ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НЫСАНЫН САЛЫСТЫРМАЛЫ ӘДІС АРҚЫЛЫ БАҒАЛАУ

3. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НЫСАНЫН САЛЫСТЫРМАЛЫ ӘДІС АРҚЫЛЫ БАҒАЛАУ

1. Есепте келтірілген талдау, қорытынды ойлар және шығарылған қорытындылар біздің жеке, кәсіптік талдауымыз, ойымыз және шешіміміз болып есептеледі.

2. Біз осы есепке негіз болатын мүлік кешенін қарастырдық, есепте аталған деректер дұрыс және шындыққа сәйкес келеді.Бұл бағалау Қазақстан бағалаушылар ассоциациясының стандарттарымен белгіленген шарттарға сай жүргізілді.

3. Бағалаушының сол сәтте де, алдағы уақытта да бағалайтын мүлкіне деген мүдделілігі болмайды және қатынасатын тараптарға қатысты олардың алдын ала көзін жеткізу тәрізді іс-әрекеттерге бармайды.

4. Бағалаушының сыйақысы құнның қорытынды бағасына, сонымен қатар, осы есептегі шешімдер мен қорытындыларды тапсырыс берушінің немесе үшінші тараптың пайдалануы нәтижесінде туындауы мүмкін жағжайларға тәуелді емес.

Жіберілуі мүмкін және шектеу шарттарыжоғарыда келтірілген баға сертификаттауы келесі жағдайларды, сондай-ақ осы есепте бағалаушы айтқандай ерекшені және шектеуді орындауға тәуелді.

Бағалаушы бағалайтын мүлікке немесе жеке өзіне деген меншік титулына әсер ететін заңдық сипаттағы мәселелер бойынша өзіне жауапкершілік алмайды, осылайша, бағалаушы жоғарыда айтылғаннан басқа қандай да бір шектеулерден, көнуден, наразылықтан босатылған және толыққанды ретінде қарастырылатын бұл титулға қатысты ешқандай төрелік айтпайды.

1.Бағалаушыдан Тапсырыс берушімен арада жеке бір шарт болмаса немесе соттың ресми шақыртуы болмаса, аталған меншік жөнінен жүргізілген бағалау салдары бойынша сотқа келу немесе куәландыру беру талап етілмейді.

2. Бағалау жүргізген кезде бағалаушы меншікке, топыраққа немесе имараттарға әсер ететін қандай да бір жабық факторлардың болмауын қарастырады.

3. Бағалаушы өз жұмысында ұсынылған ақпараттың нақтылығын және дұрыстығын айтты, оның тексерісін өткізген жоқ.

4. Не тапсырушы, не бағалаушы бағалау жөніндегі келісімшартта қарастырылған есепті басқаша пайдалана алмайды.

5. Бағалау туралы есеп бағаланатын мүліктің құнына қатысты бағалаушының кәсіби ойынан тұрады және бұл мүлік Есепте көрсетілген баға бойынша сатылатынына кепіл бола алмайды.

6. Бағалау туралы есеп толық түрде де, бөлшектеніп те және есепте бар мәліметтерге, есепке нұсқау жасала отырып та, бағалаушының аты да, бағалаушының кәсіптілігі де оның жазбаша келісімінсіз жариялануға тыйым салынады.

Бағалау құқықтары Қазақстан Республикасы азаматтық кодексіне сәйкес (ІІ бөлім, 188 бап), Меншiк құқығы дегенiмiз субъектiнiң заң құжаттары арќылы танылатын және қорғалатын өзiне тиесiлi мүлiктi өз қалауынша иелену, пайдалану және оған билiк ету құқығы. Меншiк иесi өзiне тиесiлi мүлiкке қатысты өз қалауы бойынша кез келген әрекеттер жасауға, соның iшiнде бұл мүлiктi басқа адамдардың меншiгiне берiп, иелiгiнен шығаруға, өзi меншiк иесi болып қала отырып, оларға мүлiктi иелену, пайдалану және оған билiк ету жөнiндегi өз өкiлеттiгiн тапсыруға, мүлiктi кепiлге беруге және оған басқа да әдiстермен ауыртпалық түсiруге, оларға өзгеше түрде билiк етуге құқылы. Егер мүлікті кепілге берсе, кепіл міндеттерін толықтай орындауға дейін меншік иесі мүлікті иеленуге құқығын жоғалтады.

Бағалау методологиясы мүлік нысанының нарықтық құнын бағалау үшін үш стандарттық көзқарас қолданылады:

Шығындық көзқарас нысан құны нарық қатысушыларымен анықталатындығын алғышартқа негізделген, ол бағаланатын объектінің функционалдық ұқсастығын жасауды талап ететін шығындардан шығады. Нарықтық құны физикалық, функционалдық және сыртқы тозуының барлық бөлшектерін алып тастағанда, негізгі функционалдық сипаттамасы бойынша бағаланатынға бәрі бір болып табылатын жаңа ғимаратты салуға кететін шығыстар мен салынып бітпеген жер учаскесін алуға кететін шығыстар сомасы тәрізді есептеледі.

Шығындық жағынан келу құнның есептік компоненттерін негіздеуге арналған жеткілікті ақпарат болған жағдайда қолданылғаны тиімді: жер учаскесін сату бойынша мәліметтер, жаңа құрылыс жобасы бойынша мәліметтер мен тозуға арналған түзетулер есебі үшін мәліметтер.

Салыстырмалы көзқарас мәміле бағасын анықтауда сатушы мен сатып алушы бағалау объектілеріне бара бар объектілерді сату бағасын бағдарға алатын алғышартқа негізделген. Сатуды салыстыру алгоритмі бағалау объектісі мен бара бар объектілер арасындағы негізгі сипаттамалардағы өзгешеліктерге түзетулер енгізілген, барабар объектілер бағасы негізінде бағалау объектісі құнын анықтаудан құралады.

Осы тұрпатты қозғалмайтын мүлік бағасына әсер ететін сипаттама бойынша бағалау объектісімен мейлінше салыстырылатын объектілермен мәміле бойынша репрезентативті мәліметтер болған жағдайда, бұл бағалау қолданылады.

Стандартты бағалау тұрғысының арасында әрбір нақты жағдайда сол жылжымайтын мүлік және нарықтың ағымдағы жағдайы үшін сипатталатын ерекшеліктерді есепке алғанда, нарық қатысушыларымен сату-сатып алу бағасын анықтау үшін қолданылатын көзқарастарды бейнелейтін әдістер мен процедуралар таңдалады.

Табыстық тұрғыда өз иесіне болашақта келетін кіріспен анықталатын жылжымайтын мүлік объектісі бағасын долбарлайды.Кірістік тұрғы шегінде нарықтық құнымен объектіні пайдаланудан түскен долбарлы кіріс қатысты алғанда, әртүрлі алгоритмдер пайдаланылады. Алгоритмді нақты таңдау жылжымайтын мүлік ерекшеліктеріне және долбарлы кіріс динамикасына тәуелді болады.

Нәтижелерді келісу барлық пайдаланылатын көзқарастардың нәтижелерін келісу мақсаты олардың әрқайсысының кемшіліктерін, басымдықтарын, алған бағаны түзету мүмкіндігі, сол арқылы бірыңғай баға құнын өндіру болып табылады. Жылжымайтын мүліктің қаралатын объектісін бағалаудағы әрбір көзқарастың кемшілігі мен басымдығы келесі өлшемдер бойынша анықталады:

1. Талдау жүргізу негізінде есеп дайындалатын ақпараттың сапасы және типі;

2. Оның бағасына әсер етуші объектінің өзіндік ерекшеліктерін ескеру қабілеті, потенциалды кірістілік;

3. Мүліктік нарығындағы экономиалық жағдайдың жалпы есебі;

4. Қаралатын аудандағы жұмыс істейтін физикалық, полтикалық және экономикалық факторлардың есебі;

Шығыстық тұрғықоса атқару принципіне негізделеді,сатып алушы жылжымайтын мүлік үшін жер учаскесі мен құрылысты сатып алуға кететін сомадан көп мөлшердіжылжымайтын мүлік үшін төлемейді.

Бағалаушы бағалау объектісі учаске мен онда ғимарат құрылысын сатып алу үшін ресми шығын сметасымен таныс емес. Пәтер ауданының бірлігі құнын «мүшелеу» және тұтас ғимаратттың тозуын анықтау, барлық нақты қосымша шығындарды есепке алғанда «тұрпатты» смета бойынша есепті өз кезегінде есептеу кезінде үлкен қате жіберіледі. Сонымен қатар, Бағалаушыға сатып алушы-жеке тұлға көппәтерлі үйден оның құрылысын салу арқылы бір пәтерді сатып алды. Жоғарыда аталған шығындық көзқарасты пайдалануға қарсы аргументтерді қатерге ала отырып, Бағалаушы осы есеп шеңберінде оны қолданудан бас тартты.

Нарықтық (салыстырмалық) тұрғыда хабардар сатып алушы меншігі үшін бара бар пайдалы басқа жеке меншікті сатып алу бағасына қарағанда, өз меншігіне көп төлемейтіндігіне сәйкес қоса атқару принципіне негізделген.

Сатудың тікелей салыстырмалы талдау әдісі хабардар сатып алушы меншігі үшін тең пайдалы басқа жеке меншікті сатып алу бағасына қарағанда, өз меншігіне көп төлемейтіндігіне сәйкес қоса атқару принципіне негізделген.

Аталған әдіс объектінің нарықтық құнын бағалауға қызмет етеді, бұл нарықта жасалатын мәмілелер туралы мәліметтерден шығады.Бұл жағдайда сатылған, сатуға ұсынылған жеке меншік салыстырмалы объектілер қарастырылады.

Бұл әдісті қолдану кезінде бағалау объектісі құны бара бар объектілер ұсыныстарының бағасымен салыстырылып анықталады. Бұл әдісті қолданудың негізі бағалау объектісінің құны бара бар объектілерді сату немесе ұсыну бағаларына байланысты. Ұсыну/ сатудың әрбір салғастырмалы бағасы бағаланатын жылжымайтын мүлікпен салыстырылады. Салғастырылатын сату/ ұсыну бағасына олардың арасындағы өзгешеліктерді бейнелейтін түзетулер енгізіледі. Сатуды салыстыру тұрғысынан қарауда құнын бағалауға көзқарасты пайдалану кезінде келесі адымдар қабылданады:

1. Нарықты және сатуға арналған ұсыныстарды зерделеу, яғни бағаланатын объектіге мейлінше салғастырылатын жылжымайтын объектілер;

2.сату бағасы мен сұралатын бағасы, мәміле төлемі, физикалық сипаттамасы, орналасуы және мәміленің кез келген жағдайлары туралы әрбір жұмыстанылған объектілер бойынша ақпаратты жинау мен тексеру;

3.сату уақыты, орналасуы, физикалық сипаттамасы және сату шарттары бойынша әрбір объектіні бағаланатынымен салыстыру және талдау;

4.бағаланатын объект және олардың арасында бар өзгешеліктерге сәйкес әрбір салғастырылатын объект бойынша сұралатын бағалар немесе сату бағасын түзету;

5.бағаланатын объект бағасы көрсеткішінің шешімі мен жылжымайтын мүліктің салғастырмалы объектілерінің түзетілген бағаларын келісу.

Бағалау мақсаты мен функциясы тапсырыс беруші қарызды қамтамасыз ету үшін құнын анықтауға жоғарыда аталған бағалаудың салыстырмалы әдісі қолданады.

Осы бағалаудың мақсаты - зерттеу нысанының экономикалық және басқа да көрсеткіштерін талдау арқылы мүліктің мейлінше ықтималды нарықтық құнын анықтау. Жеке меншік иесінің Ақтау қаласында орналасқан «Қазына» жылжымайтын мүлікті бағалау қызмет көрсету орталығына жүгігінгендегі мақсаты, осы нысанды сату үшін, нарықтағы түпкілікті құнын анықтау.