Строительные нормы

1.2 Определение технического состояния общего имущества необходимо для обоснования мероприятий по сохранению, восстановлению, реконструкции или сносу зданий, а также обеспечению капитального ремонта общего имущества.

1.3 Настоящий нормативный документ разработан в соответствии с РДС РК 1.04-07-2002, СН КР 1.04 – 04 – 2002, «Правил предоставления жилищной помощи» и других нормативно-методических документов регламентирующих общий порядок организации и проведения обследований жилых домов (жилых зданий).
2 Общие положения
2.1 Определение технического состояния общего имущества основывается на системе технического обследования состояния жилых домов (жилых зданий), включающего контроль технического состояния общего имущества:

- в процессе плановых и внеочередных осмотров (профилактический контроль), а также в ходе сплошного технического обследования жилых домов;

• 
  технического обследования зданий для проектирования капитального ремонта и реконструкции;
  
• 
  экспертного обследования зданий;
  

• 
  инструментального приемочного контроля технического состояния капитально отремонтированных (реконструированных) зданий.
  

2.3 Определение технического состояния общего имущества в жилищном фонде выполняется специализированной научно-исследовательской или проектно-изыскательской организации при участии органа управления объектам кондоминиума.

2.4 По решению органов управления объектом кондоминиума может проводится экспертная оценка технического состояния общего имущества в случаях:

• 
  общего физического износа конструкций, здания, сооружения, установленного более 60%;
  

• 
  наличия в зданиях, сооружениях повреждений несущих и ограждающих конструкций предаварийного характера;
  

• 
  исчерпания зданием, сооружением нормативных сроков эксплуатации.
  

2.6 Организация определения технического состояния общего имущества включает организацию проведения следующих этапов:

• 
  подготовительного;
  
• 
  общего и детального определения технического состояния общего имущества;
  
• 
  составления технического заключения о техническом состоянии общего имущества.
  

• 
  изучение архивных материалов, норм, по которым велось проектирование;
  

• 
  сбор исходных и иллюстративных материалов.
  

• 
  техническое задание;
  

• 
  инвентаризационные материалы по общему имуществу кондоминиума;
  
• 
  акт последнего общего осмотра общего имущества здания выполненного персоналом органа управления объектом кондоминиума;
  

• 
  определяют конструктивную схему здания, выявляют несущие конструкции по этажам и их расположение;
  
• 
  определяют перечень общего имущества в жилом доме (жилом здании);
  
• 
  анализируют планировочные решения в сочетании с конструктивной схемой
  
• 
  осматривают и фотографируют конструкции крыши, дверные и оконные блоки, лестницы, несущие конструкции, фасад;
  
• 
  намечают места выработок, вскрытий, зондирования конструкций в зависимости от целей обследования здания;
  
• 
  устанавливают наличие вблизи здания засыпанных оврагов, термокарстовых провалов, зон оползней и других опасных геологических явлений;
  
• 
  оценивают расположение здания в застройке, с точки зрения подпора в дымовых, газовых, вентиляционных каналах.
  

• 
  перечень документальных данных, на основе которых составлено заключение;
  
• 
  историю сооружения;
  
• 
  описание окружающей местности;
  
• 
  описание общего имущества и состояния здания по внешнему осмотру;
  
• 
  определение физического и морального износа здания;
  

• 
  описание конструкций здания, их характеристик и состояния;
  
• 
  чертежи конструкций здания с деталями и обмерами;
  

• 
  расчет действующих нагрузок и поверочные расчеты несущих конструкций, основания и фундаментов;
  
• 
  обмерные планы и разрезы здания, планы и разрезы шурфов, скважин, чертежи вскрытий;
  
• 
  геологические и гидрогеологические условия участка, строительную и мерзлотную характеристику Фунтов основания (при необходимости), условия эксплуатации;
  
• 
  анализ причин аварийного состояния здания (если таковые имеются);
  

- выводы и рекомендации.

2.10 Техническое заключение о техническом состоянии общего имущества следует составлять в четырех экземплярах. Первый экземпляр направляют в организацию, согласовывающую проект, второй - заказчику; третий передают организации, проектирующей ремонт; четвертый оставляют в архиве отдела, составляющего техническое заключение. Рекомендуемую форму для составления технического заключения см. СН РК 1.04-04-2002.
3 Состав общего имущества кондоминиума
3.1 Общее имущество в объектах кондоминиума включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенный на указанном участке жилого дома (или несколько жилых домов), иные объекты недвижимости с элементами инженерной инфраструктуры, в котором отдельные помещения, предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Примерная форма состава общего имущества объекта кондоминиума приведена в Приложении А.

3.2 В состав общего имущества собственников помещений включаются:

а) помещения общего пользования;

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции жилого дома (жилого здания) (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции жилого дома(жилого здания), обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, лестничные перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в жилом доме(жилом здании) за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры), в том числе:

– внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

– внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;

– внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов жилого дома (жилого здания), сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях;

е) один или несколько земельных участков, на которых расположен жилой дом (жилое здание) и границы которых определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома (жилого здания), включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного жилого дома (жилого здания), коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен жилой дом (жилое здание).

3.2 Граница раздела эксплуатационной ответственности собственников определяется для соответствующего вида сетей следующим образом:

1) тепло - по разделительному фланцу последней задвижки узла управления;

2) горячее водоснабжение - по разделительному фланцу последней задвижки системы горячего водоснабжения;

3) холодное водоснабжение - по разделительному фланцу последней задвижки узла управления;

4) водоотведение - границей уличной канализационной сети является колодец в месте подключения потребителя, а границей дворовой канализации - колодец на подключении в сеть от здания;

5) электроэнергия - на наконечнике питающего кабеля на вводе в здание.

4.9 При производстве технической инвентаризации следует придерживаться следующей очередности работ:

• 
  составление списка и установление нумерации домовладений, зданий;
  
• 
  изучение материалов предшествовавших обследований, имеющих прямое или косвенное отношение к объектам инвентаризации;
  
• 
  изучение по хозяйственных книг;
  
• 
  определение количества персонала, необходимого для производства обследований во всем его объеме в установленные сроки;
  
• 
  составление в отдельных случаях сметы на производство работ;
  
• 
  разбивка обследуемой территории на соответствующие районы и последних - на участки;
  
• 
  подбор и подготовка производственного персонала (ознакомление с инструкциями и производство пробных работ);
  
• 
  обследование и камеральные работы: измерение в натуре, описание конструктивных элементов зданий и определение физического износа,
  
• 
  составление абрисов и планов земельных участков и зданий, а также экспликаций к ним, производство оценки зданий;
  
• 
  проверка и приемка выполненных исполнителем работ, включение материалов технической инвентаризации в архив.
  

4.10 Основой для текущей инвентаризации общего имущества служат:

- данные обследования зданий;

- данные сплошного обхода.

Данные оперативного учета и сообщения собственников зданий используются для предварительного получения сведений об объектах, по которым уже произошли или могут произойти изменения.

Эти данные включают сведения:

• 
  о возникновении, переходе или прекращении прав на здание;
  
• 
  об ограничениях (обременениях);
  
• 
  об изменениях в зданиях и помещениях;
  
• 
  о присоединениях к сетям: водопроводной, водоотводящей,
  
• 
  электрической, газовой, теплоснабжения, горячего водоснабжения;
  
• 
  о надстройках, перепланировках, произведенных капитальных и восстановительных ремонтах, о разрушениях от стихийных бедствий и других изменениях.
  

Изменения в зданиях устанавливаются путем сравнения старых данных, отраженных в планах и технических паспортах, с действительным состоянием объектов путем обследования последних на месте инвентаризаторами.

На поэтажных планах изменения вносятся зачеркиванием старых контуров и нанесением новых, если этим не осложняется чтение планов. В противном случае, т.е. при наличии большого числа изменений, делаются выноски или планы вычерчиваются заново.

В отдельных случаях, когда свободного места для выносок на листе не имеется, могут применяться клапаны, т.е. кальки, приклеиваемые одним краем к плану (вне контуров жилого здания), на которые наносятся как новые, изменившиеся контуры, так и прежние, не изменившиеся.

Цифровые данные и надписи в планах и экспликациях исправляются путем зачеркивания и написания новых другим цветом.

При наличии большого числа исправлений, затрудняющих чтение учетно-технических документов, значительного их обветшания и загрязнения, они заменяются новыми.

В инвентарных делах учет изменений ведется путем присоединения новых материалов к имеющимся.

Все материалы должны быть пронумерованы в порядке их расположения. В деле должна вестись опись этих материалов.

4.11 Проверка определения технического состояния включает выполнение следующих работ.

• 
  точность наружных измерений и данных отсчетов по проемам (окон и дверей);
  
• 
  правильность линейных размеров внутри помещений, правильность сквозных измерений, толщины стен и перегородок;
  
• 
  полноту (достаточность) вспомогательных размеров (диагоналей) в помещениях со сложной конфигурацией;
  
• 
  правильность нумерации помещений, частей помещений и др.;
  
• 
  оформление абрисов (наличие подписи, даты производства работ и др.);
  
• 
  обнаруженные при контроле ошибки отмечаются цветным карандашом;
  
• 
  дела с большим количеством грубых ошибок бракуются.
  
• 
  При контроле графических работ исполняются следующие действия:
  
• 
  сопоставление поэтажного плана с абрисом;
  
• 
  сопоставление плана первого этажа (контрольного) с планами расположения капитальных стен (наружных и внутренних), оконных проемов, лестниц, отопительных приборов, вентиляционных коробов в последующих этажах и в подвальном;
  
• 
  проверка масштаба поэтажного плана;
  
• 
  проверка поэтажного плана после вычерчивания, размеров, иллюминовки, разделки у печей, высот по этажам, соответствия плана принятым условным обозначениям.
  

• 
  правильность формул, подсчетов и др.;
  
• 
  правильность выполнения подсчетов и итогов по квартирам, зданиям и домовладению в целом;
  
• 
  правильность разноски площади каждой комнаты на поэтажном плане.
  

4.14 Определение технического состояния производится одновременно с техническим описанием здания. При этом выявляются признаки технического состояния (физического износа) доступных осмотру частей здания.

По внешним признакам технического состояния отдельных конструкций здания устанавливается физический износ, а затем определяется износ по зданию в целом.

4.15 Определение процента физического износа здания производится расчетно с применением удельных весов конструктивных элементов этого здания, указанных в соответствующем оценочном нормативе. Процент физического износа по каждому конструктивному элементу, умножается на удельный вес этого элемента (после применения поправки или ценностного коэффициента). В результате получаем физический износ отдельных конструктивных элементов по отношению ко всему зданию. Суммированием полученных результатов определяется физический износ всего здания.

4.16 Удельные веса конструктивных элементов принимаются из сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости или рассчитываются по данным проектно-сметной документации на возведение здания.
5 Порядок организации определения технического состояния общего имущества кондоминиумов
5.1 Орган управления объектом кондоминиума инициирует и проводит Общее собрание собственников квартир и помещений жилого дома (жилого здания). На данном собрании включаются в повестку дня и рассматриваются собственниками вопросы о необходимости:

- проведения капитального ремонта объекта кондоминиума;

- проведения технического обследования объекта кондоминиума с составлением дефектной ведомости;

- разъяснения механизма Правил предоставления жилищной помощи и права каждого собственника квартир на получение жилищной помощи на проведение капитального ремонта.

5.2 При принятии решения на собрании собственников по проведению капитального ремонта общего имущества осуществляется определение технического состояния на основе обследования общего имущества объекта кондоминиума с составлением дефектной ведомости. С этой целью орган управления объектом кондоминиума проводит необходимые мероприятия:

- оценку технического состояния общего имущества кондоминиума на основе организации технического обследования общего имущества объекта кондоминиума;

- определяют перечень и очередность проведения отдельных видов капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума;

- согласовывают сметы расходов на проведение отдельных видов капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, представленной органом управления объекта кондоминиума, финансируемых с участием жилищной помощи;

- принимают участие в комиссиях по приемке выполненных работ по отдельным видам капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.

5.4 На основе определения технического состояния общего имущества кондоминиума обосновывается целесообразность проведения его капитального ремонта.

5.5 Организация определения технического состояния общего имущества собственниками квартир с целью принятия решения о проведении капитального ремонта включает следующие этапы:

Этап 1. Организация общего собрания собственников квартир: согласие собственников квартир на проведение капитального ремонта, информирование собственников квартир о возможности получения жилищной помощи на проведение капитального ремонта и другое.

Этап 2. Обследование общего имущества объекта кондоминиума. Составление дефектной ведомости и согласование её собственниками квартир.

Этап 3.Обращение в специализированную организацию за составлением проектно-сметной документации (далее - ПСД). Утверждение ПСД на собрании собственников квартир.

Этап 4. ПСД, прошедшая в установленном законодательством порядке государственную экспертизу подлежат согласованию в Жилищной инспекции.

Этап 5. Выставление счета на оплату капитального ремонта органом управления объектом кондоминиума в адрес собственников квартир.

Этап 6. Сбор и предоставление документов собственниками квартир для обращения в уполномоченный орган за получением жилищной помощи.

Этап 7. Проведение капитального ремонта жилого дома (жилого здания).

5.6 Орган управления объектом кондоминиума на основании согласованной с собственниками квартир дефектной ведомости обращается в специализированную организацию, которая составляет проектно-сметную документацию. Полученная проектно-сметная документация подлежит утверждению собственниками квартир на общем собрании.

5.7 Утвержденная собственниками квартир проектно-сметная документация, прошедшая в установленном законодательством порядке государственную экспертизу, подлежит согласованию в Жилищной инспекции.

5.10 Методика расчета денежных средств собственников, подлежащих к оплате на капитальный ремонт определяется на основе суммы указанной в смете расходов на капитальный ремонт дома, деленный на общую площадь квартир и помещений, находящихся в доме (именно квартир и помещений без учёта подвальных, чердачных и подъездных помещений), с последующим умножением на общую площадь квартиры конкретного собственника.