Жылжымайтын мүлік құнын анықтау әдістерін таңдау

1.Шығындалу көзін бағалау (шығындалу әдісі);

2.Сатудың тікелей салыстыруын бағалау;

3.Күтілетін немесе нақты табыстың көз қарастарын бағалау.

Жылжымайтын мүліктің сол немес басқа да объектілерін бағалау кезінде ең үлкен акцент бір немесе екі әдіспен жасалынады. Барлық әдістерді меңгеру бағалаушыға өте қажетті. Мүлік нарығы бар жағдайда жылжымалы бағалаушы объектісі ұқсас аналогтық объектілердің жеткілікті саны ретінде үй иесі жиі ауысып тұрады. Егер жылжымалы мүліктің нарықтық бағасы болып және ол инвестициялау және ол инвестициялау мақсатында қолданылатын болса, бағалаушы жалға төлемақыны және де инвестицияның басқа да түрлерінде сатып алушының кіріс мүмкіндіктерін салыстыруы керек.

Келтірілген мысалдар бағалауды екі жақты жүргізуге болатындығын көрсетеді. Олар салыстырмалы кірісті өндірістің белгілі бір түрлері, әдетте олардың коммерциялық потенциалдар негізінде бағаланады. Мысалы: (бензин құйып алатын станциялар мен қонақ үй), жанар жағар май сату көлемі, қонақ үйдегі тұрғындар саны кіріс көздері болып табылады. Оларды операциялық шығындар құнымен салыстыру, өндірістің кірісін анықтауға мүмкіндік береді. Осы жолмен бағалау кірісті деп аталады.

Егер жеке меншік сатылмаса және сатып алынбаса мүлікті дамыған нарығы болмаса, кіріс келтіру инвестиция үшін негізі болмаса амортизациясы есепке алынған құрылыс құнын анықтау негізінде немесе шығын әдісімен жүргізіледі. Көп жағдайларда бағалаушы жылжымайтын мүлік құнын айтылған үш әдісті: кіріс және шығыс, салыстырмалы, пайдалану арқылы анықтайды. Содан кейін әртүрлі әдістермен алынған нәтижелер мен салыстырады [8].

Жылжымайтын мүлікті операциялар нәтижесінде объектілерді бағалауда әртүрлі жағдайлар кездеседі. Бұл кезде жағдайлардың әр класына, соған ғана сай бағалаулар болады. Дұрыс таңдау жасау үшін алдын-ала жылжымайтын мүліктерінің объектілерінің тоқтамасын, құнын, типін бағалау жағдайының жіктемесін бағалау қажет. Егер нарқыта ондаған және жүздеген біртекті оъектілер болса салыстырмалы әдісті пайдаланған дұрыс. Күрделі немесе жақсы обектілерді бағалауда шығын әдісін қолданған қолайлы.

Жалпы алғанда жылжымайтын мүлікті бағалауда қандай да бір әдісті таңдау бұл объектінің спецификациясына бағалауға сәйкес шарттар мен мәселенің шешілу сипатына бағалануды пайдалануы мүмкін ресурстар мен ақпараттар сипаттамасына байланысты. Жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуының алғашқы этабында бағалаудың негізгі әдісі шығынды әдіс болып табылғанда, бағалаушы құрылыс және сметалық іс сферасында кең көлемді практикалық және теориялық жағынан білімді болуы және бухгалтерлік есеп ережелерін білу қажет.

Жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы бойынша мысалы: пәтерлер нарығы, бағалаушы сатудың салыстырмалы талдау әдісін жақсы білуі керек және бұнда юриспруденция және экономика саласында да білімі қажет болады. Экономикалық тұрақтануы инвестициямен тәжірбиеде бағалаудың кіріс әдісін кең түрде пайдаланумен тығыз байланысты. Өз кезегінде бағалаушының ипотекалық, инвестициялық талдау кіріс капитализациясын дисконтирлеу және экономикалық талдаудың басқа да салаларында білімді болуымен байланысты. Бағалау проффессионалды іс шара жүргізіліп, жатқан экономикалық реформа талаптарына жауап беру керек, сондай-ақ аймақтық ерекшеліктерді ескеру қажет [9]. Бағалау шараларында мемлекеттік бағалаудың үлесі үлкен, жекеленген бағалаушылардың келуіне байланысты бағалауға монополия жоқ. Сондықтан әрбір клиент өзі сенетін және бағалаушыға тапсырыс бере алады. Бағалау мен мемлекеттік және жекеленген бағалаушыларда айналысуы керек. Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік нарығында істің бұл түрімен айналысатын жекеленген фирмалар пайда болады. Жылжымайтын мүлікті бағалау процесі бағалаушылардан факторлардан талдау жүргізуді талап етеді, нәтижесінде олар құнын, көлемін анықтайды. Бағалау объектісінің құндылық сипаты туралы квалификацияланған және негізделген қорытынды жасау тек шығын мәліметтердің қандай да бір әдісімен бекітілген және жүйеленген негізін пайдалану арқылы қол жеткізуге болады. Олар өз кезегінде кез-келген қызығушылық танытқан тұлғалар мен үкімет органдарын қоса алғанда кез-келгенқызығушылық танытқан тұлғалар мен тексере алады.

Бағалаушылардың негізгі міндеттері болып бағалау объектілерін нақты анықтау идентификациясы ақпаратты базалар таңдауды негіздеу. Белгілі бір объектіні бағалау кезінің бірінші этабында бағалаушы объектіні бағалау бойынша барлық техникалық құжаттарды анализдеу сондай-ақ объект жағдайын сипаттайтын негізгі параметрді анықтау тиіс. Мекемелер мен объектілерді зерттеу лицензиясы бар мамандардың ісі. Бағалаушылар құрылымдарды зерттеу бойынша негізгі жағдайларын талдау әдістерін білу және бағаланатын объектінің құнын анықтауда техникалық сараптама нәтижелерін дұрыс білу шарт [10].

Құрылыс объектілерінің ұзақ сақталуы көбінесе эксплуатациялық шартына сыртқы әсерлерге жобалық шешімдерге құрлыстар пайдаланатын материалдар мен конструкцияларға құрылыстың монтаждық саласына байланысты. Объектінің сақталуында профилактикалық жоспарлы алдын-ала ескерту және капиталды толығымен мәні зор. Бағалаушының негізгі қызметінің бірі бағаланатын объектінің физикалық жағдайын анықтау болып, табылады. Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік нарығы мүліктік құқықтырдың негізгісі бола тұра әлі де бастапқы жағдайды.

Бізде тек тұрғын нарығы ғана дамыған. Ол бұрынғы жүйеде де тұрғын ауданмен айырбастау түрінде болған, алайда ол соңына дамыған. Осылай Қазақстан бағалаушылардың ісінің ерекшелігі келісімдердің нақтылы құны айтылмайды, себебі оған қатысушылар қалыптасқан менталитетке қарай бұл ақпаратты жасырып қалуға тырысады. Жылжымайтын мүліктің кейбір түрлері оның бәсекелестік нарықта мүлдем сатылмайды, сондықтан шет елдер тәжірбиесінде кең пайдаланылатын салыстыру әдісін толық ақпаратын жоқтығына байланысты толық пайдалана аламаймыз. Бізде айтарлықтай сенімді және ауқымды нормативті базаларынан болуына қарамастан шығынды әдісті құрылыс нормаларымен ережелер сметалық нормалар түріне жылжымайтын мүлік түрлі объектісін қайта бағалау жинақтамалары оларды тәжірбиелерде пайдаланудың өзі көп жағдайда бұл огбъектінің нарықтық көлемі туралы түсініктеме бере алмайды. Себебі объектілерді салу шығыны бізде өте жоғары және республиканың көптеген тұрғындарының кірісі үшін тиімді емес [11].

Қазақстандағы нарықтық экономиканың дамуының қазіргі сатысында жерге әр түрлі меншік нысандары енгізіліп, жер өндіріс құралы, кеңістіктік базис және шектелген маңызды табиғи ресурс ретінде басты функцияларын сақтап, жылжымайтын мүлік және құқықтық реттеу нысаны ретінде танылып отыр. Облыс аумағындағы жер нарығының қалыптасуы нәтижесінде аукциондар мен конкурстар арқылы жерді жеке меншікке беру үшін жер учаскелерінің сату жұмыстары атқарылуда. Жалпы жер нарығын қалыптастыруда жерді тиімді пайдалану мен қорғау, жерді экономикалық, шаруашылық, құқықтық жүйелерді біріктіре отырып пайдалану негізгі мақсаттар қатарынан орын алады. Бүгінгі күні мемлекеттің жерге қатысты жүргізілетін саясаты толық айқындалып, заң негізінде бекіді. Елімізде жер иеленушілер мен пайдаланушыларға нарық еркіндіктерін бере отырып, жер нарығы қалыптастырылды. Жер нарығы жүйесінің орнығуы – қоғамның бірігуі мен елдің ішкі саяси тұрақтылығын қамтамасыз етудің бір кілті болып табылады. Еліміздегі қазіргі күні жүріп жатқан жер қатынастары саласындағы реформа – бұл тек бүгінгі күннің ғана мәселесі емес, сонымен қатар болашақ ұрпақ қамы. Ол жер саласындағы мемлекеттік саясаттың басты қағидасы болатындығын басып айтуға болады.