Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін факторлар

Объективтік факторлар макроэкономикалық және микроэкономикалық болып бөлінеді.

Макроэкономикалық факторларға: салықтар, баж салықтар, құлдырау, негізгі деңгей, еңбекақы төлеу шарттары, жұмыссыздық деңгейі, экспорттық-импорттық операциялардың дамуы және т.б. жатады.

Микроэкономикалық факторларға жылжымайтын мүлікті сатып-алу және сату заңға сүйенген мінез-құлқына байланысты. Макроэкономикалық фоактордың қысқа мерзімді кезеңі үшін шартты тұрақты түрде есептеуге болады, (олар баяу өзгереді), ал жалпы нарық конъюктурасы бекітілген. Ал қазақстанға арналған ереже теңгенің валюталық курсына қатысты [4].

Жылжымайтын мүлік құнын анықтау үшін факторлардың жиынтығы туралы ұсыныс қажет. Бағалаушы өзін меншік иесінің орнына қою керек. Жылжымайтын мүлік құны әртүрлі факторлардың ықпалына душар болған. Сондықтан жылжымайтын мүлікқұны туралы сөз болғанда әрқашанда бағалау күнін белгілеу керек. Жылжымайтын мүлік құны уақытына байланысты секірмелі өзгеріп тұрады. Эксперт бағалаушыға жылжымайтын мүлік құнын секірмелі өзгеріп тұруын білуі керек. Сонымен құнға әсер етуші негізгі факторларға мыналар жатады:

Ең негізгі бір фактор – орналасқан орны. Орналасқан орны жылжымайтын мүлік құнына нақтылы бір бағытта әсер етеді. Қоғамдық көлік барысы және аялдаманың жақын болуы бағаланатын құнды жоғарлатады. Мектепке дейін және балалары бар сатып алушылардың назарын мектептің күй жайын өзіне аударады. Осының барлығы құнды жоғарлатады.

Жобаның сәулеттік-конструктивті шешімі. Жылжымайтын мүлік табиғи жағдайға сай, жақсы жоспарланған, сырт пішіні тартымды болуы керек және т.б.Осы барлық факторлар яғни шыққан шығын нарқытық құнға әсер етеді. Мысалы қабаттардың саны орналасуымен, бірінші қабатпен үшінші қабаттың құрылысының құны 3-5 пайызға төмендейді.

Жобаның жоспарлау шешімдері. Объективті жоспарлау және орналастыру тұрғындар үшін немесе басқа пайдаланушылар үшін өте маңызды. Дәл осылай олар айқын бір мақсатқа арналған нәтижелікке тура әсер етеді. Мысалы бір ғимаратта функционалды кеңейту (операция жасайтын зал, байланыс бөлмесі, көрермендер залы, спортттық зал және т.б.) мұнда үнемді болады, жалпы аудан метрі азаяды, 1кв.м. құн төмендейді.

Коммуналды қызметтердің барысы (газ, су, электр). Егер коммуникациялар қосылған болмаса онда оларды қостыру үшін шығындарды есептеп бағасынан кеміту керек [5].

Бағаланатын ғимараттар мен бірге машина жабдық барысы жердің және ғимараттың бағасына қосымша жабдықтардың бағасы қосылады., яғни жермен ғимараттарды жақсы қолдану мен қамтамасыз ету үшін. Мұндай жабдықтар машина және жабдықтан айырмашылығы технологиялық процестерге арналғандығындағы. Көмекші жабдықтарға бөлек баға қажет Бірақ бағалаушы өз есептеуінде нәтиже барысын ескереу керек. Соншалықты көмекші жабдықтардың ғимарат бағасына нәтижелік жұмыс жасауына әсер етеді.