Мүлiк жалдау шартының мазмұны

Шарттың мүлiктiк күйiне талаптар анықталмаса, онда олар мүлiктiң тағайындалуы жəне мүлiктi пайдаланудың болжамды (мақсаты ескерiлiп мүмкiн күйiне талаптар туралануы мүмкiн. Бiрақ мүлiктi жалдау шарты бойынша мүлiкке талаптарды анықтау сатып алу-сату шарты бойынша заттың қажеттi сапасын анықтаудан ауырға түседi. Жалға берiлетiн мүлiктiк күйiне қатысты талаптар өте субъективтi болып келедi. Олар жөнiнде келiспеген тараптар араларында қиын жолмен шешiлетiн даулар пайда болуы мүмкiн. Сондықтан, жалға алушы мүлiктiң кейбiр ерекше қасиеттер бар болуын қаласа, оның бұл туралы жалға берушiмен келiскенi аса қажеттi болады. Жалға берiлетiн мүлiктiк кемiстiктерi болмауы керек, немесе кемiстiктер тiкелей шартта ескертiлуi керек. Бұл жасалмаса жалға берушi берiлген заттардың кемiстiктерi үшiн жауапты болады.

Кейбiр жағдайларда заттың кемiстiктерiмен байланысты тараптардың құқықтары мен мiндеттерi туралы мəселе басқаша шешiмiн табады. Жалға берiлген заттың кемiстiктерiн оны қараған кезде бiрден табуға мүмкiн болса, немесе затты жалға алғанға дейiн жалдаушы затпен пайдаланып үлгерген болса, онда жалға берушi заттың кемшiлiктерi үшiн жауапты

болмауы тиiс.

Мүлiк жалға оның барлық керекжақартарымен жəне оған қатысты құжаттарымен (мүлiктiң жиынтықтылығын, қауiпсiздiгiн, сапасын, пайдалану тəртiбiн куəландыратын жəне т.б. құжаттармен) бiрге берiледi. Сатып алусату шарты (мысалы қозғалмайтын мүлiктi сатып алусату шарты) бойынша затқа (мүлiкке) құқықтарды растайтын құжаттар табыс етiлуi мүмкiн қаралып тұрған шартта негiзiнен əңгiме мүлiктi тұтыну (пайдалану) үшiн қажеттi құжаттар жөнiнде жүргiзiледi. Шартта құжаттар жалға берушiде қалатыны, жалдаушы олармен таныса алатыны жəне т.б. қарастырылуы мүмкiн.

Құжаттар, керек жарақтар берiлмесе жəне оларсыз жалға алушы мүлiктi мақсаты бойынша пайдалана алмаса, немесе ол шартты жасасуы кезiнде үмiттенуi мүмкiн болған нəрселерден (игiлiктен, пайдадан) едəуiр дəрежеде айырылса, онда өзiнiң қалауы бойынша ол жалға берушiден керек жарақтардың жəне құжаттардың берiлуiн немесе шарттың бұзылуын талап ете алады.

Жалға алушыда көрсетiлген жағдайға қатысты бiр ғана құқығы болып келмейдi. Жалға алушы құжаттарды жəне керек жарақтарды олар жалға берушiмен берiлмеген өзге реттерде де талап ете алады. Басқаша айтқанда, жалға алушының мүлiктi пайдалану мүмкiншiлiгiнен айырылуы, оған ұтымсыз нəтижелердiң (салдардың) туындауы немесе туындамауы сол құқықты жүзеге асыру кезiнде мiндеттi түрде ескерiлетiн нəрсе емес. Бiрақ, əрине, жалға берушi тарабынан жасалған бұзушылықтың ауырлығы қолданылатын шараларға (мысалы шартты бұзу мүмкiншiлiгiне) əсер етедi.

Жалға берушi мүлiктi шартпен қарастырылған мерзiмде беруi керек, егер бұл мерзiм шартта қарастырылмаса, онда ол қисынды мерзiмде берiлуге жатады. Жалға берушi шартқа қайшылық жасап мүлiктi бермесе жалдаушы бұл мүлiктi ҚР АК 355бабына сəйкес талап ете алады немесе шарт бұзылуын талап ете алады. Екi амалды қолданған кезде де жалға алушы өзiне келтiрiлген шығындарды өндiрiп ала алады.

Затты бергеннен кейiн, меншiк иесi оған меншiк құқығына байланысты кейбiр ауыртпалықтарды сақтап қалады. Сондықтан, меншiк иесi мүлiк жағдайына жауапты болады, сонымен қоса жалға алушының да заттық құқығын есептеп алып тастамау керек. Затқа қатысты құқықтар тараптар арасында бөлiнгесiн меншiк иесiнiң ауыртпалықтары ол өзiне жататын мүлiктi өзi иеленген, пайдаланған жағдайда сияқты толық болмайды.

Ертерек айтылғандай мүлiк жалдау шартының тараптары арасында мүлiктi күтiп ұстау ауыртпалығы бөлiнедi. Жалға берушi жалға берiлген мүлiкке тараптармен келiсiлген мерзiмдерде, егер заң актiлерiнде не шартта өзгеше көзделмесе, өз есебiнен күрделi жөндеу жүргiзуге мiндеттi. Жалға алушы жауап бермейтiн мəнжайларға байланысты пайда болған шұғыл қажеттiлiк талап ететiн жөндеудi, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше

көзделмесе, жалға берушi қисынды мерзiмде өз есебiнен жүргiзедi (АК 552б 2бөл.).

Шарт жасау кезiнде жалға берушi жалға алушыға жалға берiлетiн мүлiкке үшiншi тұлғалардың барлық құқықтары (сервитут, кепiл құқығы) туралы ескертуге мiндеттi. Бұл жағдайда бiз бiрiншi кезекте мүлiкке ауыртпалық тудыратын құқықтары туралы айтамыз. Мүлiктi жалға беру мүлiкке үшiншi тұлғалардың заттық құқықтарын тоқтату не өзгерту үшiн негiз болып табылмайды.

Бiрақ, бiрқатар жағдайда бiз құқықтардың бəсекесi мəселесiмен соқтығамыз. Бұл жағдайда, бiр құқықты басқа құқық иеленушiнiң алдында басымдылығы туралы мəселенi шешу қиынға түседi. Бiр субъектi құқықтарының екiншi субъектi құқықтарының алдындағы артықшылығын анықтау үшiн тиянақты негiздер болуы керек. Мысалы, шарттық жағдайлар ақталса, онда жалға алушының иелену құқығының жалға берушiнiң иелену құқығының алдындағы артықшылығы сөзсiз болып келедi. Өзге реттерде (кездерде) бiр немесе өзге заттық құқықтық артықшылығын (басымдылығын) анықтаудың жанама өлшемдерi болып оның алғашқы болуы (ағалығы), өзге заттың құқық иесiнiң арам шеттiлiгi жəне өзге ұқсас жағдайлар келедi.

Бiр зат жөнiнде жалдаушылардың əрқайсысына затпен белгiленген уақытта тек пайдалану құқығы берiлiп бiрнеше мүлiк жалдау шарттары жасалуы мүмкiн. Оларды жалға берушi өз еркiмен жасасады, осыған байланысты жалға берушi шектеуге ие басқа да қарсылықтар айтуға ешкiмнiң құқығы болмайды. Жалға алушылардың бiрiнiң құқығына нұқсан келтiрiлетiн жағдайды қоспағанда, олардың ешқайсысы жалға берушiге өз талаптарын қоюға құқылы емес. Жалға берушiнiң негiзгi құқығы берiлген мүлiктi пайдаланғаны үшiн ақы төленуiн талап ету құқығы келедi. Осымен қатар жалға берушi жалға алушының өзге мiндеттерiнiң орындалуын да талап ете алады.

Жалға алушы жалға берiлген мүлiктi шарт жағдайларына сəйкес пайдалануға, ал егер олар шартта қарастырылмаса, мүлiктiң тағайындалуына сəйкес пайдалануға мiндеттi. Жалға алушының бұл мiндеттi жалға берушiнiң жалға берiлген мүлiктi күтiп ұстау мiндетi орындалуына көмектеседi. Осымен қатар жалға берушi жалға алушының мүлiктi пайдалануына шектеу қоюға мүдделi болуы мүмкiн. Өз кезегiнде осының себебi де болады, мысалы жалға берiлген жабдықтарды жоғары дəрежеде пайдалану орын алса, оның мерзiмiнен бұрын тозуының қаупi төнуi мүмкiн ж.б.

Жалға алушы жалға берушiнiң жазбаша ескертуiне қарамастан мүлiкпен шартқа немесе мүлiктiң тағайындалуына қайшы пайдаланса, онда жалға алушының шарт бұзылуын жəне мүлiк қайтарылуын талап ету құқығы пайда болады. Егер мiндеттеменiң бұзылуынан туындаған залал болса, онда ҚР АК 350бабына сəйкес өтелуге жатады. Жалға берушi шығындар өтелуiн жалға алушы өзiнiң мiндеттерiн бұзған өзге де жағдайларда талап ете алады. Бiрақ мүлiк жалдау шартының кəсiпкерлiк мiнезi болмаса жалға алушының жауапкершiлiгi əрқашан кiнəда негiзделедi.

Жаңа азаматтық заңнамада жалға алушы жалданған мүлiкке билiк етуiнiң шектерi туралы анықталған. Жалға берушiнiң келiсiмiмен жалға алушы жалданған мүлiктi қосымша жалға (субарендаға) тапсыра алады, шарт бойынша өзiнiң құқықтары мен мiндеттерiн өзге тұлғаға (қайта жалдауға) бере алады. Жалға алушы жалданған мүлiктi тегiн пайдалануға сол сияқты кепiлге бере алады. Өзгешелiк заңнамалық актiлерде қарастырылмаса жалға алушы құқықтарын шаруашылық серiктестiктердiң акционерлiк қоғамдардың жарғылық капиталына салымдар немесе өндiрiстiк кооперативке жарна ретiнде сала алады. Билiк ету бойынша осындай құқықтар тiкелей шартта қарастырылуы мүмкiн. Жалға берушi алдындағы жауапкершiлiктi тiкелей жалға алушы көтередi. Жалпы алынған мүлiктi өзге тұлғаларға беру туралы шарттар мүлiк жалдау шартының өзiнiң мерзiмiнен асатын мерзiмге жасалуы мүмкiн емес.

Қосымша жалдау (субаренда) шартының қолданылуы (күшiнде болуы) мүлiк жалдаудың негiзгi шартына тəуелдi болып келедi. Заңнамада көзделген негiздер бойынша мүлiк жалдау шарты жарамсыз болса, онда оған сəйкес жасалған мүлiктi қосымша жалдау шарты да жарамсыз) болып келедi. (ҚР АК 560 бабы). Бұл норманың мазмұны мүлiктi жалдаудың негiзгi шартының қолданылуына тек қана қосымша жалдау (субаренданың) емес, барлық өзге туынды құқықтық қатынастардың мүлiктi пайдаланудың, кепiлдiң жəне басқарудың күшiнде болуы (тұрмыс етуi) тəуелдi болатынын бiлдiрiп отыр.

Жалға алушы өз уақытылы жалдау (аренда) төлемiн төлеп тұруға мiндеттi. Ол төлеудiңтəртiбiн жəне есеп айырысудың тəртiбiне, жалдау үшiн төлем жасаумен байланысты өзге мiндеттердi орындауға байланысты жағдайларды сақтауға мiндеттi. Төлемдер ақшалай болатын болса, онда Қазақстан Республикасындағы ақша айналымының ережелерi сақталуы керек. Төлеудiң өзге түрi қарастырылса осындай қатынастарға сатып алусату мердiгерлiк, ақылы қызмет көрсету шарттары туралы нормаларды қолдану жоққа шығарылмайды. Бұл жалға алушының жалдау үшiн төлеу бойынша мiндетiн реттейтiн (қарастыратын) жалпы нормалардың мағынасынан көрiнiс тауып тұр. Заңнаманың өзiнде осы мəселелердi шешетiн тiкелей сiлтейтiн нормалар қарастырылмаған жəне жалдау ақысын енгiзудiң тəртiбi негiзiнен мүлiк жалдау шарттарының өзiнде нақтылы бекiтiлуi тиiс. Шарт бойынша төлемдi (ақыны) енгiзудiң тəртiбi мен өзге жағдайлары келiсiммен қрастырылмаса, онда басшылыққа нарықта қалыптасқан орташа баға жəне де өзге төлеуге қатысты талаптар алынады (ҚР АК 385 б. 3т). Қосымша екi тараптардың мүдделерi де ескерiлуi тиiс.

Жалға берiлген мүлiктiң барлығы бiртектi, сапасы бiрыңғай жəне с.с. болғанда оны пайдалану үшiн ақы бiрден барлық мүлiк үшiн орнатылады. Мүлiктiң құрама бөлшектерiнде ерекшелiктерi болса, олар (өндiрiс құралдарына жататындары үшiн өнiмдiлiк дəрежесiне қарай) үшiн бөлек жалдау ақысы орнатылады,, себебi кейбiр мүлiктi пайдалану жалдаушыға қосымша табыс беруi мүмкiн, сондықтан ол үшiн жоғарырақ жалдау ақысы бекiтiледi.

ҚР АК 546 бабына сəйкес жалдау ақысы (төлемi) мынандай түрлерде болуы мүмкiн:

1) кезең кезеңiмен немесе бiржола төленетiн төлемдердiң ақшалай сомасымен;

2) Жалданған мүлiктi пайдалану нəтижесiнде алынған (өндiрiлген, табылған) өнiмнiң, жемiстердiң немесе табыстардың үлесiмен;

3) жалдаушының белгiлi қызмет көрсетуi арқылы;

4) жалға алушының шартпен келiсiлген затты жалға берушiге меншiкке əлде жалға берумен;

5) жалға алушыға жалданылған мүлiктi жақсарту жөнiнде шартта келiсiлген шығындарды жүктеу арқылы. Жалға берушiмен жалға алушы шартты көрсетiлген ақы түрлерiнiң бiрнешеуi қолданылатынын;

Жалға берiлген мүлiкте кемшiлiктердi анықтаса, жалға алушы жалға берушiден өз қалауы бойынша:

1) мүлiктiң кемшiлiктерiн тегiн жоюды;

2) жалдау ақысын соған мөлшерлес азайтуды;

3) жалға берушiге бұл туралы алдынала хабарлай отырып сол кемшiлiктердi жою жолында өзi жасаған шығындар сомасын мүлiктi пайдаланғаны үшiн төленетiн төлемнен ұстап қалуды;

4) шартты мерзiмiнен бұрын бұзуды талап етуге құқылы.

Шартта тiкелей шектеу болмаса, мүлiктi пайдалану үшiн төлемнiң (ақының) мөлшерi өзгертiлуi мүмкiн, бiрақ бұл жыл iшiнде бiр реттен жиi болмауы керек. Шарттың қандай да болсын өзге өзгертiлуi сияқты ақыны (төлемнiң) мөлшерiн өзгерту тараптардың келiсiмiмен жүргiзiлуi керек, бiрақ егер бiз ҚР АК 456 бабы 3 тармағының мағынасын ескеретiн болсақ, онда жалға берушiде бағаны өзгерту үшiн салмақты (дəлелдi) негiзi болғанда оның жалдау төлемiн (ақысын) өзгертудi талап етуге құқығы танылуы керек. Мысалы, егер жалдау төлемiнiң орта нарықтық мөлшерi күрт өсiп кетуi салдарынан жалға берушiнiң елеулi шығындарды пайда болса, жалға берушi заңдарда көрсетiлген мерзiмдер өтiсiмен өзi жасасқан мүлiк жалдау шарты бойынша да жалдау төлемi көбейтiлуiн талап ете алады. Əрине шарт бойынша жалға берушi бұндай құқығынан айырылуы да мүмкiн. Заңактiлерiмен мүлiк жалдау шарттарының бөлек түрлерi үшiн, сол сияқты мүлiктiң бөлек түрлерiн жалдау үшiн төлем мөлшерiн қайта қарау (өзгертудiң) өзге ең төмен (қысқа) мерзiмдерi қарастырылуы мүмкiн. Орталықтандырылған тəртiпте бекiтiлген бағалар мен тарифтер өзгерген жағдайда жалдау төлемi бiржақты тəртiпте (бiр тараптың талабы бойынша) қайта қарамауы мүмкiн. Бағаның осындай жағдайда өзгертiлуi келiсiмдi жəне

себептеудi талап етпейдi. ҚР АК 546 бабы 4 тармағының мағынасы бойынша жалдау төлемiн өзгертудi талап ету құқығы екi тарапта – жалға берушiде жəне жалға алушыда бiрдей болып келедi. Жалға берушi негiзiнен жалдау төлемi көтерiлуiн талап етедi (етуi мүмкiн), бұның себебi болып аренданың орталықтан бекiтiлген бағалардың, тарифтердiң өсуi келедi. Соның негiзi бiр болып тұрса жалға алушы жалдау төлемi төмендетiлуiн талап ете алады.

Шартпен (айтылып кеткендей) мүлiктi жалдау үшiн төлем шарт күшiнде болып келетiн барлық кезеңге (мерзiмге) орнатылатыны, оны өзгерту құқығы болмайтыны қарастырылуы мүмкiн.

Жалдау ақысын (төлемдi) өзгертуден оны тенгенiң инфляциясына (құнсыздануына) байланысты индекстеудi ажырата бiлу қажет. Индекстеу (бағаны теңгенiң құнсыздануына байланысты өсiру) ұзақ мерзiмдi мiндеттемелерде қолданылады, оның мүмкiншiлiгi шарттың өзiнде қарастырылуы тиiс (282 б. 3 т.).

Жалға алушы жауапты болмайтын жағдайлардың салдарынан шартпен қарастырылған пайдаланудың жағдайлары немесе мүлiктiң өзiнiң халi нашарласа, онда ол жалдау төлемiнiң тиiсiнше азайтылуын талап ете алады. Мүлiктi пайдалану жағдайлары (мүмкiншiлiктерi) айтатын болсақ жалға берушi бөлшектеп жүргiзетiн күрделi жөндеудiң, оны қосымша өзге тұлғаларға жалға берудiң салдарынан нашарлауы мүмкiн. Мүлiк халi нашарлаған кезде осыда жалға алушының кiнəсi болмауы керек. Сондықтан жалға алушының аталған құқығы тек ол өзiне жүктелген мүлiктi күтiп ұстау мiндетiн орындаған кезде ғана пайда болады (бұл мiндет неден құралатынын бiз төменiрек қараймыз).

Жалға алушының талаптары туралы немесе оның мүлiктiң кемшiлiктерiн жалға берушiнiң есебiнен жою ниетi туралы хабарлаған жалға берушi жалға алушының келiсiмiмен жалға берiлген мүлiктi тез арада тиiстi жағдайда тұрған басқа осыған ұқсас мүлiкпен ауыстыра алады не мүлiктiң кемшiлiктерiн тегiн жоя алады.

Егер жалға алушының талаптарын қанағаттандыруға одан мүлiктi пайдаланғаны үшiн алынатын төлемнен кемшiлiктi жоюға кеткен шығындарын ұстап қалу жалға алушыға келтiрiлген залалды өтеуге мүмкiншiлiк бермесе ол шығынның өтелмеген бөлiгiн өтеудi талап етуге құқылы. Шартты мерзiмнен бұрын бұзуды талап ету құқығы бұл жағдайда тек оның құқығы елеулi бұзылса ғана берiлуi тиiс.

Жалға алушы мүлiктi пайдаланғаны үшiн төлемдi енгiзудiң мерзiмiн сезiмдi (елеулi) бұзса, онда жалға берушi оған жедел шараларын мүмкiн нақты алғанда ол жағдайлардан төлемнiң мерзiмiнен бұрын жасалуын талап ете алады. Төлемнiң екi кезеңiнен асатын мерзiмi жалға алдын ала төлем жасауын талап ете алмайды.

Жалданған мүлiктi пайдалану нəтижесiнде жалға алушының алған өнiмi, жемiстерi жəне өзге де кiрiстерi, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше көзделмесе, оның меншiгi болып табылады.

Жалға алушы егер заңдарда немесе шартта өзгеше көзделмесе, мүлiктi дұрыс күйде ұстаптұтуға, ағымдағы жөндеудi өз есебiнен жүргiзуге жəне мүлiктi ұстаптұтуға кететiн шығындарды көтеруге мiндеттi.

Мүлiктi дұрыс күйдегi мiндетi жалға алушыға шарт күшiнде болатын кезеңге меншiк иесiнiң болмаса мiндеттерi (ауыртпалықтары) ауысатынын сипаттайды. Сондықтан жалға алушы мүлiктiң жұмыс iстейтiндей (ол iске асатындай) күйiн қамтамасыз етуге мiндеттi. Мыс: автокөлiк, т.б. қажет моторының майын ауыстыру, механизм жұмысы аяқталған соң оның тиiстi (жұмыс) бөлiктерi тазалануы тиiс, арнайы салқындатқыш сұйық нəрсе қолданылмаса, немесе агрегат жылы жайда орналастырылмаса, онда агрегат радиаторынан су төгiлуi керекжəне с.с.

Ағымдағы жөндеу, өз мазмұнында, үлкен шеңбердегi əрекеттердi қамти алады. Ол (механизм) құрамындағы кейбiр бөлiктердi ауыстыруға бағытталуы мүмкiн. Ол сумен жабдықтау жүйесiнен судың пайдасыз ағып кетуiн жоюға, iске аспай қалған электр қосылғыштарды электр сөндiргiштердi ауыстыруға бағытталуы мүмкiн. Сонымен қатар ағымды жөндеу кезiнде агрегаттар, конструкциялардың негiзгi буындарын кешендi ауыстыру жүргiзiлмейдi. Осы себептен ағымды жөндеу арқылы жалға берiлген мүлiктегi тозу жойылмайды. Ағымдағы жөндеудiң мақсаты мүлiктi тиiстi күйiнде сақтау болып табылады.

Шартпен жалға алушыға жалға алған мүлiктiң күрделi жөндеуiн жүргiзу мiндетi де жүктелуi мүмкiн. Сондай-ақ жалға алушы (айтылғандай) мүлiктi күтiп ұстауға байланысты шығындарды көтеруге мiндеттi. Олар (шығындар) бiрiншi кезекте объетивтiк (сыртқы) себептерге тəуелдi, олармен

байланысты болып келедi. Мысалы, ғимаратты пайдалануы электр қуатына, газға, ыстық, салқын суға, канализацияға кеткен шығындармен байланысты. Мүлiктi ұстауға кеткен шығындар, оны пайдалануын қамтамасыз ететiн ұйымдастыру шаралармен байланысты.

Жалға алушы жалға алған мүлiктi пайдалануға барынша мүдделi болуы үшiн шығындарды өзi көтеруi керек. Мысалы, ол газға, салқын жəне ыстық суға санаушы (счетчик) қойылуы туралы келiсуi жəне мүмкiн болашақта оларды үнемдеу үшiн шараларды қолдана алады. Егер шығындарды жалға берушi көтеретiн болса жалға алушының үнемдеуге себебi (үнемдеуге итермелейтiн нəрсе) болмауы мүмкiн.

Мүлiктi күтiп ұстауға шығындар құрамына мiндеттi жəне қосымша шығындар кiредi. Мiндеттiлерге жалға алушы мүлiктi пайдаланған кезде олардан құтыла алмайтын шығындар жатады. (Мысалы оларға электр қуатына қажеттi дəрежеде кеткен шығындар жатады). Егер жалға алушы жалға алынған мүлiктi күту үшiн маманды жалға алса, мүлiктi сақтандыруға

шешiм қабылдаса жəне т.б. олар қосымша шығындар болып табылады. Мүлiктi ұстауы бойынша шығындарды мiндеттiк жəне қосымшаға бөлу маңызы мынадан да табылады, бiрiншiсi шартта көзделедi жəне жалға берушi жалға алушыдан олардың өтелуiн талап ете алады. Қосымша шығындарды жалға алушы өзi көздейдi жəне кейiн олардың əрқайсысын өзгерте алады.

Жалға алушы белгiленген мiндеттердi орындамағаны үшiн, жалға берушiнiң мүддесiн бұзғаны үшiн жалға берушi мүлiк жалдау шартын бұзуды талап етуге құқылы.

Жалға берушi ҚРАК 553б. Көзделген мiндеттердi орындау үшiн жалға алушыға жазбаша хабарлауға мiндеттi жəне жалға алушыға мiндеттердi қисынды мерзiмде орындауға мүмкiншiлiк беруге тиiс.

Өз кезегiнде жалға алушы да жалға берушiден жалға берiлген мүлiктi күтiп ұстау бойынша мiндеттерiн орындауды талап ете алады. Жалға берушiнiң күрделi жөндеу жөнiндегi мiндеттерiн атқармауы жалға алушыға өз қалауы бойынша:

1) жөндеудi өз бетiнше жүргiзуiне жəне жөндеу құнын жалға берушiден өндiрiп алуға;

2) жөндеу құнын шарт бойынша төлемнiң есебiне есептеуге;

3) шарт бойынша төлемдi тиiсiнше азайтуды талап етуге;

4) шарттан бас тартуға құқылы.

Жалға алушы мүлiктi жақсартуға құқылы. Егер жақсартулар ажыратылатын болса, онда олар жалға берушiнiң келiсiмiнсiз жасамауы мүмкiн. Жалданған мүлiктiң жалға алушы жүргiзген ажыратылатын жақсартулары, егер шартта өзгеше көзделмесе, оның меншiгi болып табылады. Ажыратылатын жақсартулар ретiнде мүлiкке зиян келтiрмей бөлiнiп алынуымүмкiн жақсартуды бағалауға болады.

Ажыратуға болмайтын (зиян келтiрмей ажыратуға болмайтын) жақсартылуға мүлiктiң меншiк иесiнiң келiсiмi қажет. Жалға алушы өз қаражаты есебiнен жəне жалға берушiнiң келiсiмiмен, жалданған мүлiкке зиян келтiрмей ажыратуға болмайтын жақсарту жүргiзсе, шартта өзгеше көзделмегендiктен, оның шарт тоқтағаннан кейiн осы жақсартудың құнын өтеттiрiп алуға құқығы бар. Ажыратуға болмайтын жақсартуға ғимаратқа күрделi қосымша салынған құрылыс, қабырғалардың сыртын көркем жасау жəне т.б. енедi.

Жалға алушының жалға берушiнiң келiсiмiнсiз жүргiзген ажыратуға болмайтын жақсартуының құны, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше көзделмесе, өтеуге жатпайды. Мүлiк жалдау шарты тоқтатылғаннан кейiн жалға алушы мүлiктi алған кезiндегi күйiнде, қалыпты тозуын ескере отырып немесе шартта келiсiлген күйiнде оны жалға берушiге қайтаруға мiндеттi.

Егер шарт мерзiмi аяқталғаннан соң қайтарылатын мүлiктiң жайкүйi заңда немесе шартта көрсетiлген талаптарға сəйкес келмесе, жалға алушы келтiрiлген шығынды жалға берушiге өтейдi. Егер жалға берiлген мүлiк шартта көрсетiлген қызмет мерзiмiнен бұрын iстен шығып қалса, жалға алушы, егер шартта өзгеше көзделмесе, жалға берушiге мүлiктiң қалдық құнын өтейдi. Бұл тəртiп қолданғанда мүлiк жалға алушыға тəуелдi болатын себептерден бұзылады (қолданудан шығып қалады), бiрақ онымен мүлiкке əдейi зиян келтiрiлмеуi керек. Осының салдарынан жалға алушы жалға берушiге мүлiктiң бүлiнуi алдында қандай құны болды сол құнын өтейдi, жалға берушiнiң шығыны өтелуге жатпайды.

Егер жалға алушы жалға алған мүлiктi қайтармаса немесе оны мерзiмiнде қайтармаса, жалға берушi барлық пайдаланылған уақыт үшiн мүлiктiң пайдалану ақысын төлеудi талап етуге құқылы. Жалға алушының мүлiктi уақытылы қайтармағаны үшiн тұрақсыздық төлем (айыппұл) қарастырылуы мүмкiн. Жалпы тəртiп бойынша оның айыптық мiнезi бар жəне сондықтан ол шығындар үстiнен толық көлемде өндiрiлiп алынуы мүмкiн.

Мүлiк жалдау шарты бойынша жалға алынған мүлiк жалға алушының меншiгiне тараптардың келiсiмiмен белгiленген жағдайларда берiледi. Егер шартта алынған мүлiктi сатып алу туралы ереже көзделмесе, ол тараптардың қосымша келiсiмiмен белгiленуi мүмкiн, бұл орайда олар мүлiктi пайдалануға бұрын төленген ақылы сатып алу бағасына есептеу туралы уағдаласуға құқылы.

Соңғысы жалға алушыға оның жалға алған мүлiкке құқықтарын қорғау меншiк құқығын қорғаумен тең қамтамасыз етiледi. Жалға берушi жалға алынған мүлiктi пайдалануға құқықты мүлiкке ешқандай құқықтары жоқ үшiншi бiр тұлғалар мəжбүрлi (зорлық) iсқимылдарымен бұзылғаны үшiн жалға алушы алдында жауапты болмайды. Егер бұзушылардың iсəрекеттерiн жалға берушi қолданған болса (оларға рұқсат берсе) осы жағдайда ол да жауапты болады.

Əр жағдайда жалға алушының талап қоюға жəне өзге де түрде өз атынан өзiне тиесiлi құқықтарды қорғауға құқығы бар. Жалға берушiнiң жəне жалға алушының жалпылама алғандағы құқықтары мен мiндеттерi осындай. Қандай да болсын өзге құқықтық шарт сияқты мүлiк жалдау шарты оны тиiстi орындағанда, яғни құқықтарын жүзеге асырғанда тоқтатылады.

Жалға берушi тарапынан қарсылық болмаса жəне жалға алушы шарттың мерзiмi бiткен соң да мүлiктi пайдалана беретiн болса, шарт нақ осындай талаптармен анықталмаған мерзiмге қайта жасалған (қайта қалпына келтiрiлген) болып есептеледi. Бұл орын алса тараптардың əрқайсысы қозғалмайтын мүлiктi жалға алған кезде, егер заң актiлерiнде немесе шартта

өзгеше көзделмесе, бұл туралы басқа тарапқа кем дегенде үш ай бұрын жəне өзге мүлiктi жалға алған кезде кемiнде бiр ай бұрын жазбаша түрде ескерте отырып, шарттан кезкелген уақытта бас тарта алады.

Жалға алушы шартты жаңа мерзiмге жасауға басымдылық (артықшылық) құқығына ие болуымүмкiн. Ол үшiн жалға алушы алдағы шарт бойынша өз мiндеттерiн лайықты түрде атқаруы керек. Осы шарт (талап) сақталса жалға алушы шарт мерзiмi бiткеннен кейiн басқа тұлғалардың алдында артықшылықты пайдаланып мүлiк жалдау шартын жаңа мерзiмге (барлық өзге жағдайлар тең болса) жасауға құқылы болады. Шартты жасасу жағдайлары тең болу керектiгi мынаны бiлдiредi: егер өзге жалға алушы ұтымдылау болып келетiн жағдайларды ұсынса, онда алғашқы жалдаушы мүлiк жалдау шартын жасасуға артықшылық құқығынан айырылып қалады.

Жалға алушы мүлiктi жалға алу шартында көрсетiлген мерзiмде, ал егер шартта осындай мерзiм көрсетiлмесе, шарттың қолданылуы аяқталғанға дейiн қисынды мерзiмде осындай шартты қайта жасағысы келетiндiгi туралы жалға берушiге жазбаша түрде хабарлауға мiндеттi. Мүлiктi жалға алу шарты жаңа мерзiмге жасалған кезде шарт жағдайлары тараптардың келiсiмiмен өзгертiлуi мүмкiн. Егер жалға берушi шартты бұрынғы жалға алушымен жаңа мерзiмге жасасудан бас тартса, бiрақ шарт мерзiмi бiткен күннен бастап бiр жылдың iшiнде басқа тұлғамен мүлiктi жалдау шартын жасаса, жалға алушы өз таңдауы бойынша сотта осы жасалған шарт бойынша құқықтар мен мiндеттердi өзiне ауыстыруды жəне өзiмен шарт жасасуды жаңартудан бас тарту арқылы келтiрiлген залалды өтеудi, не тек залалды өтеудi талап етуге құқылы.

Мүлiк жалдау шарты тараптардың келiсiмiмен кез келген уақытта тоқтатылуы мүмкiн. Одан басқа да тараптардың бiреуiнiң талап етуi бойынша да бұзылуы мүмкiн. Жалға берушiнiң талабы бойынша мүлiк жалдау шарты (бұрын қаралған жағдайлардан өзге) мынадай жағдайларда бұзылуы мүмкiн.

а) егер жалға алушы мүлiктi пайдаланғаны үшiн шартта белгiленген төлемнiң мерзiмi өткеннен кейiн екi реттен астам төлем жасамаса;

б) Заң актiлерiне немесе шартқа сəйкес күрделi жалға алушы күрделi жөндеудi шартта белгiленген мерзiмде жүргiзбесе, мерзiм шартта қарастырылмаса, оны қисынды мерзiмде жүргiзсе.

Барлық жағдайларда, жалға берушi жалға алушыға өз мiндетiн қисынды мерзiмде орындауға мүмкiндiк берiлгеннен кейiн ғана шартты мерзiмнен бұрын бұзуды талап етуге құқылы. Жалға алушының талап етуiмен шарт мынадай жағдайларда:

а) жалға берушi мүлiктi жалға алушыға пайдалануға бермеген не мүлiктi шарт талаптарына немесе мүлiктiң мақсатына сəйкес пайдалануға кедергi жасаған;

б) жалға берушi өзiне жүктелген мүлiктi күрделi жөндеу мiндетiн шартта белгiленген мерзiмде, ал ол шартта болмаған жағдайда қисынды мерзiмде жүргiзбеген;

в) жалға алушыға берiлген мүлiкте оны пайдалануға кедергi келтiретiн кемшiлiктер болып, оны шарт жасалған кезде жалға берушi ескертпеген, жалға алушыға алдынала белгiлi болмаған жəне мүлiктi көрген кезде немесе шарт жасаған кезде оның ақаусыздығын тексерген кезде оның байқалуы мүмкiн болмаған;

г) мүлiк жалға алушы жауап бермейтiн мəнжайларға байланысты пайдалану үшiн жарамсыз күйде болған реттерде мерзiмiнен бұрын бұзылуы мүмкiн.