Виды ипотечного жилищного кредитования

Ипотека – это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворения за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечение любого денежного обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки, и играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Система ипотечного кредитования содержит два направления:

● выдача ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению, которой занимаются ипотечные банки;

● продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования. Этим занимаются финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускают ценные бумаги.

Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, так как закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящееся в собственности недвижимости. При этом ипотека зданий оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится.

Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обязательство по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.

В течение всего срока кредитования залогодатель и залогодержатель не обладают полным правом на заложенное имущество, так как, сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. Заемщик обязан использовать объект таким образом, чтобы получаемый доход от недвижимости был достаточным для:

• 
  погашения основного долга;
  
• 
  уплаты начисленных процентов;
  
• 
  уплаты налогов, страховых взносов;
  
• 
  проведения своевременного ремонта для поддержания объекта в надлежащем состоянии;
  
• 
  получения требуемой ставки доходности на собственный капитал.
  

Законодательство предусматривает определенный порядок его оформления. Ипотека подлежит обязательной регистрации в БТИ.

Объектами кредитования выступают:

● приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

● строительство (реконструкция жилья);

● приобретение жилья.

В зависимости от объекта кредитования банки предоставляют три вида

жилищных кредитов:

● земельный;

● строительный;

● кредит под приобретение жилья.

Сумма, выдаваемая банком, не должна, как правило, превышать 80% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии, что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.

Действующие в настоящее время нормативные акты предусматривают ряд существенных особенностей, при которых допускается ипотека жилых домов и приватизированных квартир (схема 1).

Схема .1. Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Условия ипотеки жилья

● характеру участия в инвестиционном процессе;

● стабильности процентной ставки по кредиту;

● стабильности величины взноса в погашение обязательств;

● участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости – капитала инвестора;

● способу финансирования перепродажи;

● порядку погашения долга и уплаты процентов;

● назначению кредитуемого объекта.

Многообразие способов погашения долга, уплаты процентов, изменения процентных ставок, установления сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск заемщика и кредитора, приводят к существованию различных условий финансирования.

Конкретные условия финансирования сравниваются с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом. Если они оцениваются как благоприятные, то этот фактор должен быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости. Инвестор готов заплатить большую цену за приобретаемый объект, если при получении займа процентная ставка будет, ниже рыночной, либо возникнет положительный финансовый рычаг, за счет увеличения срока кредитования. Кредитные ипотечные условия представлены в таблице 2.

В зависимости от кредитных условий ипотечные кредиты делятся:

Переход Республики Казахстан к рыночным отношениям способствовал зарождению ипотеки. Начало развития казахстанской ипотеки было положено Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона от 23 декабря 1995 года №2723 «Об ипотеке недвижимого имущества», которым регулируются отношения, возникающие при применении ипотеки имущества как способа обеспечения обязательства, а также предписываются правила осуществления ипотеки.

В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье и стимулирования его строительства постановлением Правительства Республики Казахстан №1290 от 21 августа 2000 года была одобрена концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Казахстане. [4]. В соответствии с данной концепцией Национальным банком было принято решение о создании Казахстанской ипотечной компании, осуществляющей рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты населению.

На сегодняшний день ипотека в Казахстане представляет собой развитую систему отношений, в которых участвуют строительные и страховые компании, банки, риэлторские и оценочные агентства, продавцы и покупатели недвижимости.

В Казахстане банковские кредиты под залог недвижимости предоставляются на различные цели. Только несколько лет назад банки второго уровня начали выдавать ипотечные кредиты на покупку недвижимости. Порядок получения кредита несложен, но не всегда заемщик отвечает требованиям банка.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита в любом коммерческом банке Казахстана состоит из ряда стадий, которые необходимо пройти заемщику для получения кредита:

1.Предварительная квалификация заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, условиях предоставления кредита, своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки.

2.Проверка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита (андеррайтинг заемщика) с учетом доходов заемщика и оценки предмета ипотеки. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При условии положительного решения для потенциального заемщика кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие существенные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).

3.Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. Подбор недвижимости может осуществить риэлторская компания. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита, исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости недвижимости. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

4. Оценка жилья – предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. Оценочные работы проводятся с целью расчета и обоснования предмета залога. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, стоимость услуг которого включена в стоимость оформления кредита, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья на основе трех основополагающих подходов оценки (затратный, сравнительный и доходный), а кредитор соотносит ее с размеров выдаваемого кредита.

5. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор.

6. Юридическое оформление ипотеки, регистрация залога недвижимости в РГП «Центр по недвижимости», а также обязательное страхование приобретаемой недвижимости и жизни самого заемщика.

Сумма кредита определяется в размере 80-50% от стоимости недвижимости, которую заемщик хочет приобрести. Размер залоговой стоимости определяется банком в зависимости от конкретных условий сделки, а рыночная стоимость - оценщиком на основании только сравнительного подхода оценки недвижимости для банков. Оценка не проводится доходным подходом, так как он учитывает полезность (доходность объекта), но не учитывает ликвидности, и затратным, так как затраты на сооружение объекта не отражают реальной рыночной стоимости.

В Республике Казахстан применяется метод аннуитетного кредитования с постоянными ежемесячными платежами (типовая ипотека). Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму под залог приобретаемой недвижимости. Далее он погашает долг вместе с процентами равными взносами каждый месяц в определенное кредитором число.

Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора при определенной процентной ставке. При расчете платежа ипотечного кредита (R) учитываются три фактора: основная сумма кредита, срок и процентная ставка:
R = D (i + SFF),

где R – месячная сумма взносов;

D – сумма ссуды;

i -- месячная ставка процентов;

SFF – ежемесячный фактор фонда возмещения:

i

SFF = (1+i)ⁿ – 1,

n – срок погашения в месяцах.

Найденная по формуле величина срочной уплаты является базой для разработки плана погашения долга. Согласно общепринятому правилу из этой суммы выплачивают проценты, а остаток идет на погашение основного долга.

В осуществлении ипотеки при покупке (строительстве) объекта залога участвуют три агента: продавец, покупатель и кредитор.