Бағалау нысанының жалпы сипаттамасы және оны бағалау

Салыстырмалы көзқарас шеңберіндегі есеп пен одан арғы талдау үшін іріктелген бара бар объектілерді іріктеу коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығында ұсынылатын бағаланатын жылжымайтын мүлікке бара бар ұсыныстардың бағасын көрсету арқылы ақпараттық базаны ұсынады. Ақтау қаласының картасындағы бағаланатын нысанның бағдарлық орналасқан орны және бағаланылатын нысанның фотосуреттері А қосымшасында көрсетілген. Сонымен қатар осы бағаланатын нысанға тек сол аудандағы жеке үйлерді салыстырмалы түрде алып ғана қоймай, сонымен қатар сол қаланың басқа да ауданында орналасқан екі қабаттан құралған жіне аудандарыда шамалас екінші жеке үйді ала отырып, қаншалықты нарықта аудан немесе басқа да параметрлері жағынан өзгеретіндігін салыстырып қарастырдық. Екінші салыстырмалы түрде бағалануға алынған нысанның фотосуреттері Б қосымшасында көрсетілген.

Жылжымайтын мүлікті бағалау барысында бірқатар техникалық тапсырмасы беріледі, жылжымайтын мүліктің техникалық жағынан бағалануын жүргізу шарттары қарастырылады. Осыған байланысты төмендегідей реттілікті 1- кестеде келтіреміз.

Кесте – 1 - Техникалық тапсырма және бағалауды өткізу шарттары

Берілген кестеде көрсетілгендей бағаланатын нысан бес бөлмелі жер үй болып табылады. Нысанның орналасқан ауданы Ақтау қаласындағы қоныстаушылық деңгейі жоғары, жеке жер үйлермен құрылыстанған аудан болып табылады. Нысанды бағалау мақсаты нарықтық бағасын анықтаудан тұратындықтан бағалаудың түрі міндетті болып келеді. Жылжымайтын мүлікті пайдаланудың шарты оның мақсаты бойынша пайдаланылатындығын және тұрған жағдайының қанағаттандырылатындығын көрсетеді.

Бағаланылатын нысанның сыртқы және ішкі жай күйі, оның комуникациялары және тағыда басқаларының сипаттамалары 2-кестеде көрсетілген.

Кесте – 2 – Нысанның сипаттамасы

Бағаланылатын нысанның ішкі және сыртқы жай күйі өте жақсы. Жымжылайтын мүлік толықтай электрмен, газбен, салқын және ыссы сумен қамсыздандырылған. Бағаланатын нысанның ауданы жалпы ауданы 200 кв.м құрайды. жалпы жылжымайтын мүлік экологиялық жағынан оңтайлы ауданда орналасқан.

Бағаланыланатын жылжымайтын мүлік нысаны тұрғын жай жайлылығы үшін ішкі жасақталу ерекшеліктеріне ие болады. Мұндай сипаттамалары 3-кестеде көрсетілген.
Кесте – 3 – Нысанның ішкі жасалуы

Бағаланылатын нысанның ішкі жасақталуының ерекшеліктері тұрғын жай нысанның нарықтық талаптарына сәйкес былай көрсетіледі: бөлмелердің терезелері, есіктері, қабырғалары, едендері және төбелері замануи жасақтаулардан тұрады.

Бағаланылатын нысанның орналасқан орнындағы маңызды көрсеткіштерін және олардың үлесімен сипатын 4-кестеден көрсетуге болады.
Кесте – 4 – Орналасу ауданы бойынша ақпараттар

Жылжымайтын мүліктің бағалануына қарай нарықтық құнына қатысты түзету реттіліктері 5-кестеде келтірілген. Бұл кестеде түзету қатынастарын көрсету мақсатында шартты түрде салыстырылатын үш нысанға мысал келтірілген.

Кесте – 5 – Бағаланатын нысанның құнын түзету кестесі

5-кестенің жалғасы

Берілген кестеде тұрғын үй нысанының жоспарлану шарттары «Ақтау сату» желілік сайтынан алынған мәліметтер арқылы ұқсастықтары келтірілген. Салыстырылатын нысандардың барлығы бес және алты бөлмелі жеке үйлер болып табылады және бір бағалау ауданының шеңберінде орналасқан. Мәселен, сатудың шартын түзету көлемі салыстырылатын нысандардың барлығы бойынша -10% құрайды. Демек, мұндай жағдайдың қалыптасқандығы бағаланылатын нысанның түзету реттілігінің дұрыс екендігін көрсетеді. Сонымен қатар жеке тұрғын үй нысанының қанша қабаттан құралғандығы салыстырмалы түрде бағалауда маңызды рөл атқарады. Қарастырылып отырған жеке тұрғын үй нысаны екі қабаттан тұрады. Жалпы салыстырмалы әдісті қолдану арқылы бір ауданда орналасқан үш бірдей екі қабаттан құралған жеке тұрғын үйлерді желілік сайттан ала отырып барлық жағдайларын ескере отырып салыстырдық; соның негізінде 200ш.м тұратын біздің жылжымайтын нысанның нарықтағы бағасы 185 200 АҚШ долларын құрап отыр, ал тенгеге шаққанда сол кездегі курс бойынша (338$) 62 597 600 (алпыс екі миллион бес жүз тоқсан жеті мың алты жүз) тенгені құрап отыр.

Әрмен қарай, осы жылжымайтын нысанның жоғарыда аталған барлық сипаттамалырын есере отырып, есептелініп шығарылған бағасына оның орналасқан ауданыны да сәйкес екендігін дәлелдеу мақсатында, қаланың басқа ауданынан тағы бір жеке тұрғын нысанын алып, осы әдіс арқылы құны есептелінді.