқылы байқауға болады.

Несиені «Қазақстанның халықтық банкі» АҚ салынып жатқан пәтерді кепілге алу арқылы береді.

Ең төмен бастапқы жарнаның сомасы – 15 %.

Несиелендірудің мерзімі – 7-ден 15 жылға дейін

Пайыздық мөлшерлемесі – жылдық 11 %-тен бастап (бастапқы жарнасына қарай).

Қарыз алушы Халық банктің депозитына бастапқы жарнасын аударады, одан кейін барып банк пәтердің 100 проценттік құнына несие береді. Осы сомаға несие бойынша проценттер есептелінеді.

Оның өтінішін қарау үшін және несиені рәсімдеу үшін жеке тұлға табыс етуі тиіс құжаттардың тізбесі төмендегідей:

-үлестік қатысу келісімі;

-қарыз алушының жеке бас куәлігі (төлқұжаты);

-қарыз алушының СТН туралы куәлігі;

Мұндай шарттарды бүгінгі таңда қазақстандық рынокта басқа ешбір

қаржы институты ұсынбайды. Несиені беру туралы шешімді қабылдау үшін банкте 3 күн ғана кетеді. Барлық қажетті құжаттарды (СТН, жеке бас куәлігі және жұбайының мүлікті кепілге қоюға келісімі) жинауға небәрі 3-4 күн керектігін ескерсе, несиені алу үшін сол небәрі ең көп дегенде 4 күн кетеді.

Осыменен жаңа өнімнің керемет сипаттамалары тиылмайды.

Қарыз алушының қалауы бойынша несие табысты растаусыз және жылдық

7 % , яғни нарықтық пайыздан екі есе төмен болып, тұрғын үйдің 100 % сомасында беріледі. Ол үшін банктегі депозитке сатып алынатын пәтер құнының 50 % салып қою қажет. Қарыз алушы өз несиесінің жартысын қайтарған сәттен екінші жартысы автоматты түрде осы депозиттің қаражаты есебінен өтеледі. Және де, мерзімінен бұрын өтеу үшін ешбір айыппұлдар салынбайды.

Банкте несиелендірудің бүкіл мерзіміне әрбір клиентке оның жеке менеджері қызмет көрсетеді деген ереже орнатылған.

Бұл бағдарлама өзіндігінен оңтайлы болғанымен, сондай-ақ ол ипотекалық несиелер рыногындағы несие беру шарттарының либерализациялануының көрсеткіші болып келеді. 2003 жылдың өзінде Елбасы Қаржыгерлер конгресінде банкирлерге тұрғын үй сатып алуға бөлінетін несиелердің шарттарын жеңілдетуге

мүмкіндіктер іздестіру жөнінде тапсырма берген болатын. Осы жөнінде тағы бір мәрте Елбасының 2004 жылғы Жолдауында да айтылды.

Халық банкінде несиені шапшан рәсімдеу мәселесі ең бірінші орынға қойылған. Азаматтарда қажетті қаражатты алу үшін уақытқа байланысты қиныдықтар туындамауы тиіс. Осы бағытта атқарылған жұмыстың арқасында қазіргі кезде 100 мың долларға дейн баратын несиелер бойынша шешім үш күн ішінде, ал 100 мыңнна астам долларлық қарыз беру туралы шешім – 5 күн ішінде шешіледі.

Банк ипотекаға ақшаны 7 және 11 жылдық процентпен 15 жылға дейін береді. Тұтынушылар осы ұсыныстың артықшылықтарына көзі жетіп, осы бағдарламаны іске асырудың бірінші айының өзінде халыққа 30 миллион доллардан астам несие берілді. Айтпақшы, «Ипотека Lights» несиесін алған азаматтар несиені мерзімінен бұрын, айыппұлдық санкциялар қолданусыз жаба алады.

2002 жылдың қорытындылары бойынша «Қазақстанның халықтық банкі» АҚ ипотекалық операциялардан түскен табыс көлемі банктің жалпы проценттік табысының 7,7 % құраса, 2004 жылдың қорытындылары бойынша олар 21,8 % дейін жетті.

Осыған орай, жоғарыда айтылғанға мынадай қорытындылар жасауға болады:

- филиалдың 2004 жылы атқарған қызметінің негізгі көрсеткіштері бөлімше халыққа қызмет көрсету сапасын арттыру үшін үнемі жұмыс істегенін, даму жолында клиенттерді тарту үшін жаңа бағыттар іздестіргенін көрсетеді;

- банктік ұзақ мерзімді перспективаға жасаған коэффициенттік талдауына қарағанда және банктің таратылу жағдайында, банктің міндеттемелері банктің өтімді активтерімен қамтамасыз етілген. Жалпы алғанда, банк, жылдан жылға даму қарқының жеделтдетіп, тұтынушылардың жоғары сенімділігіне, жоғары дәрежелі өтімділікке қол жеткізіп, қаржы рыногында тұрақты және сенімді қызмет атқарып келеді, мұнда жақын және алыз шетелге төлемдер аударумен байланысты кез келген операцияларды атқаруға болады деген қорытынды жасауға болады.

3-кесте. «Қазақстанның халықтық банкі» АҚ 2002-2004 жылдары алған табысының қарқыны

Бүгінгі таңда ипотекалық несиелер банкке тұрақты табыс әкелетін неғұрлым пайдалы операциялардың біріне жатады.