Бизнесті бағалау

58 

 

Кәсіпкер келесі бизнестің пайдалылығын бағалауға ниетті. 

Ол  болжамды  таза  кіріс  (барлық  операциялық  және  өзге  де  шығынджарды,  жалға 

берілетін жайлардың толтырылу деңгейін т.б. есептеумен) жылына 200000 тең. құрайды 

дей отырып, 1000000 тең. алға беру кірісін әкелетін кеңсе ғимаратын сатып алғысы келді. 

Екі  жылдан  кейін  кәсіпкер  нысанды  кеміндее  1300000  тең.  сатпақшы  (қолындағы 

нарықтық  ақпаратқа  және  мүліктің  кеңсе  нарығын  дамытудың  болжамды  бағаларына 

және  оған  белгілі  орташа  жылдамды  дипозиттердің  банктік  мөлшерлемесі  10%-ды 

құрайтынына  сүйене  отырып,  ол  өзінің  бизнесінде  қалай  болғанда  да  бұл  көрсеткішті 

асыруға  ниетті,  әйтпесе  оған  қаражаттарын  кеңсе  бизнесіне  емес  банкке  салу 

пайдалырақ болар еді. Сонымен бірге консалтингілік фирмалар бизнестің бұл саласындағы 

көрсеткіш мәнін түрлі тәуекелдерді есепке ала отырып, 25%-ға бағалап отыр. 

Шешімі  

Іске  қосылатын  жобаның  тиімділігін  бағалау  үшін  ағымдағы  уақытқа    кәсіпкердің 

дисконтталған  шығындары  мен  кірістерінің  балансын  жасаймыз.  Шығындар  тікелей 

бастапқы  кезеңде  жүргізіледі,  сондықтан  олар  бүтіндей  жасалатын  баланстық  теріс 

бөлігінің құрамына кіреді. Осылайша, баланстың шығынды бөлігі 1000000 т. құрайды. 

Кәсіпкердің дисконтталған кірістеріне мыналар кіреді: 

1)  жалға  беру  бизнесінен  түскен  кірістер  (айқындылық  үшін  олар  әр  жылдың 

басында аванстық төлем түрінде түседі деп есептейік). Осылайша, жалға беру кірістері 

келесі соманы құрайды: 200000 т. (жалға беру шартына сәйкес бірінші жылдың басында 

түскен  төлемдер  дисконтталмағандықтан)  қосу  екінші  жылдың  басындағы  жалға  беру 

төлемінің дисконтталған мәні: 

 200000 т. х (1/(1 + + 25/100) = 160000 т.  

Яғни осы уақытта дисконтталған жалға беру кірістерінің жиынтық ағыны келесіні 

құрайды:  

 200000 т. + 160000 т. = 360000 т; 

 2)  жоспарланған  кезеңнің  соңында  нысанды  сатудан  түскен  кірістер.  Ағымдағы 

уақытта дисконтталған екі жылдан кейін күтілетін 1300000 т.түсім келесіні құрайды:  

 1300000 т. х (1 / (1 + 0,25)(1 + 0,25)) = 832000 т. 

Нәтижесінде  кәсіпкердің  бастапқы  уақыт  кезеңінде  дисконтталған  кірісі  келесіні 

құрайды:  

 360000 т. + 832000 т. = 1192000 т. 

Осылайша,  бастапқы  шығындары  1000000  т.  іске  асырылатын  жобаның  бағасы 

өндірілетін  шығындардың  пайдалылығын  19,2%-ға  қамтамасыз  ететін  оның  тиімділігін 

көрсетіп отыр((1192000 т. - 100000 т.) / 1000000 т.). 

 Егер жалға  беру  шарттарының  талаптары басқаша  сипатқа  ие  болғанда,  мысалы 

әр жыл соңында төлем төлеумен болғанда, онда жобаның пайдалылығы 11,2% шамасына 

59 

 

дейін  төмендеуі  мүмкін  екендігін  байқаймыз.  Шынында  да  өзгерген  шарттар  бойынша 

дисконтталған жалға алу кірістері  200000 т. /1,25 + 200000 т. /  1,25 / 1,25 = 288000 т. 

шамасын құрайтын еді, ал жиынтықтық дисконтталған кіріс тек 1120000 т. шамасында 

болар еді. 

 10-тапсырма 

Жер  құқықтарын  сатып  алуға  кеткен  шығындарды  анықтауда  ұқсастық  әдісімен 

бірге  қалдық  әдісімен  шешіледі.Келесідей  параметрлері  бар  тұрғын  үй  ғимаратының 

құрылысына  жер  учаскесін жалға  алу  құқығын  сатып  алуға  кететін  салуының  барынша 

ұйғарынды шығындарын анықтау:  

тұрғызылатын ғимараттың ауданы 3000 ш.м. құрайды;  

құрылысқа  кететін  үлесті  шығындар  (шығындардың  барлық  түрін,  оның  ішінде: 

құрылысты дайындау мен жүргізуді, алынған несиенің пайыздарын, консалтингті төлеуді, 

салушының кірістерін қамтамасыз етуді және т.б. қоса  есептегенде) 1 ш.м. үшін 500 т. 

құрайды. 

Осыған ұқсас, бірақ ауданы 2700 ш.м. құрайтын тұрғын үй ғимараты (бағасы бірдей 

жер  учаскесімен)  жуырда  тұрғын  үй  нысандарының  нарығында  1,35  млн  т.  сатылғанын 

ескеру керек. 

Шешімі  

 1.       Дамытуға кететін шығындар: 

В = 3000 ш.м. х ш.м./500 т. = 1500000 т. 

2.       Аяқталған дамытудың құнын анықтау – ұқсастығы бойынша: 

А = 3000 ш.м. / 2700 ш.м. х 1350000 т. = 15000000 т. 

3.  Қалдық  әдісімен  жер  учаскесін  жалға  алу  құқығын  сатып  алуға  кететін 

ұйғарынды шығындарды D бағалау:  

D = А - В; 

D = 1500000 т. - 1500000 т. = 0. 

Жауабы:  тапсырманың шарты  бойынша  салушы  аталған  жер  учаскесін  жалға  алу 

құқығын сатыпалуға ешқандай қаражат бөле алмайды (D = 0). 

11-тапсырма 

Пайданы капиталдау алгоритмдерін қолданумен бағалау  

Жалға берілетін кеңсе жайлары үшін жылдық жалға алу төлемі 1 ш.м. үшін 600 т./, 

ғимарат тұрған жер үшін салық төлемдері жылына ш.м./ 1000 т. (ғимаратта өзі тұрған 

жерден басқа жер учаскесі жоқ) және ғимаратты ұстауға және т.б. кететін жиынтық 

шығындар жылына 2 млн тең. кезінде ауданы 10000 ш.м. 10 қабатты кеңсе ғимаратын-

мұнарасын  жалға  беруге  арналған  болжамды  құнды  анықтау.  Осыған  ұқсас  бизнестің 

60 

 

кірісі (яғни жалға беруге арналған жалпы қолданатын кеңсе ғимараттарының кірісі) 10% 

деп есептелсін.  

Шешімі  

 1. Кеңсе жайларын жалға беруіден түсетін кіріс:  

10000 ш.м. х ш.м./600 т. = 6 млн т. 

2.   Пайда  =  жалға  беруден  түсетін  кірістен  ұстауға  және  жер  салығына  кететін 

жиынтық шығындарды алу:  

6 млн.т. — 2 млн.т. - 1000 т. х 10000 т./10 = 3 млн т. 

Жер  учаскесінің  салық  салынатын  ауданы  тапсырма  шартынан  жоспардағы 

ғимараттың ауданы ретінде анықталады, яғни                       10000 ш.м./10 (қабат) = 1000 

ш.м. 

3. Құнын бағалау пайданы капиталдандыру алгоритмі арқылы жүргізіледі:  

 3 млн.т. / 0,1 (аталған бизнестің кірістік көрсеткіші) =  30 млн.т. 

Жауабы: ғимараттың болжамды құны 30 млн.т. құрайды. 

 12-тапсырма 

 Пайдананы капиталдандыру және ұқсастық әдісі 

Мүлік иесі W дүкенге арналған жайды жалға алушы V-ға жалға береді (жөндеу мен 

сақтандыру  үшін  жалға  алушы  V-ның  толық  жауапкершілігі  шартымен;  осылайша, 

жалға беру төлемі мүлік иесі W-ның таза пайдасы болып табылады). Жалға беру төлемі 

белгіленген және жай үшін жылына 25000 т. құрайды. 

 W мүлік иесі жайды қосымша жалға бергісі келеді. Жайдың ауданы:           15 х 6 м. 

Осы тәрізді жанында орналасқан ауданы 16 х 5 м дүкен жуырда жылына  32000 т. жалға 

берілді  (ұқсас  -  жөндеу  мен  сақтандыру  үшін  жалға  алушының  толық  жауапкершілігі 

шартымен). 

1.  Дүкенді  қосымша  жалға  бергеннен  кейін  мүлік  иесі  W-ның  болжамды  жылдық 

пайдасын анықтау. 

2. Сауда жайларын жалға беруден түсетін кірісті көрсеткіш  – 10% екендігі белгілі 

болу  шартымен  мүлік  иесі  W  үшін  Aw  бизнесінің  құнын  және  жалға  алушы  V  үшін  Av 

бизнесінің құнын анықтау. 

Шешімі  

 1.  Ұқсас  нысан  (алаңы  16  х  5  м)  туралы  нарықтық  ақпаратқа  сәйкес  келесі  сомаға 

дүкенді қосымша жалға беруге үміттенуі мүмкін:  

 (15 х 6) / (16 х 5) х 32000 = 36000 т.  

61 

 

Сонда жалға алушы V-ның пайдасы келесіні құрайды:  

36000 т. - 25000 т. = 11000 т. 

 2.   Бизнестің 

капиталдандырылған 

құндылығы 

(пайданы 

капиталдандыру 

алгоритмін қолдану нәтижелері бойынша) келесіні құрайды:  

 мүлік иесі W үшін  

Aw = 25000 т. / 0,1 = 250000 т. 

Жалға алушы V үшін 

Av = 11000 т. / 0,1 = 110000 т. 

Жауабы:  жалға  алушы  К-нің  болжамды жылдық  пайдасы  11000  т.  құрайды;  мүлік 

иесі W үшін бизнес құны Aw 250000 т. құрайды, мүлік иесі V үшін бизнес құны Av 110000 

т. құрайды. 

13-тапсырма 

Шығынды және кірісті әдістерді қосу  

Бірқабатты ғимарат ұзақ мерзімге жалға берілген. Ғимараттың ауданы 1000 ш.м.; 

ғимарат 15 жыл алдын салынған және оның жалпы болжамды қызмет мерзімі  – құрлған 

сәтінен  бастап  50  жыл.  Осыған  ұқсас  ғимараттармен  салыстырғанда  жалға  беру 

мөлшерлемесі ш.м./25 т. деңгейінде белгіленуі мүмкін. Нысанды жаңартып, оны 2000 ш.м. 

дейін  кеңейткеннен  дейін  жалға  беру  мөлшерлемесі  ш.м./40  т.  дейін  жеткізілуі  мүмкін. 

ғимаратты түрлендіру бір жылдай уақытты алады және үлестік шығындар ш.м./250 т. 

жуық болады. 

Бағалаушының  есептік  баяндамасына  енгізу  үшін  келесі  бағаларды  есептеу  керек: 

қазіргі  бар  ғимараттың  нарықтық  құны,  оның  қалдықтық  қалпына  келтіру  құны  және 

жер  учаскесінің  қалдықтық  құны,  сондай-ақ  тиісінше  жоспарланып  отырған  баламалы 

дамытудан кейінгі жер учаскесі мен ғимарат құны. 

Шешімі  

А  кезеңі.  Қазіргі  бар  ғимараттың  нарықтық  құны  нысанның  кірістілігі  бойынша 

есептеледі. 

Кіріс К келесіні құрайды: 

К= 1000 ш.м. х ш.м./25 т. = 25000 т. 

Кірістік мөлшерлемеk: 

k = 0,1 (10% кезінде). 

Капиталдандыру алгоритміне сүйене отырып, нарықтық құн келесіні құрайды: 

ҚНҚ = К/ к 

62 

 

ҚНҚ = 25000 т./0,1 = 250000 т. 

Кейбір  бағалаушылар  нарықтық  құнның  ҚНҚ  бағасына  бағалаушы  жұмысының 

құнына кеткен шығындарды(нормативтік үстеме баға ретінде) қосады. 

Кейбір жағдайларда аталған ақпаратты жеке ұсынады. 

 Б  кезеңі.  Нарықтық  құнның  ҚНҚ  есептелген бағасын  жер  учаскесінің  қалдық  құны 

(ЖҚҚ)  және  ғимараттың  амортизацияланған  құны  (қалдықтық  қалпына  келтіру  құны  – 

ҚҚҚ) арасында бөлу қажет. 

Жер  учаскесінің  құны  туралы  ақпарат  болмағандықтан,  қалдықтық  құн  әдісін 

қолдану қажет. 

Есептеу бірізділігіне мынадай іс-әрекеттер кіреді: 

1) құрылысқа кететін тікелей шығындарды есептеу. 

В = [1000 ш.м. + 10% (салынып жатқан ғимараттың ауданын үлкейтуді есептеуге, 

мысалы  күрделі  профиль  есебінен,  арналған  нормативтер)]  х  х   [1  ш.м.  арналған  үлестік 

шығындар = 250 т.]: 

 В = 1100 ш.м. х ш.м./250 т. = 275000 т.; 

 2) амортизация желілік принцип бойынша есептеледі деп алайық. Сонда қалдықтық 

қалпына  келтіру  құнының  (ҚҚҚ)  мәнін  алу  үшін  алынған  құн  мәні  құрылыс  шығындары 

бойынша  В  =  275000  т.  өміршеңдік  кезеңнің  қалған  жылдарының  үлесіне  теңдей 

азайтылады, яғни мынадай пропорцияда: 

 50 жыл — 15 жыл/50 жыл. 

 Нәтижесінде: 

 ҚҚҚ = 35 / 50 х 275000 т. = 192500 т.; 

 3) Жер учаскесінің қалдықтық құны (ЖҚҚ) мынаған тең:      

ЖҚҚ = ҚНҚ – ҚҚҚ. 

ЖҚҚ = 250000 т. - 192500 т. = 57500 т.  

Бұл сандар ҚҚС= 192500 т. және ЖҚҚ  = 57500 т. клиент пен бағалаушы арасында 

нәтижелерді келіскеннен кейін бағалау бойынша қаржылық есептілікке енгізілуі тиіс. 

В  кезеңі.  Сонымен  бірге  баламалы  дамуының  мүмкіндіктерін  есепке  ала  отырып, 

нысаның бағасы да есептелуі тиіс. 

Есептеу  бірізділігіне  мынадай  іс-әрекеттер  кіреді:  1)  ғимараттың  баламалы 

дамуының  кірістігі  туралы  мәліметтер  бойынша  нысанның  нарықтық  құнын  бағалау 

жүргізіледі. Бағалау капиталдандыру әдісімен жүргізіледі: 

К = 2000 ш.м. х ш.м./40 т. = 80000 т. 

63 

 

к = 0,1 мөлшерлемесі (кіріс 10%) кезінде дамытудан кейінгі нарықтық құнды бағалау 

келесіні құрайды: 

ДНҚ = КӘ, 

ДНҚ = 80000 т./0,1 = 800000 т. 

 2)  бұзуға  кеткен  шығындарды  (мысалы  10000  т.)  есепке  ала  отырып,  аталған 

дамуға кеткен  жиынтық шығындар (ДЖШ) шегеріледі. 

+ жаңа құрылысқа кететін шығындар шегеріледі (құрылыс нысандарының 10%-дық 

үстемесін есепке ала отырып): 2200 ш.м. х ш.м./250 т. = 550000 т. 

+  бағалаушың  қызметтерін  және  т.б.  төлеу  шегеріледі  (ереже  бойынша  ДНҚ-дан 

3%-ға дейін, яғни 800000 т. х 0,03 = 24000 т.) 

+  салушының  кірісі  шегеріледі  (мысалы    ДНҚ-дан  10%  немесе  800000  т.  х  х0,1  = 

80000 т.). 

Осылайша: 

ДЖШ = 10000 т. + 550000 т. + 24000 т. + 80000 т. =  664000 т. 

Сонда қалдық  (ТҚҚ) келесіні құрайды: 

ТҚҚ = ДНҚ - ДЖШ, 

800000 т. - 664000 т. = 136000 т.; 

3)  сатып  алуға  кеткен  шығындар  шегеріледі  (шарттарды  және  т.б.  ресімдеуге 

кеткен  шығындарды  нормативтік  бағалау,  мысалы,  ТҚҚ  шамасынан  4%  мөлшерінде, 

сондай-ақ  учаскені  сатып  алу  кезіндегі  несие  төлемінің  құны  (мысалы  ТҚҚ  шамасынан 

12% мөлшерінде). 

Осылайша, нәтижесінде біз қалдық әдісімен анықталған және сатып алуға кететін 

шығындарды есепке алатын жерді бағалау құнын (ЖБҚ) аламыз: 

ЖБҚ = ТҚҚ х (100% - (4% + 12%)) / 100% = 114240 т. 

Сонымен  бірге  балама  қолдану  жолдарын  есепке  ала  отырып  есептелген  бұл  жер 

учаскесінің құнын бағалау (яғни ЖБҚ = 114240 т.) және дамытумен аяқталған нысанның 

өзінің  нарықтық  құнын  бағалау  (яғни  ДНҚ  –  800000  т.)  бағалаушының  есептік 

баяндамасына енгізілуі тиіс. 

Жауабы:  ҚНҚ  =  250000  т.,  ҚҚҚ  =  192500  т.,  ЖҚҚ  =  57500  т.,  ДНҚ  =  800000  т., 

ЖБҚ = 114240 т.  

14-тапсырма 

 «Б.А.Р.Д.»  фирмасы  үшін  табыстар  мен  шығындар,  қаражаттардың  қозғалысы 

туралы есептерден келтірілген мәліметтердің негізінде, сондай-ақ кәсіпорын балансының 

өзгеруін (теңгеде) есепке ала отырып, ақша ағынының көрсеткішін есептеу. 

64 

 

Келісімшарттар бойынша өнімдерді сатудан түскен түсімдер  

жеткізу фактісі бойынша төлеумен сату  

  

  

300 000 

бөліп төлеумен сату 

100 000 

аванстар меналдын-ала төлем 

175000 

Барлық түсімдер 

  

өнімдерді сатуға арналған келісімшарттар бойынша 

575000 

Таза пайда 

85 000 

Сатылған өнімнің өзіндік құны 

310 000 

Үстеме шығындар 

75 000 

Тозу  

160 000 

Салықтар  

155 000 

Несие пайыздары 

38345 

Баланс бойынша берешектің артуы 

280 000 

Балансқа қойылған қайта сатып алынған активтер 

205 000 

Шешімі  

Кәсіпорынның  түсімдері  («қосу»  белгісі  бар)  және  төлемдері  («алу»  белгісімен) 

арасындағы сальдо ақша ағыны болып табылады. 

Бастапқы  деректердегі  түсімдер:  1)  өнімдерді  сатудан  түскен  түсімдер  (өз 

кезегінде жеткізу фактісі бойынша төлеумен өнімдерді сатудан түскен түсімдерге және 

алдыңғы  кезеңдерде  бөліп  төлеуге  сатылған  өнімдерден  түскен  түсімдерге  бөлінеді);  2) 

жаңа  несие  қаражаттарының  түсімі  (берешектің  көбеюі)  болып  табылады.  Бұл 

түсімдердің сомасы мынаған тең: 575 000 + 280 000 = - 855 000 т. 

Бастапқы  деректердегі  таза  пайданың  көрсеткіші  аралық  (есептік)  болып 

табылады  және  қаражаттардың  қандай  да  бір  нақты  түсіміне  сәйкес  келмейді. 

Көрсетілген сомадағы нақты төлемдер тапсырманың мәліметтеріне сәйкес барлық келесі 

позициялар  бойынша  бөлінді:  сатылған  өнімдердің  өзіндік  құны  (тікелей  материалдық 

және  еңбек  шығындары);  үстеме  шығындар;  салықтар,  несие  пайыздары;  балансқа 

қойылған  қайта  сатып  алынған  активтер  (активтер  балансқа  нақты  сатып  алынған 

құны бойынша қойылады). 

Қаражаттар  кәсіпорыннан  кетпегендіктен,  тозуға  кеткен  аударымдар  төлем 

болып табылмайды. 

Осылайша, төлемдер сомасы келесіні құрады: 310 000 + 75 000 + 155 000 + + 38 345 

+ 205 000 = 783 345 тен. 

Бір кезеңдегі түсімдер мен төлемдер сальдосы (ол – ақша ағыны ғой) мынаған тең: + 

855 000 - 783 345 = + 71 655 тен. 

 

 

 

65 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі: 

1. 

С

ТОИМОСТЬ  КОМПАНИЙ

:

  ОЦЕНКА  И  УПРАВЛЕНИЕ

.

 

3-

Е  ИЗД

.,

  ПЕРЕРАБ

.

И  ДОП

.

 

/

 

К

ОУПЛЕНД 

Т.

  И ДР

.

 

-

 

М.:

 

ЗАО

 

«О

ЛИМП

-Б

ИЗНЕС

»,

 

2015.

 

 

2. 

К

ОРОТКОВ 

Э.М.

 

А

НТИКРИЗИСНОЕ УПРАВЛЕНИЕ

:

 

-

 

М,

 

ИНФРА

 

-

 

М,

 

2015. 

3. 

Ч

ЕБОТАРЕВ 

Н.Ф.

 

О

ЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ

.

 

–

 

ИД

  

Д

АШКОВ И 

К

О

,

 

2015

 Г

. 

4. 

Г

УКОВА 

А.

 

О

ЦЕНКА БИЗНЕСА ДЛЯ МЕНЕДЖЕРА

,

 

2015. 

5. 

Щербаков В. Оценка стоимости предприятия.- М.: Омега-Л, 2015. 

6. 

Просветов Г. Оценка бизнеса – задачи и решения. – М.: Альфа-Пресс, 2015. 

7. 

Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник для вузов (гриф Мин. Обр.). – 

5-е изд. – М.: ВШ, 2015 

8. 

Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов (гриф Мин. Обр.). – 2-е 

изд. – СПб., 2015. 

9. 

Тэлман Л. Оценка недвижимости, 2002. 

10.  Ресин В.И. Экономика недвижимости, 2014. 

11.  Горемыкин В.А. Экономика недвижимости, 2015 

12.  Савицкая Г. Анализ хозяйственной  деятельности предприятий, 2015. 

13.  Савицкая Г. Экономический анализ, 2015. 

66 

 

14.  Трифилова А. Оценка эффективности инновационного развития предприятия, 2015. 

15.  Ильин А.И. Планирование на предприятии. Ч.1: Стратегическое планирование, 2015. 

16.  Стратегический менеджмент: учебник для вузов (гриф УМО)/ под ред. А.Н. Петрова. 

– 2-е изд. – СПб.: Питер, 2015.