Жер учаскелерін жылжымайтын мүлік ретінде бағалау әдістері

Нарықтық құн – объектіге бәсеке жағдайында екі жақтың толық ақпаратпен қамтамасыздана отырып жасайтын келісіміне сай берілетін ықтималды бағасы.

Бағалаудың салыстырмалы сату әдісі – нарықта ұқсас объектілерді сату, сатып алу келісімдерін сараптай жасалатын тәсіл және сараптама нәтижелері бағаланатын объектіге қажетті түзетулер арқылы енгізіледі. Нақты меншіктің сату бағасы ұсыныс және сұраныс арасындағы тепе-теңдікті бейнелейді, егер жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайлар өзгермесе, онда сипаттамалары бойынша ұқсас объектілер бірдей бағамен бағаланады. Бірақ, сипаттамалары бойынша абсолютті бірдей жылжымайтын мүлік объектісі болмайтындықтан, негізге алынған объектімен бағаланатын объектінің айырмашылықтарын ескере отырып, түзетулер енгізіледі. Қазіргі кезге дейін Республикамызда жер учаскелерін сату болмағандықтан, нарық талабына сай бұл әдісті қолдану мүмкіншілігі болмаған.

Шығындық әдісін күрделі құрылымды жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау үшін қолданады. Әдістің идеясы – жер учаскесінің бағасына тиісті сипаттамадағы ғимаратты салу шығындарын қосу арқылы жылжымайтын мүлікті бағалау. Бұл әдісті үйлерді, ғимараттарды, өнеркәсіп, сауда объекттері үшін берілетін жер учаскелерін бағалауда толық қолдануға болады. Содай-ақ шығындық әдісті барлық тозған мүлікті қалпына келтіру немесе оның құнын анықтау арқылы қайтару тәсілі десе де болады.

Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы үшінші әдіс табыстық болып табылады. Мұнда екі негізгі тәсіл пайдаланылады: тікелей капиталдандыру және табысты капиталдандыру. Бұл әдіс күту принципіне негізделеді, яғни, объектінің құны оның алдағы уақытта әкелер табысына байланысты анықталады. Бағалау кезінде ықтимал тәуелділік масштабы (жылжымайтын мүлік нарығындағы) ескеріледі. Одан кейін ол ағымдағы құнына шегеріледі, дисконтталады. Табысты капиталдандыру әдісінде жылжымайтын мүлік объектісінің келтіретін пайдасы бағаланады. Мүлікті сатып алушы оны пайдаланудан пайда табуды жорамалдайды. Бұл әдістің кемшілігі – объектіні бағалау дәлдігінің төмендігі.

Нарықтық экономикалы елдерде ауыл шаруашылық жерлерді бағалаудың келесідей негізгі көрсеткіштері бар:

жердің өнімділігі:

а) жалпы бағалау көрсеткіші ретінде – 1 гектардан алынатын жалпы өнімнің ақшалай құны (ЖҚ, тг/га);

б) жеке бағалауда – натуралды түрде негізгі ауыл шаруашылық дақылдарының түсімділігі (ДТ, ц/га), малдардың өнімділігі (МӨ, ц/га) және оларды ақшалай бағалағандағы 1 гектарға келетін жалпы өнімнің құны.

шығындардың өтелінуі (ШӨ) – натуралдық және ақшалай түрде есептелінетін жеке және жалпы бағалау көрсеткіші және шығындардың бірлігіне келетін өнім мөлшерімен есептелінеді.

дифференциялдық пайда (ДП) – жақсы жерлерден түсетін салыстырмалы қосымша өнім және табыс мөлшерін көрсететін таза пайданың бөлігі. Жерлерді жеке және жалпы бағалаудағы белгілі сападағы жерлердің ауданының бірлігіне келетін нормадан артық қосымша пайданы көрсетеді: ДП = ЖҚ – Ш – Пт

ЖҚ - өнімнің жалпы құны;

Ш – шығын;

Пт – қажетті таза пайда.

Жерді бағалау ауданы шегінде жерді бағалау ақпараттары өңделіп, қорытындыланады және бағалау шкаласы жасалынады. Жерді бағалау ауданы табиғи ауыл шаруашылық аудандастырудың бірлігі болып табылады. Қазіргі кезде қолданылатын ауыл шаруашылық алқаптарды бағалау бойынша ауыл шаруашылық алқаптардың бағалары нормативтік бағалар арқылы есептелінеді.

Жерді бағалау жұмыстарын жүргізгенде әкімшілік ауданның территориясы ең оптимальды жер аумағының бірлігі болып табылады. Ауданның территориясы, ауылшаруашылық алқаптары бойынша топырақ сапасына, өсімдіктеріне және мал шаруашылығының мамандандырылуына байланысты бағалау учаскелеріне, контурларға бөлінеді.

Аудан бойынша бағалық зоналау – территорияны құндылығына егістіктер, жайылымдар және шабындықтар бойынша түбегейлі дифференциялау мүмкіншілігін береді. Жерді бағалық зоналауда аудан бойынша ауа-райы, топырақ және геоботаникалық зерттеулер мен ізденіс жұмыстарының материалдары түбегейлі зерттеліп, бағалау негізі ретінде алынады.

Жердің кадастрлық (бағалау) құнын анықтаудағы ең ыңғайлы және ең төменгі бірлік – топырақ контуры. Әр контур бойынша, жердің тұздылығы мен механикалық құрамына байланысты, мелиорациялық жай-күйіне байланысты орташа салмақтық өнімділік (центнер/гектармен) және егістіктің құны – теңгемен анықталады. Бағалық контурлар жалпы қабылданған тәсіл бойынша, әріқарай бағалық класстарға біріктіріледі.

Ал, мал азықтық алқаптарды бағалауда ең кіші баға анықтау бірлігі – геоботаникалық контурлар. Табиғи мал азықтық алқаптардың нормативтік бағасын анықтау негізінде олардың өнімділігі, топырақ қабатының өндірістік қабілеті алынады. Бір геоботаникалық контурға – бағалау бірлігіне, өнімділігінің мөлшері біркелкі, рельефі, топырағы бірдей ауыл шаруашылықтық өндіріс мамандығында пайдаланылатын бір-бірімен қатар орналасқан территориялар біріктіріледі. Ұқсас геоботаникалық контурлар біріктіріліп класстар құрылады. Табиғи мал азықтық алқаптар тауарлық өнімдерді бермейді. Малға шөп немесе жайылым ретінде жегізіліп, мал шаруашылығының өніміне көшіру арқылы мал азықтық алқаптардың табыстылығы есептелінеді. Нормативтік бағаны есептеу әдістемелік негізіне әр түрлі сапалы (өнімділігімен) ауыл шаруашылық өндіріс өнімін алу үшін шығатын шығынның және өнімнің нарықтық бағасының мөлшері мен жердің кірістілігі жатады.

Жер үшін төленетін төлем ҚР жер кодексімен және ҚР 2001 жылғы 22-маусымдағы «Салықтар және бюджетке төленетін басқа да төлемдер туралы» заңымен (Салық кодексі) реттеледі. Салық кодексінің ерекше бөлімінде 59-62 баптарда осы Кодекспен белгіленген салықтар және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер көзделіп кеткен.

Салықтардың ішіне жер салығы және мүлікке салынатын салықтар енеді. Шаруа қожалықтарына арнайы жер салықтары қолданылады. Төлемдердің ішіне жер учаскесін пайдаланған үшін төленетін төлемдер және айрықша қорғалатын аумақтарды пайдаланған үшін төлемдер енеді.

Меншіктегі, тұрақты жер пайдаланудағы немесе бастапқы ақысыз уақытша жер пайдаланудағы жер учаскелеріне Қазақстан Республикасының салық заңдарына сәйкес жер салығы салынады. Мемлекет уақытша ақылы пайдалануға (жалға) берген жер учаскелері үшін пайдалану төлемақысы алынады.

Қазақстан Республикасының аумағындағы жер учаскесін басқа мемлекеттерге жалға берген кезде жер учаскесін пайдалану төлемақысының мөлшері Қазақстан Республикасы бекіткен халықаралық шарттарда айқындалады.

Жер учаскелерін мемлекеттік меншіктен жеке меншікке беру ақылы негізде, жергілікті атқарушы органның шешімі бойынша ақысы бірден төленіп не төлеу мерзімін ұзартып сату арқылы жүргізіледі, бұған мына жағдайлар қосылмайды:

1. Қазақстан Республикасының азаматтарына - тұрғын үй-жайлардың меншік иелеріне кондоминиум объектілеріндегі мінсіз үлесі ретінде;

2. Қазақстан Республикасының азаматтарына белгіленген нормалар шегінде өзіндік үй (қосадқы) шаруашылығын жүргізу, бағбандық, жеке тұрғын үй және саяжай құрылыстары үшін;

3. ҚР Жер кодексінде және заң актілерінде көзделген өзге де жағдайларда, жер учаскесі ақысыз негізде берілетін жағдайлар.

Жер учаскесіне жеке меншік құқығын ақылы түрде беру (сату) немесе уақытша ақылы жер пайдалану құқығын ақылы түрде беру (сату) төлемақысы (жалдау құқығын сату төлемақысы) жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффиценттерін қолдану арқылы шығарылатын кадастрлық (бағалау) құны негізінде есептеледі.

Мемлекеттің ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелерін жеке меншікке сатқаннан түскен қаражат Ұлттық қорға аударылады және Қазақстан Республикасының заңдарында белгіленген тәртіппен пайдаланылады.

Өзіндік үй (қосалқы) шаруашылығын жүргізу, бағбандық, жеке тұрғын үй және саяжай құрылысы үшін ақысыз берілген жер учаскесінің нысаналы мақсаты өзгерген жағдайда жер учаскесінің меншік иесі жер учаскесіні өзгерген нысаналы мақсаты үшін Қазақстан Республикасының заңында көзделген кадастрлық (бағалау) құнына тең болатын соманы жергілікті бюджеттің кірісіне төленуге міндетті.

Жер учаскелері жеке меншікке берілген кезде, мемлекет немесе мемлекеттік жер пайдаланушылар жалға берген кезде олар үшін төлемақының базалық ставкаларын, жалдау құқығын сату төлемақысының мөлшерін Қазақстан Республикасының Үкіметі белгілейді. Бұл ретте жер учаскелерін пайдалану төлемақысының ставкалары жер салығы ставкаларының мөлшерінен төмен белгіленбейді. Жалдау құқығын сату төлемақысы нақты жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнына қарай сараланып белгіленеді.

Нақты жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық орган мемлекеттің жеке меншікке ақылы негізде беретін жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына сәйкес оған түзету (арттыратын немесе кемітетін) коэффиценттерін қолдана отырып белгілейді және жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісімен рәсімдейді.

Елді мекендерде (кенттер мен селолық елді мекендерде), Республикалық маңызы бар Астана, Алматы қалаларының маңындағы аймақта, облыстық орталықтар мен демалыс аймақтарында орналасқан жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкалары екі есе көбейтіледі.

Түзету коэффиценттері мен аймақтардың шекаралары аудандық маңызы бар қалаларда, кенттер мен селолық елді мекендерде – аудандық атқарушы органның ұсынысы бойынша аудандық өкілді органның, ал облыстық маңызы бар қалаларда (Астана және Алматы қалаларында) облыстық (Астана және Алматы қалалық) атқарушы органның ұсынысы бойынша облыстық (Астана және Алматы қалалық) өкілді органның шешімімен бекітіледі. Бұл ретте арттыратын немесе кемітетін коэффиценттердің шекті (ең жоғары) мөлшері екі еседен аспауға тиіс.

Қазақстан Республикасының азаматтарына жеке меншікке өзіндік үй (қосалқы) шаруашылығын жүргізу, бағбандық және саяжай құрылысы үшін тегін берудің белгіленген нормаларынан артық берілетін қосымша жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құны бағаланатын учаскелерге неғұрлым жақын орналасқан елді мекендердің жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына негізделе отырып айқындалады.

Елді мекендердің шегінен тыс орналасқан, азаматтарға және мемлекеттік емес заңды тұлғаларға құрылыс жүргізу үшін берілген (берілетін) немесе үйлер (құрылыстар, ғимараттар) мен олардың кешендері салынған жер учаскелері бойынша, үйлердің (құрылыстардың, ғимараттардың) пайдалану мақсатына сәйкес қызмет көрсетуге арналған жерді қоса алғанда, оларды кадастрлық (бағалау) құны облыстық маңызы бар қалаларда аталған мақсаттар үшін берілген (берілетін) жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларының он проценті мөлшеріне негізделе отырып айқындалады. Осы мақсаттағы учаскелердің қызмет көрсету саласы орталықтарынан қащықтығына байланысты түзету коэффиценттері қолданылады.

Меншік иесі жер учаскесін сатқан немесе жалға берген кезде, мемлекеттік емес жер пайдаланушы өзіне тиесілі жер пайдалану құқығын басқа тұлғаларға сатқан кезде, сондай-ақ ол жер учаскелері кейінгі жер пайдаланушыларға жалға берген кезде, жер учаскелері үшін төлемақының мөлшері, мерзімдері мен нысаны Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарына сәйкес сатып алу-сату немесе мүлік жалдау шарттарымен айқындалады (ҚР ЖК 9-бабының 7-тармағы).

Мемлекеттің ауылшаруашылық тауарлы өндірісіне беретін жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтау ерекшеліктері:

1. Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құны ауылшаруашылық алқаптар бойынша (суғарылатын, суғарылмайтын егістік, шабындық, жайылым) және топырақтың негізгі үлгісі мен типіне байланысты анықталады.

2. Егер бағаланатын ауылшаруашылық алқабы топырақ үлгісіне немесе типінің бір түрінің үстінде орналаспай, бірнеше учаскелік контурдың (массивтердің) үстінде болса, онда әрбір жеке массивтің кадастрлық (бағалау) құны есептелінеді. Содан кейін, бұл учаскелердің бағалық құнын бір-біріне көбейту арқылы бағаланып жатқан ауылшаруашылық алқабының жалпы құны шығарылады.

3. Ауылшаруашылық алқабының және топырақтың түріне байланысты жерге базалық ставкалар қолданылады. Бұл Қазақстан Республикасының Үкіметінің 2 қыркүйек 2003 жылдың №890 «Ауылшаруашылық мақсаты үшін жерді жеке меншікке беру кезінде жер учаскесіне базалық ставкалар төлемі туралы» қаулысына сай.

4. Жер учаскелері үшін төленетін төлемнің базалық ставкаларына түзетушілік коэффиценттер (арттыратын немесе кемітетін) ҚР Жер кодексінің 11 бабына сәйкес қолданылады:

• 
  топырақтың сапалық жай-күйі;
  
• 
  орналасқан орны;
  
• 
  суландырылуы;
  
• 
  шаруашылық орталығынан және қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығы.
  

6. Жердің мелиорациялық жай-күйі топырақтың тұздалынуына, сортаңдануына, тастылығына, эрозияға ұшырау дәрежесіне, жер асты суларының тереңдігіне, оның минералдануына байланысты келесідей коэффиценттердің үш тобына бөлінеді:

Жақсы – 1,2;

Қанағаттанарлық - 0,9;

Қанағаттанғысыз – 0,6;

Егер бағаланатын егістік алқабының мелиоративтік жағдайы әр түрлі болса, түзету коэффиценттері орташа салмақтық үлесіне байланысты анықталады.

7. Табиғи жем-шөп алқаптары (шабындық, жайылым) құрамында пайдаланылатын жер учаскелерінің құнын анықтау үшін учаскенің сапалық жай-күйі мен жер бетінің еңістігіне қарай мынадай түзету коэффиценттері қолданылады:

Көп жылдық шөп егіліп, түбегейлі жақсартылған – 1,2;

Өсімдік жамылғысының түр-құрамын өзгертпей, беткі қабаты жақсартылған – 1,1;

8. Шабындық пен жайылымның мәдени-техникалық жағдайы олардың ластануымен, бұта-шілік басуымен, ағаш өсуімен, тастылығымен, өсімдік белгілерінің жақсы, нашар байқалуымен сипатталады:

жақсы – 1,2;

қанағаттанарлық – 0,9;

қанағаттанғысыз – 0,7.

Егер жайылым немесе шабындықтың мәдени-техникалық жағдайы әр түрлі дәрежеде болса, онда учаскенің орташа салмақтық үлесі есептелінеді.

9. Ауылшаруашылық алқаптарының жер қабатының еңістігі келесі формуламен есептелінеді:

TgY=h/S*g

TgY – градуспен өлшенген жер бетінің еңістігі;

Һ – жер бедерінің биіктік қимасы, метр ;

S – горизонтальдар арасындағы ара-қашықтық, метр;

g – градусқа айналдыру көлемі. Бұның мәні анықтамалық кестеден алынады немесе график құру арқылы есептелінеді.

Жер бетінің еңістігінің түзету коэффиценттері алқаптардың түріне қарай тағайындалған, егістік үшін: 1градусқа дейін - 1; 1-ден 3 градусқа дейін - 0,98; 3,1-ден 5 градусқа дейін - 0,96; 5,1-ден 7 градусқа дейін – 0,93; 7 градустан астам – 0,86;

Шабындық үшін: 3 градусқа дейін – 1; 3,1-ден 6 градусқа дейін – 0,95; 6,1-ден 10 градусқа дейін – 0,9; 10,1-ден 20 градусқа дейін – 0,85; 20 градустан астам – 0,5;

Жайылым үшін: 12 градусқа дейін – 1; 13-тен 20 градусқа дейін – 08; 20 градустан жоғары 0,6.

10. Жайылымның суландырылу дәрежесіне қарай келесі түзету коэффиценттері қолданылады: сумен қамтамасыз етілген – 1,2; суландырылмаған – 0,8 (ҚР ЖК 11бап, 4 тармақ 1 тармақша). Жайылымның суландырылуы жер учаскесінің көрсеткіштеріне және жайылымдардағы суландыру құрылыстарын инвентаризациалау материалдарына байланысты анықталады.

11. Бағаланатын жер учаскелерінің шаруашылық орталығына қатысты орналасуына байланысты келесідей түзету коэффиценттері қолданылады: 5 шақырымға дейін -1,2; 5-тен 10 шақырымға дейін – 1; 10-нан 20 шақырымға дейін – 0,9; 20-дан 30 шақырымға дейін – 0,8; 30-дан астам шақырымға – 0,7; (ҚР ЖК 11 бап, 4 тармақ, 2 тармақша). Шаруашылық орталықтары болып, негізгі халық тұратын ауыл елді мекендерді (бұрынғы орталық немесе бөлімшелер усадьбалары) есептелінеді. Ондай жерлерде, өндіріс инфроқұрылымы шоғырланған, ауылшаруашылық өнімдерін алғашқы өңдеу пункттары және қоймалар орналасқан. Жер учаскесінің шаруашылық орталықтарымен байланысы өндірістік-экономикалық шығындарды есептеу мақсатымен жүргізіледі. (шаруашылық орталығы жер учаскесінен неғұрлым қашық орналасса, соғұрлым көліктік шығындар көп болады, сәйкесінше жақын болса, көліктік шығындар аз болады). Арақашықтық жер пайдалану планындағы натурада бар жолдармен есептелінеді – бағаланатын жер учаскесінен шаруашылық орталығына дейінгі жолдар.

12. Бағаланатын жер учаскесінің қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығы, оларды байланыстыратын жолдардың сапасына байланысты, сәйкесінше келесідей коэффиценттер қолданылады:

Қызмет көрсету орталықтары - бұл жақын орналасқан республикалық маңызы бар қалалар, облыстық немесе аудандық орталықтар. Олар шаруашылық орталықтарының тартылу аймағы және өнімді өткізетін орын болып табылады.

6-кесте. Алыстық елді мекендердің көрсеткіштерінің коэффициенттері

13. Кадастрлық (бағалау) құнын есептегенде бірнеше факторлар болса, арттыратын немесе кемітетін түзету коэффиценттері бір-біріне көбейтіліп, әрбір бағаланатын ауылшаруашылық учаскесі бойынша ортақ интегралды түзету коэффиценті анықталады:

К=К₁*К₂*К₃*К₄*К₅*К₆

К – ортақ интегралды түзету коэффиценті;

К₁– мелиоративтік жай-күйдің коэффиценті;

К₂– жер бедері еңістігінің коэффиценті;

К₃ – шабындық пен жайылымды жақсарту коэффиценті;

К₄ – суландырылу коэффиценті;

К₅ – бағаланатын жер учаскесінің шаруашылық орталықтарынан алшақ орналасуының коэффиценті;

К₆ – бағаланатын жер учаскесінің қызмет көрсету орталықтарынан қашық орналасу коэффиценті.

Ауылшаруашылығы өндірісін жүргізуге арналған жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын арттырудың немесе кемітудің жалпы мөлшері Қазақстан Республикасының Жер кодексінің 10 бабының 1 тармағына сәйкес белгіленген төлемақының базалық ставкаларының елу пайызынан аспауға тиіс. Ал егер есептелініп анықталған ортақ интегралды түзету коэффиценті тағайындалған параметрлерден көп немесе кем болса, онда оның шекті көрсеткіштері қабылданып қолданылады: ең жоғары – 1,5; ең кемі – 0,5.

14. Кадастрлық (бағалау) құн әрбір бағаланатын учаске бойынша қабылданған базалық ставкаларын және ауылшаруашылық алқаптарындағы топырақтың түрі мен түршесін, үлгісін анықтау жолымен, сонымен қатар интегралды ортақ түзету коэффиценттерін көбейту жолымен анықталады.

15. Алынған, есептелген мәліметтерді бағаланатын жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтау Актісіне енгізіледі.