1 тарау. Жалдау келісім-шартының түсінігі және элементтері

Мемлекеттык тургын уй корынын уйынен туратын жай (помещение) жалдау келісім шарттарын жасаудын негізы азаматка немесе онын отбасына тургын-жай беру туралы жергылыкты аткарушы органнын шешымы болып табылады. Бурын тургын жайга кыргызудын жалгыз ғана негізы болган ордер беруды тургын-уй қатынатары туралы және АК –де мемлекеттык тургын-уй корынантургын жайды пайдалану кукыгын туындататын негіздердын катарынан ордер жойылган.

АК 602 бабы 2-де мемлекеттык тургын-уй корынын уйлерынен тургын уйды пайдалану және беру бойынша қатынатарды реттейтын заңдылактарды сылтеме жасалган.

Бурын арбыр азаматтын тургын-уй жагдайларын жаксартуга муктаждык жагдайлары кезынде мемлекеттык тургын уй жалдау жагдайларын пайдалануга құқықпен коса Конституциямен кепілденгендыктен уй алуга да болатын еды. Казыргы уакытта мундай құқық белгілі категориядагы тулгаларга ғана мойындалган.

Тургын –уй қатынатары туралы заңмен келысе отырып мемлекеттык тургын-уй корынан уй пайдалануга алуга халықтын алеуметтык коргалатын тобына қатысыты тулгалар, мемлекеттык кызметкерлер, бюджеттык уйымдарынын жумысшылары, аскеры кызметкерлер, ырыктелген лауазымды аткаратын тулгалардын кукыгы бар (67 бап). Халықтын алеуметтык көзгалатын тобына қатысыты тулгалардын тызым саны Тургын –уй қатынатары туралы заңда 68 бапта жеткылыкты баяндалган және Улы Отан Согысынын катысушылары мен мугедектерды сондай-ак сондай тулгаларга тен адамдарды, жасы бойынша зейнетҚРлерды, репатрианттарды жаткызады. Мемлекеттык тургын-уй алуына болады, егер олар аз камтылган болса (егер жиынтык айлык табыс отбасынын арбыр мушесыне уй беру айналымыны сонгы 12 айында омыр суру минимунынан томен болса).

Мемлекеттык тургын-уй ҚР-нын азаматына сондай-ак азаматтыгы жок тулгага да пайдалануга берылуы мүмкін. Сонында жорамалдап айтарымыз оларга мемлекеттык тургын –уйды пайдалануга беру кукынаТургын уй қатынатары туралы заңнын 2 бап 9-сайкес иеленеды. Шет елдык азамат мундай құқықка ие бола алмайды.

Мемлекеттык тургын-уй корынан уй берудын жалпы шарттары тургын-уй қатынатары туралы заңнын 69 бабынын ережесымен аныкталган уйге кажеттылык болып табылады. Мемлекеттык – тургын уй корынан уй оны алуга кукы бар азаматтарга кезек ережесымен берыледы, туратын меккен-жайы бойынша оларды есепке алу үшін осылай жургызыледы. Аукамтылган алеуметтык коргалатын азаматка уйге муктаждыгы бойынша болек тызыммен берыледы.

Корсетылген мерзымге кырген азаматтардын кукыгы тен деп саналады. Жана заң мемлекеттык уйды пайдалануга арнайы категориялы тулгалардын артыкшылык кукыгын карастырмайды.

Жалпы ереже бойынша уй жеткылыкты аткарушы органнын шешымымен берыледы. Мемлекеттык кәсіпорыннын тургын-уй корынан уй болу, беру тартыптеры Укіметпен аныкталады. (Тұрғын үй қатынасы туралы заң 100 бап).

Мемлекеттік тұрғын үй қорынан үй жалдау келісім-шартын бұзу және үй жалдаүшіны және оның отбасы мүшелерін көшіріп жіберу тек Тұрғын-үй қатынасы туралы заңмен қарастыралған негізінде жүреді.

Көбінесе Тұрғын үй қатынасы туралы заңдыктың императивті нормалары реттелмегендіктен және тұрғын-үй қорынан үй жалдау жағдайлары (пайдаланғаны үшін ақы төлеу мөлшері, мерзім, жөндеуден өткізу бойынша міндеттемелерін бөлу және т.б.) екі жактың келесімдерімен анықталады.

Тұрғын-үй қатынасы туралы заң жеке тұрғын үй қорынан жалдауға берілген үйінің әр түрлі құқықтарының режимдерін үй иесі сонда тұрады ма әлде тұрмайды ма соған байланысты бекітеді. Тұргын-үй қатынасы туралы заңының тұрғын-үйді жолдау шартын анықтайтын 24 бабы яғни меншік иесі тұрмайтын болса, мемлекеттік емес заңды тұлға және азматтарға меншіктену құқығына жататын тұрғын-үй жалдау қатынасы реттейді. Ол Үй иесі үйінде тұрмайды деген сөзді қолдану заңды тұлғаға сәйкес деу біздің пікірмізше сыпайылыққа жатпайды, 24 бапта шектеулі түсінік беруге мүшкіндік берілетін, ал азамат арасындағы қатынасыға сәйкес деуге болмайды. 25 бап үй иесі тұрақты тұратын үй жалдау қатынасын реттейді. Тұрғын-үй қатынасы туралы заңдықтың 24 бабына сәйкес үй жолдау келісім-шартың қарастырар нәрсесі тұрғын-үйде үй иесі тұрақты тұрмаса бөлек тұрғын-жай және бөлек (оңашаланған) бөлме болуы мүмкін. Үй иесі тұрақты тұратын тұрғын-үйде жалдаудағы берелетіні тұрғын – жай және оның бөлігі, соның ішінде көршілес бөлме және бөлменің бөлігі де болуы мүмкін. 24 бапқа келіскен жалға алушы жалпы ереже бойынша ( егер басқасы келісім-шартта қарастырылмаса) өзінің отбасы мүшелерін жалдаушы де мен уақытша тұрғындарды орналастыруы 25 бапта жалға алушы басқа тұлғаларды, отбасы мүшелерін қоса үй иесі келісі бойынша мүмкіндігі бар делінген және тұрғын-үй жалпы қорынан үй жалдау келісім-шартының бұзу және жалдаушыларды және олардың отбасын көшіріп әкелу жалдаүшіның келісім-шарт шартын сақтамаған кезде мүмкін, сондай-ақ басқа негіз бойынша, тұрғын-үй қатынасы туралы заңмен қарастырылған. Осындай кезде үй яғни үй иесі түрақты тұратын басқа тұратын жері болмаған кезде орналастыруға болады.

II тартау. Аренда келісім-шарттың мазмұны.

2.1. Арендаға берушінің міндеттері (жалға беруші).

Жалға беруші бірінші кезекте мүлікті жалға алушыға шарт талапты мен мүліктің мақсатына сәйкес келетін күйде беруге міндетті (қараңыз: ҚР АК 547 бап 1-тармак). Беруге жататын мүліктің күйі бірінші кезекте келісім-шартта анықталуы тиіс, мысалы, қоймалық жайды жалға тапсыру мынандай түрде түсіндірілуі мүмкін, олар өрі қауіпсіздігін талаптарына, онда анықталған уакыттық режимнің ұсталуы, ылғалдылық және т.б. талаптарға сай болуы керек. Егер келісім-шартының өзінде мүліктің күйіне талаптар анықталмаса, онда олар мүлік пайдаланғанда мүліктің белгіленуі мен мақсаттарынан шыға отырып уәделденеді. Бірақ сату-сатып алу келісім-шарты бойынша заттарға талап етілетін сапаны анықтаудан мұны істеу өте қиын жалдауға берілген мүліктың күйіне талаптар көп жағдайда субъективті мінездемелі болып жатады.

Жақтардың арасанда келісушіліктер болмаса, шешуі қиын қарама қайшылықтар пайда болады. Сондықтан егер жалға алушы мүлік қандай-да бір ерекше сапаға ие болғанын қаласа, ол жалға берушімен келісуі керек. Мүлік кемшіліксіз болуы керек және кемшіліктер келісім-шартта айтылуы керек. Кейбір жағдайларда заттың кемшілігіне жауапкершілігі жөнінде сұрақты шешудің басқа мүмкіндігі бар. Егер жалға берілген заттың кемшіліктері тікелей оны қараған кезде және затты жалға алмай тұрғанда табылуы мүмкін, жолдаушы сол берілген мүлікті пайдаланып, және оның кемшіліктерімен таныс болса, онда жалға беруші заттың кемшіліктеріне жауап бермейді.

Заттың кемшіліктерінен мүліктің эксплуатацияның нәтижінде пайда болатын белгілі бір нашарлауын ажыратуға болады. Сондықтан бұл мынадай болу мүмкін: эксплуатациядан соң бірнеше жылдар өткеннен кейін мүліктің күйі тиісті деп қана айтуға емес, сондай-ақ қанағаттанарлық деуге болады, бұл келісім-шартың 2 жағының белгілі іс-әрекетінің орындалуы мен белгілі шешімдер қабылдауды талап етеді. Сондықтан А.А. Ивановтың келісім-шарт жасаған бойда мүлік ереже бойынша арендаторға берілсе де, мүліктің тиісті күлін қаншамасың ету міндеті аренданың бүкіл мерзімі кезінде әрекет етеді деген үзілді – кесілді мінездемесімен келісу қиын. Ол мүлікті жалға беру келесімінің жақтарының арасында бөленеді, оған жалға беруші мен жалға алүшіның міндеттері мен құқықтың алдан уақытта қарастырып көз жеткізуге болады.

Мүлік өзіне қатысты құжаттарымен өзіне жататын барлық қатыстыларымен (кешенділігін растайтын құжаттар, кауіпсіздік, мүліктің сапасы, қанау тәртібі және т.б.) жалға беріледі. Сол себепті мүлікке құқығын бекітетін құжаттар туралы сөз болмайды, мысалы, жылжылмайтын мүлікті сату-сатып алу келесім-шарт ал мүліктің қанауы жүзеге асыру үшін керекті құжаттар да кірмейді. Құжаттар жалға берушіде қалып және жалға алүшіның онымен таныс болуы келісім-шартта қарастырылуы мүмкін.

Егер құжаттар мен оған қатыстылар берілмесе, және оларсыз жалдаушы келісім-шартты жасау кезінде есепке алынған құқығы бар мүлікті керегі жарата алмаса және елеулі мөлшерде одан айырылып қалса, ол жалға берушіден құжаттарға қатыстыларды талап ете алады және келісім-шартты бұза алады. Бұл айтылғандар жалға беруші әлде оған басқа да себептер болғанына қарамастан одан жалдаушы құжаттарды және оған қатыстыларды талап етеуіне болады дегенді есепке алмайды.

Жалға беруші келесім-шартта қаралған мерзімге мүлікті бермесе, жалдаушы бұл мүлікті ҚР АК 355 бабына сәйкес кері талап етеді және келесім-шартты бұзуды талап етеді. Бұл екі жағдайда жалға алушы өзінің тартқан шығының орнын тотыруды талап өтеді.

Заттарды берген соң меншік иесі зат меншігі құқығымен байланысты сәйкес ауыртпалық түсуі сақтап қалады. Сондықтан тұтастай меншік иесі жалға берілген мүліктің жағдайларына жауапты болып қалады. Сонымен бірге қолма-қол заттық құқық күшін түгелдей жалдаушыдан шығарып тастауға болмайды, бұл меншік иесінің ауыртпалылық ізімен және оған қатысты мүлікті пайдаланып иеленуді тікелей жүзеге асырғанмен осы ауыртпашылығын бөлу туралы сұрағы кей кезде меншік иесімен қатар затының құқылық күші сол және басқа объектіге басқа адамдарда да туындаған нақты толықтай шешілмейді.

Мүлікті жалға алу келесім-шартты бойынша ауыртпашылығын бөлу келесім-шарттан екі жаққа мынадай келесі турінде беріледі. Жалға беруші соңдай-ақ жалға беретін мүліктің есебінен күрделі жөндеуден өткізуіді келісілген уақытта жасау, егер заң актылармен басқа да келесім-шарттар қарастырылмаса онда өз есебімен келісілген уақытта да күрделі жөндеуден өткізуі керек жалға беруші сондай-ақ жалға алушы жауап бермейтін жағдайдың нәтижелерде туған керекті қажеттілікті өзінің есебінен жөндеуден өткізуге міндетті, жөндеу қолайлы мерзімге жүргізіледі, егер басқадай заң актылары және келесім-шартпен бекітілмесе (қараныз: ҚР АК 552 бап 2) келтірілген Азамат кодекстің нормаларын мағынасы бойынша жалға беруші мүліктің кемшілігіне кінәсі болмаса, мысалы өндірістік дефектісі болса жалға беруші жөндеу өткізуге міндетті.

Келісім-шарт жасау кезінде жалға беруші жалдаушыған мүлікті жалға беруге үшінші жақтың барлық құқықтарын алдын-ала айтып қоюға міндетті. (сервитуте, керілге алу қуқығын және т.б.) Сондықтан да 1-ші кезекте мүлікке заттық құқық туралы яғни оны ауыртпашылық етуі туралы сөз болмақ.

Мүлікті жалға беру осы мүлікке 3-шы жақтың құқығының өзгеруі және тоқтатылуына негіз бола алмайды. Бірақ та жағдайдың көбінде құқық бәсекелестігінсіз болмайды. Бұл кезде бір құқықтың басқалар алдында басымдылығы туралы сұрақты шешу өте қиын, егер бір субъектінің басқалардың алдында құқығының басымдылығын бекіту үшін есептілік негіздемесі болмаса, мысалы, арендатордың құқық күшін иелену басымдылығы меншік құқын иеленушілерінің алдында күдік тудырмаса, егер бұл кезде келесім-шарт шарттары сақталса мүмкін болады. Басқа жағайда осы және басқа заттың құқығының басымдылығын анықтаудың жанама ҚРитерилері оның бірінші реттілігі болып табылады, біреудің заттық құқығын иелеленушінің ұятсыздық.

РФ АК-де бәсекелесетін құқығының біреуінің басымдылығы туралы сұрақтың неғұрлым толықтай тәртіп белгіленуні мазмұндалған. Егер зат алуға бірнеше ҚРедитор үміткер болса, олардың біреуіне ҚРедитор үміткер болса, олардың біреуіне зат беріліп жоғалады, ал егер зат берілмесе онда міндеті ертеректеу пайда болған сол құқыққа не адам артықшылыққа ие, ал егер бұны орнату мүмкін болмаған кезде – кім бірінші шағым берсе сол адам ие болады. (РФ АК 398 бап) ҚР АК –ң355 бабында құқықтың артықшылығы еске алынады да оның ҚРитерийлері көресетілген.

Заттарды белгіленген уақытқа жалға алүшіның әрбіреуіне пайдалануға беру құқығымен мүліктік жалдау келесім-шартының бірнешеден жасауға мүмкін болады. Жалға беруші мұндай келісім-шарттарды жасау сұрақтарын өзінің жеке көзқарасымен шешеді, және екер осы немесе басқа жалға алүшіның тікелей құқығына немесе мүддесіне қандай да бір озбырлық жасаушылық болмаса жалға алүшіның ешқайсысыда шектеулі пайдалану құқығымен жалға берушіге қандай да бір шағымдарын қоя алмайды, жалға берушінің негізгі міндеті жалға берілген мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төлеуді талап ету болып табылады.

Жалға берушінің негізгі міндеті жалға берілген мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төлеуді талап ету болып табылады.

Бұдан басқа жалға беруші жалға алушыдан оның басқа барлық міндеттімелерін орындауды талап ете алады.

Жалға алушы келесім-шарт шартымен сәйкес оған жалға берілгенді пайдалануға міндетті ал егер мұндай шарттар келесім-шартта анықталмаса мүліктің белгіленуіне сәйкес анықталады.

Берілген міндет жалға берілген мүліктің мазмұны бойынша жалға берушінің міндеттеріне қатынастар бойынша қамтамасыз етілген болып тпбылады. Бұдан басқа жалға беруші келесім шарттың әрекет мерзімінде мүлікті пайдалану белгілі. шамада шектелген болады, мысалға, осыдан құрал-жабдықтарды күшейтілген қанау нәтижесінде жалдауға берілгеннің мезгілсіз тозуына қауіп тууы мүмкін.

Егер жалға алу келесім-шартпен немесе мүліктің белгісімен сәйкес емес мүлікті осындай әрекеттерді тоқтату туралы жалға берушінің жазбаша түрдегі ескертуіне қарамастан пайдаланса, онда жалға беруші келісім-шартты бұзуға және мүлікты кайтаруга талап ету кукыгын пайдаланады. Егер оган жалға беруші әрекеттерынен зиян келсе, онда ол ҚР АК 350 бабына сайкес орнын толтыруды талап етуыне болады. Жалға беруші зиянын жалға алушы және озынын мындеттерын бузган кезде, бырак та мүліктык жалдау келісім шарты боцйынша жалға алүшінын мындеты бойынша орнын толтыруды талап етуге кукыгы бар, егер ол кәсіпкерлык сипаты болмаса, аркашан кынага негізделген болады.

Жана Азаматтык Кодексте жалға алүшінын мүлікты жалға алуынын билык ету шектеры негурлым толык жазылган. Жалға алушы жалға берушінын жалға алынган мүлікты кайта жалға буруыне (субаренда), мүлікты жалдау келісім-шарты бойынша озынын келісімымен ыске асыра алады. Жалға алушы жалданган мклыкты акысыз пайдалануга беруы мүмкін, сондай-ак бұл құқықтарды кепілге беруы және егер басқаша заң актылерымен бекытылмесе , шаруашылык серыктестыктерынде, акционерлык когамда жарғылык корына салым ретынде салуга немесе ондырыстык кооперативке жарна ретынде откызуы мүмкін мундай кукылык иелык етуыне орай тыкелей келісім-шартта айтылуы да мүмкін. Барлык корсетылген жагдайларда, кай жалдауды шыгаруга, жалға беруші алдындагы келісім-шарт бойынша жауапкершылык жалға алушы алады. Мүлікты басқа тулгага беру туралы келісім негізгі жалдау келісімінің мерзымынын мерзымынен асып кететын уакытка жамсалуы тиыс емес.

Субаренданын келісімынын кызметы мүлікты жалдаудың негізгы келісімге байланысты болады. Егер мүлікты жалдаудың келісімі заңдылыкта карастырылган негіздемелер бойынша жарамсыз болы птабылса, осыган сайкес жасалган субаренданын келісімі де жарамсыз болады. (560 бап АК ҚР). Осы нормалардын мазмунына орай мүлікты жалдаудың негізгы келісімыне құқықтык қатынатардын мүлікты акысыз пайдалану, кепілге беру және басқалар да тауелды болады.

Жалға алушы жалдау акысын оз уакытында толеуге мындетты. Ол есептеулер тартыбыне, жалдау толемын жүзеге асырумен байланысты басқа да мындеттерды орындауга қатысыты толемдердын шарттары мен тартыбын сактауга мындетты.

Егер маселе акшалай есептеулер туралы болса, онда ҚР-нын акша айналымынын режимы сакталуы тиыс. Егер толемнын басқа туры карастырылса, онда оларга сату-сатып алу, мердыгерлык, акылы кызмет корсету келісімдеры туралы нормалар қатынаын жаткызуга болады. Бұл жалпы алганда жалға алүшінын жал толемы бойынша мындеттерын белгылейтын нормалардын магынасынан туындайды. Негізынде заңдылыкта осы тарызды кызмет аткаратын нормалар жок және жол толем жасаудын тартыбы мен шарттары карастырылмаса, онда орта рыноктын параметрлер колданылады (385 бап 3 тармак ҚР АК). Сонымен катар, екы жактын мудделеры де ескерылуы керек.

Егер жалға берылген мүліктер бырдей, быртекты сапалы және т.с.с болса онда оларды пайдаланганы үшін толем барлык мүлікке бырдей тагайындалады. Егер мүліктын жекелеген курамдас болыктерынын кандай да бір ерекшеліктеры болса, жалдап алушыга косымша табыс акелсе, онымдырек болса, онда олар үшін жеке акы белгылеуге болады.

ҚР АК-нын 546-бабына сайкес жалдау акысын келесыдей турлерде тагайындауга болады:

1. 
   кезенмен немесе бір мезгылде жасалатын акшалай турде аныкталган толемдер
   
2. 
   жалға алынган мүлікты онымды, жемысты немесе табысты пайдалану натижесынде алынган белгыленген улестер
   
3. 
   жалдаүшінын белгілі бір кызметты корсетуы
   
4. 
   жалдаүшінын жалға берушіге келісім – шартпен бекытылген заттарды меншыкке немесе жалға беруы
   
5. 
   келісім шартпен бекытылген жалданган мүлікты жаксарту бойынша шыгындардын жалдаушыга жуктелуы. Жалдаушы мен жалға беруші келісім – шартта мүлікты колданганы үшін толемдердын жогарыда корсетылген турлерын немесе басқа да толем мурлерын уйлестыре алады.
   

Келісімде тыкелей шектеу койылмаган жагдайда мүлікты пайдаланганы үшін акы молшерын озгертуге болады, бырак жылына бір реттен аспауы керек. Келісім-шарттардын басқа да озгерыстеры сиякты (ҚР АК 405 бап 1 тармак) бұл екы жактын келісімы бойынша жүзеге асуы тиыс, бырак ҚР АК-нын 456 бабынын 3 тармагы бойынша жалға беруші бага озгерысын негізге ала отырып жалдау акысынын молшерын озгертуды талап етуге кукылы.

Бұл жагдай жалдау акысынын орта рыноктын денгейы курт жогарылап кетуы салга беруші улкен зиян шеккенде орын алуы мүмкін.

Заң актылерынде мүліктык жалдаудың, сонымен катар мүліктын жекелеген турлерынын акы молшерлерын кайта үшін басқа минималды мерзымдер бекытылгеды. Орталыктандырылып тагыйндалатын багалар мен тарифтер озгерсе, ешкандай, ешкандай келісімсыз және далелсыз бір жакты тартыпте ( 1 жактын талап етуы бойынша) жалдау акысын кайта карастыруга болады. ҚР АК 546 бабында 4 тармак бойынша жаладу акысынын молшерын кайта карауды бырдей хукылы. Жалға беруші аренданын орталыктандырылган озгермелы багалары мен тарифтеры котерылген жгдайда жалдау акысын кайта карауды талап етуы мүмкін. Осыган сайкес жалдаушы жалдау акысын томендетуды талап етеды.

Келісім шартта мүлікты колданган үшін жалдау акысы келісімнын күшінде болатын барлык уакыт мерзымыне оны озгерту хукыгынсыз тагайындалатыны камтылады. Жалдау акысынын молшерынын озгеруынен узак мерзымды мындеттемелердегы толем валютасынын (кобынесе тенге) инфляциясымен байланысты онын индексациялануын ажырата былген жон, бырак индексация келісім шартта карастырылуга тиыс (282-бап, 3 тармак).

Егер жалдаүшінын жауапкершылыгынен тыс жагдайларга байланысты келісім шартта келтырылген мүлікты пайдалану жагдайы немесе мүліктын куйы нашарласа, жалдаүшінын онын акысын томендетуды талап етуге хукыгы бар. Мысалы, жалға берушінын мүлікты болшектеп, курделы жондеуден откызуы, оны косымша басқа тулгаларга жалға беруы салдарынан мүлікты пайдалану жагдайы нашарлауы мүмкін. Мүліктын жагдайы (куйы) нашарлаганда жалдаүшінын кынасы болмауга тиыс. Осылайша, жалдаүшінын бұл хукыгы онын жолданган мүлікты кутып устау бойынша озынын мындеттерын орындаган жагдайда ғана туындайды (Бұл туралы кейынырек карастырамыз).

Жалға берылген мүліктын кемшылыктерын байкаган жагдайда, жалдаушы оз тандауы бойынша жалға берушіден талап ете алады:

1. 
   Мүліктын кемшылыктерын акысыз жою
   
2. 
   Сайкес молшерде жалдау акысын азайту
   
3. 
   Мүлікты пайдаланганы үшін толенетын толемнен осы кемшылыктерды жоюга кеткен шыгындарды устап калу. Бұл жагдайда жалдаушы жалға берушіны алдын-ала ескертуы тиыс.
   
4. 
   Келісім шарты мерзымынен бырын бузу.
   

Егер кабылданган шаралар (мүлікты пайдаланганы үшін толемнен кемшылыктерды жою бойынша шыгындарды устап калу) жалдаүшінын шеккен зиянын жаппаса, жабылмаган шыгындар билыгынын орнын толтыруды талап етуге хукылы. Ал жалдаушыга мүліктык жалдау келісімын мерзымынен бурын бузуды талап етуге хукылы. Ал жалдаушыга мүліктык жалдау келісімын жалдау мерзымнен бурын бузуды талап ету хукыгы жалға берушінын кемшылыгы бар мүлікты жалға берушімен жалдаүшінын хукыгын шектейтын жагдайда берылуы тиыс.

Егер жалдаушы мүлікты пайдаланганы үшін акы төлеумерзымын елеулы турде бузган жагдайда жалға беруші жалдаушыга оперативтык санкцияларды коладана алады. Ол жалдаушыдан жалдау акысын мерзымынен бурын толеуды талап етеды. Толем мерзымын жаолга беруші белгылейды, бырак ол катарынан екы және одан да коп мерзымы үшін уакытынан бурын толем жасауды талап ете алмайды.

Егер заң актылерынде немесе келісім шартта басқа жагдай карастырылмаса, жалдаүшіны жалданган мүлікты пайдалануынын натижесынде алган онымы, жемысы немесе басқа да табысы онын меншыгы болып табылады.

Жалдаушы мүлікты дурыс (тузу) жагдайда устауга, оз есебыненагымдык жондеу жургузуге және мүлікты куту бойынша шыгындар жумсауга –мындетты, егер басқа заң актылерынде немесе келісім шартта карастырылмаса.

Жалдаүшінын талаптары жайлы немесе онын мүліктын кемшылыктерын жалға берушінын есебынен жою ниеты туралы хабардар болган жалға беруші жалдаүшінын келісімымен жалға берылген мүлікты калыпты жагдайдагы басқа балама мүлікпен алмастыра алады немесе мүліктын кемшылыгын акысыз жояды.

Егер кабылданган шаралар (мүлікты пайдаланганы үшін толемнен кемшылыктерды жою бойынша шыгыстарды устап калу) жалдаүшінын шеккен зиянынжаппаса, жабылмаган щыгындар болыгынын орнын толтыруды талап етуге хукылы. Ал жалдаушыга мүліктык жалдау келісімін мерзымынен бурын бузуды талап ету хукыгы жалға берушінын кемшылыгы бар мүлікты жалға берушімен жалдаүшінын хукыгын шектейтын жагдайда берылуы тиыс.

Егер жалдаушы мүлікты пайдаланганы үшін акы төлеумерзымын елеулы турде бузган жагдайда жалға беруші жалдаушыг аоперативтык санкцияларды колдана алады. ол жалдаушыдан жалдау акысын мерзымынен бурын болеуды талап етуге хукылы. Толем мерзымын жалға беруші белгылейды, бырак ол катарынан екы және одан да коп мерзым үшін уакытынан бурын толем жасауды талап ете алмайды.

Егер заң актылерынде немесе келісім шартта басқа жандай карастырылмаса, жалдаүшінын жалданган мүлікты пайдаланунын натижесынде алган онымы, жемысы немесе басқа да табысы онын меншыгы болып табылады.

Жалдаушы мүлікты дурыс жагдайда устауга, оз есебынен агымдык жондеу жургузуге және мүлікты куту бойынша шыгындар жумсауга мындетты, егер басқа жагдай заң актылерынде немесе келісім шартта карастырылмаса.

Жалдаүшінын мүлікты дурыс, калыпты жагдайда устау мындеты келісім шарттын күшінде болатын уакыт кезенынде меншык иесынын сайкес мындеттерынын бір болыгы жалдаушыга отетынын былдыреды. Осыган орай, жалдаушы мүлікты жарамды калыпта устау үшін кажетты әрекеттерды рындауга мындетты болады. Мысалы, двигательдын майын алмастыру кажет, жумыс сонынан механизмнын жумысшы болыктеры тазалануы керек, арнайы салкындаткыш суйыктык колданылмаган және агрегат жылы болмеде орнатылмаган жагдайларда, ауа райы суык кезде радиатордын суы тогылуге тиыс және т.б.

Агымдык жондеуден откызу озынын мазмунымен оте улкен әрекет шенберын камтиды. Ол механизмнын жекелеген тетыктерын алмастыруга, су кубырларындагы тесыктерды бытуге, ыстен шыккан электро-разеткаларды, сондыргыштерды алмастыруга багытталады.

Сонымен катар, агымдык жондеуде жалға алынган мүліктегы негізгы тетыктерды, агрегаттарды, конструкцияларды кешенды алмастыру жүзеге асырылмайды. Осылайша, мүлікты жалға берген кездегы тозу жагдайы жойылмайды. Агымдык жондеуден откызудын негізгы максаты мүлікты калыпка сай жагдайда устау. Келісім шартпен жалдаушыга жалданган мүлікты калыпка сай жагдайда устау. Келісім шартпен жалдаушыга жалданган мүлікты курделы жондеуден откызу мындетын де жуктеуге болады. Сонымен катар, жогарыда айтылгандай, жалдаушы мүлікты кутып устау бойынша да шыгын жумсауга мындетты. Олар ен алдымен сырткы факторга негізделген. Мысалы гимаратты пайдалану, электроэнергия, газ, ыстык жан е суык су, канализация шыгындармен байланысты. Мүлікты кутып устау шыгындары оны пайдалануды камтамасыз ететын уйымдастырушы шаралармен байланысыты. Сондыктан, жалға алынган мүлікты утымды пайдалануга мудделы жалдаушы оз бетынше шыгын жумсайды.

Егер бұл үшін жалға беруші шыгынданатын болса, онда жалдаушыда унемдеуге деген ынтасынын болмауы мүмкін.

Мүлікты куту шыгындарын курамы бойынша мындетты және косымш адеп болуге болады. Мындетты шыгындарга жалдаүшінын мүлікты пайдалануымен тыкелей байланысты шыгындар жатады (электроэнергия шыгындары). Егер жалдаушы мүлікты кутумен тыкелей айналасатын маман жолдаса, мүлікты сактандырса, онда олар косымша шыгындар болып табылады.

Мүлікты куту шыгындарын мындетты және косымша деп болудын магынасы мынада: мындетты шыгындар келісім шартта айтылады және жалға беруші оларды жалдаушыдан талап ете алады. Косымша шыгындарды жалдаушы озы белгылейды және оларды алып тастай алады.

Жалдаүшінын корсетылген мындеттерды орындамауы жалға берушінын муддесыне кайшы келсе, ол мүліктык жалдау келісімын мерзымынен бурын бузуды талап етуге хукылы.

Жалға беруші ҚР АК 533 бабында карастырылган мындеттерды орындау кажеттылыг туралы жалдаүшіны жазбаша турде ескертуге мындетты, сонымен катар ол жалдаушыга осы мындеттерды белгілі мерзымде орындауга мүмкіндык беруы керек.

Оз кезегынде жалдаушы жалға берушіден жалға берылген мүлікты куту бойынша оз мындеттерын орындауды талап ете алады.

Жалға берушінын озынын курделы жондеуден откызу бойынша мындеттерын орындамауы жалдаушыга оз тандауы бойынша:

1. 
   оз бетынше жондеуден откызу және жалға берушіден жондеу кунын ондырып алу;
   
2. 
   жондеу кунын келысм шарт бойынша толенетын есебыне жеткызу;
   
3. 
   келісім шарт бойынша толемнын сайкес молшерге азайтылуын талап ету;
   
4. 
   келісім шарттан бас тарту хукыгын береды.
   

Жалдаүшінын жалға берушінын келісімынмыз жургызген болынбейтын жаксартуларынын куны кайтарып алуга жатпайды.

Мүліктык жалдаудың келісім шарты оз күшін жойганнан кейын жалдаушы жалға берушіге мүлікты шартта келысылгендей жагдайда немесе калыпты тозуын есептеп лзы алган кездегыдей куйде кайтаруга мындетты.

Егер келісім мерзымы аякталганда кайтарылатын мүліктын жагдайы заңда немесе келісімде келтырылген шарттарга сайкес келмесе, жалдаушы жалға берушінын шеккен зияннын орнын толтырады. Егер жалға алынган мүлік, келісім шартта корсетылген кызмет ету мерзымынен бурын ыстен шыкса, онда жалдаушы жалға берышуге мүліктын калдык кунын толейды.

Бұл жерде мүліктын мерзымынен бурын ыстен шыгуы жалдаушыга байланысты себептердын кесырынен болгандыгы туралы соз болып отыр, бырак мүлікке адейы ойластырылып зиян келтырылды деп ойлауга болмайды. Жалдаушы жалға берушіге мүліктын ыстен шыгуы орын алган сатте ие болган мулыгынын ғана кунын толеуге мындетты

Егер жалдаушы жалға алыган мүлікты кайтармаса немесе басқа уакытта кайтарса, жалға беруші жалдаушыдан мерзымынен асып кеткен барлык уакытта мүлікты пайдаланганы үшін акы талап ете алады. Жалдаүшінын мүлікты оз уакытында кайтармагыны үшін толем жалпы ереже бойынша айып пул сипатында болады және айып толемынын устынен толык сомады алынуы мүмкін.

Мүліктык жалдаудың келісім-шартында екы жактын келісімымен аныкталган жагдайларда жалданган мүліктын жалдаүшінын меншыгыне отуын карастыруга болады. Егер келісім-шартта жалданган мүлікты толеп алу туралы жагдайлар каратырылмаса, оны екы жактын косымша келісімімен бекітуге болады, бұл жагдайда олар мүлікты пайдаланганы үшін бурын толенген акыны толемдык бага ретынде есептеу келыс алады.

Сонында жалдаүшінын жалданган мүлікке деген хукыгын коргауы мершыктык кукыгын коргаумен бырдей дарежеде камтамасыз етыледы. Жалға беруші жалдаүшінын алдында жалданган мүлікке катысы жок үшіншы тулгалардын зорлыкшыл әрекеттерынын алдында жолданган мүлікке катысы жок үшіншы тулгалардын зорлыкшыл әрекеттерынын салдарынан пайдаланудын бузылгандыгы үшін жауапты емес. Ал егер жалға беруші бузушылардын әрекеттерын санкциялайтын болса, бұл жагдайда онын озы де жауапты болады. Барлык жагдайда да жалдаүшінын акылы талап ету кукы бар және оз атынан озыне тиысты хуктарын коргай алады.

Жалпы алганда жалға беруші мен жалдаүшінын хуктары мен мындеттеры осындай.

Басқа да азаматтык-құқықтык келісім шарт тарызды мүліктык жалдаудың келісім шарты оны 2 жактың орындауымен күшін жояды.

Егер жалдаушы келісім шарт мерзімі аякталғанан кейын де жалға берушінын карсылыгынсыз мүлікты пайдалануын жалғастыра берсе, келісім шарт сол шарттармен белгысыз мерзымге қайтадан бекытылды деп саналады. Бұл жагдайда жактардын аркайсысы келісім шарттан бас тартуга еркы бар, ол үшін екыншы жакты жазбаша турде ескертуге тиыс: жылжымайтын мүлікты жалдаганда - 3 ай ішінде, басқа мүлік турын жалдаганда – 1 ай ышынде;

Жалдаушы келісім шартты жана мерзымге бекыту үшін айрыкша хукыкка ие. Ол үшін жалдаушы алдынгы келісім шарт бойынша оз мындеттерын тиысты, дурыс орындауы керек. Осы шартты сактаганда жалдаушы мүліктык жалдау келісім шартын жана мерзымге бекыткенде басқа тен жагдайларда үшіншы тулгаларга караганда айырыкша хукыкка ие болады. Егер басқа жалдаушы тиымдырек жагдайларды усынса, бастапкы жалдаушы мүліктык жалдау келісім шартын бекіткендегі өзінің айрыкша хукыгынан айырылады.

Озынын хукыгын пайдалангысы келген жалдаушы келісім шарт жасасу ниеты туралы жалға берушіге жазбаша турде хабарлауга мындетты хабарлама келісім шартта көрсетілген мерзімде жасалуы керек, ал егер мерзімі корсетылмесе, келісім шарт күшін жойганга дейынгы бір мезгылде жасалады.

Мүліктык жалдау келісім шартын жана мерзымге бекыткенде екы жактын келісімы бойынша келісімнын шарттары озгеруы мүмкін. Егер жалға беруші жалдауынын келісім шартты жана мерзымге бекыту туралы отынышын кабыл алмаса, бырак келісім шарттын быткен кунынен бастап 1 жыл ішінде басқа тулгамен мүліктык жалдау келісім шартын бекытсе, жалдаушы оз тандауы бойынша сот аркылы жасалган келісім - шарт бойынша өзінің міндеттері мен құқықтарын ауысуын және келісім шартты жанартудан бас тарткандыгынан жумсаган шыгындарынын орнын толтыруды немесе тек шыгындарынын орнын толтыруды талап етуге кукылы.

Мүліктык жалдаудыңкелысм шарты екы жактын келісімы бойынша кез-келген уакытта күшін жояды. Сонымен катар ол бір ғана жактын ыкыласы бойынша токтатылуы мүмкін. Жогарыда корсетылгендерден басқа жалға берушінын ыкыласымен мына жагдайларда токтатыла алады:

а) егер жалдаушы 2 реттен артык жагдайда келісім шартта бекітілген толем мерзымы откенде мулукты пайдаланганы үшін акысын толемесе;

б) егер заң актылерыне немесе келісім шартка сайкес курделы жондеуден откызу мындеты жалдаушыга жуктелып, ол мүліктык жалдау келісім шартында бекытылген мерзымде, егер келісімде мерзім бекітілмесе, онда тиісті уакытта мүлікты курделы жондеуден откызбесе;
Жалға беруші оз ыкыласы бойынша келісім шартты мерзімінен бурын бузу жагдайларынын барлыгында жалдаушыга белгілі мерзымде оз мындеттерын орындауына мүмкіндык беруы керек.

Келісім шарт жалдаүшінын ыкыласы бойынша мерзымынен бурын токтатылады, егер:

а) жалға беруші келісімнын шартына немесе мүліктын тагаыйндалынуына сайкес жалдаушыга оны пайдалануга кедергы келтырсе, немесе оны пайдалануга бермесе;

б) Жалға беруші келісімде корсетылген мерзымлде озыне жуктелген мулкты курделы жондеуден откызу мындетын аткармаса;

в) жалға берылген мүліктын жалдау келісімын бекытерде онын тузулыгын тексергенде немесе мүлікты карау кезынде байкалмаган, жалдаушыга белгсыз болган және жалға беруші ескертпеген, мүлікты пайдалануга богет жасайтын кемшылыктеры болса;

г) егер мүлік жалдаүшінын жауапкершылыгынен тыс жагдайларга байланысты колдануга жарамсыз болып шыкса.

Арендатордын мындеттеры. Жасалган келысім шарттарына сайкес арендатор мындеты:

1) арендаға алынған мүлікті арендалык келісімнін шарттарына сайкес, егер келісімде ондай шарттар корсетылмесе, мүліктын кызметыне сайкес пайдалануы керек. Арендатор мүлікты озы пайдалнуы керек. Егер ол арендага берушінын келісімінсіз мүлікті пайдалануга үшіншы тулгага қатысытырса, ол АК карастырылган озынын басқа да мындетын бузады. Мүліктын кызметы келісім шартта тагайындалуы тиыс. Карама карсы жагдайда мүлік озынын маныне орай, озыне тан кызметы бойынша колданылуга тиыс.

Егер арендатор мүлікты арендалык келісім шарттрына немесе мүліктын кызметыне сайкес емес турде пайдаланса, жалға беруші келісім шартты мерзымынен бурын токтатуды және шыгындардын орнын толтыруды талап етуге кукылы. Муллыкты пайдалану шарттарын немесе мүліктын тагайындалган кызметын бузганы үшін жауапкершылык щыгындардын орнын толтыру турынде корынеды, бұл жагдайда арендатордын кынасы болса, себебы егер пайдалану шарты кездейсок бузылса АК 614-бап 4 тармак колданылады. Бұл жагдайда арендалык келісім шарт мерзімінен бұрын күшін жоймайды;

2) Мүлікты пайдаланганы үшін толемды оз уакытысында жасау. Жалдау акысын төлеумерзымы, шарты, тартыбы және молшеры келісім шартта анықталады. Жалдау ақысынын бұл сипаттамаларынын заңда немесе заңдык актылерде бекітілуін АК карастырмайды. Сондыктан жалдау акысын төлеумерзымы, шарты, тартыбы және молшеры кандай да бір нормативтык акт бойынша бекітілсе, арендалык келісімде міндетті турде оган сылтеме жасалуы керек. Айтпесе, жалдау акысынын бұл сипаттамалары келісім шартпен бекытылген деп есептелмейды. Бұл кезде салыстырмалы жагдайда балама мүлікты жалға берген кезде колданылатын жалдау акысын төлеумерзымы, шарты, тартыбы және молшерын бекытетын ереже колданылады. Басқаша айтканда, жалдау акысынын орта ырноктык сипаттамаларын колдану туралы соз болып тур. Сот тажырибесы жалдау акысын толеудын «дагдалы» мерзымын, шартын, тажырыбын белгыленге дейын, мемлекеттык мүлікты беру үшін бекытылген ержелерге суенуге болады (тәжірибе жүзінде кең тараған).

Жалдау акысы келісім шартта карастырылган жагдайларга байланысты жалға алынган мүлікке тутастай немесе онын курамдас болыктеры бойынша жеке-жеке белгыленуы мүмкін.

а) мерзімдік немесе біржолғы енгызылетын толемдердын турлаулы сомасында белгыленген;

б) жалданылган мүлікты, онымды, жемысты және табысты пайдалану натижесынде алынган белгілі бір улес;

в) жалға алүшінын белгілі бір кызмет корсетулеры;

г) жалға алүшінын шартта келысылген затты жалға берушінын меншыгыне немесе жалдауына беруі;

д) жалға алушыга жалданган мүлікты жаксарту жонынде шартты келысылген шыгындарды жуктеуы;

Жалдау акынын бырнеше турын колдану арендалык келісімнін аренданын және мысалга , сату-сатып алу немесе кызмет корсету туралы келісім шарттардын белгілері косылган аралас келісім шартка айнатуын білдіреді. Тараптар арендалык келісімде корсетылген талдау акысынын турлерын немесе арендалык толемнын басқа турлерын біріктіріп карастыра алады, мысалы, арендаға алынган мүліктык кещенды пайдаланудан тускен жалға алүшінын пайдасынын бір болыгы турынде.

Егер жалдау акысынын накты формасы келісім шартта карастырылмаса, онда жалдау акысы арендалык келісімінін мерзіміне байланысты – бір жылға немесе мерзіммен толенетын турлаулы сомада аныкталады.

Егер тараптардын келісімінде озгеше келісілмесе, жалдау ақысының молшеры шартта келтырылген мерзімде коп дегенде жылына 1 рет озгеруы мүмкін. Заң актылерынде жалдаудың жекелеген турлерын жалдау үшін жасалатын арендалыктолем молшерын кайта карауга озге де ен аз мерзымдер көзделуы мүмкін.

Арендалык келісімде арендалык акыны турктылыгы және кайта карауга жатпайтыны туралы, сонымен ктар шарт тарптарынын кез-келгены аренда акысын бір жакты тартыпте озгертуды талап ете алатынытуралы карастырылган, ал екыншы жакты аренда акысын озгертуды, кабылдамаган жагдайында келісім шарт мерзымынен бурын бузылады. Егер бұл тарызды ережелер шартта карастырылмаса, арендалык акыны тек екы жактын келісімы бойынша ғана озгертуге болады. Тараптардын кай-кайсынын болса да арендалык акы молшерын озгертуден бас тартуы екыншы жакка соттык тәртіпте кайта карауга мәжбүрлеуге арендалык келісімді мерзімінен бурын бузуга хукык бермейды, себебы ондай шаралар АК-те карастырылмаган. Осылайшы, арендылык толем молшерын кайта карау уакытын заңмен белгылеу кайта карау мүмкіндыгы келісіммен бекытылген және кайта караудан тараптардын быреуы бас тарткан кезде жазалау шаралармен жабдыкталган жагдайда ғана тажырибелык манызга ие болады.

Жалға алушы жалдау акысын белгілі молшерде томендетуды талап етуге кукыгы бар, егер де онын жауапкершылыгынен тыс жагдайларга байланысты аренда келісімінде карастырылган мүлікты пайдалану жагдайы немесе мүліктын жайөкуйы елеулы турде нашарласа жалға алушыга мундай құқықтын берылуы жалға берушінын осы мүліктын иесы ретынде , арендага берылген, онын кездейсок жагдайлардан нашарлауы – меншік иесінің тәуекелі. Арендалык келісімінін паныныне сырткы жагдайлар ретынде корынетын пайдалану шарттарынын нашарлауы туралы айтканда келісімді жүзеге асырудын мүмкін еместыгынын тауекелы туралы айткан жон. Жалға берушіге бұл тауекелды де кою толыгымен ҚРисынды, егер онын негізгы мындеттерын былетын болсак – мүлікты пайдалануга беру және келесілгенуакыт бойына еркін колдануын мүмкіндык беру.

Жалдау акысынын колемын томендетуды кез-келген пайдалану шарты шарты мен мүлік жагдайынын нашарлауынан емес, елеулы жагдайда ғана талап етеды. елеулы деп мынадай нашарлау турын айтады, егер жылга алушы келісімге отырганда умыт арткан болыгынен улкен молшерде кур калса.

Заң аркылы АК 614 – бап, 4 тармак. карастырылғанан озгеше ережелерді бекітуге болады. бырак арендалык ақыны төлеу мерзімі, тәртібі және шарты арендалык келісімде аныкталатынын ескере отырып, бұл бойынша пайдалану шарты мен мүлік жагдайынын елеулы нашарлауы кезінде де жалдау акысынын молшеры кайта карастырылмайды.

Келісім бойынша жалдау акысын кез-келген уакытта толеуге болады: жылына, кварталда, айына, аптасына бір рет және т.б. Егер жылга алушы жалдау акысын мерзымыненбурын толеуды катарынан 2 мерзымнен артык емес уакытта ғана талап етуге болады. Келісім уакытысынын елеулы бузылуы пайдалану шарты мен арендалык мүліктынжагдайынын елеулы нашарлаганы сиякты каралуы кажет.

Соныме, аренда келісім бойынша басқа да ережелер тагайындауга болады, мысалы, жалдау акысын мерзымынен бурын толеуды талап етуге тыйым салу немесе керысынше, төлеумерзымын елеулы турде бузу кезынде ғана емес немесе катарынан 2 реттен артык мерзымы үшін толеуды талап ету мүмкіндыгы.

3. 
   Мүлік жалдау шарты токтатылган кецын жалға алушы мүлікты алган кезындегы куйынде, калыпты тозуын ескере отырып немесе шартта келісілген күйынде оны жалға берушіні кайтаруга мындетты. Жалға алүшінын кайтаратын мулкынын жагдайына косылатын талап, арендалык келісімге сәйкес жалға берушінін жалға береттын мулкыне койылатын талаптарга уксас (бұл жагдайда баламалы турде колданылатын). Сондыктан, жалға берылген кайтарылатын мүліктын кызметы арендалык келісім шартка және осындай мүліктен кызметыне сайкес болуы кажет. Мүлікпен бырге жалға берушіге бурын жалға алушымен алынган барлык керк-жарактарымен және оган қатысыты кужаттарымен берыледы. Егер мундай керек-жарктар мен кужаттар берылмеген болса; алайда жалға алушы мүмкін оларсыз максатка сайкес пайдалана алмаса не шарт жасасу кезынде умыт етуге болса, онда мүлікты кайтару жөніндегі жалға алүшінын мындеты орындалмаган болып есепмейды
   

Егер жалға алушы арендага алган мулкын кайтармаса немесе оз уакытында кайтармаса онда жалға беруші жалдау акысын толеуды букыл узартылган мерзымде талап етуге кукыгы бар. Егер корсетылген акы жалға берушіге тигызген шыгынды жаппайтын болса, онда онын орнын толтыруды талап етуыне болады. Бұл ереженын тиымдылыгы мынада, жалға берушіге арендалык мүлікты оз уакытында кайтармаганда копшылык жагдайда келтырылген шыгыннын колемын далелдеудын кажеты жок. Тек арендалык акынын узартылган мерзымде толеныуы талап ету жеткілікті.

Егер де арендалык мүліктын оз уакытысында кайтарылмауы келісімде айып ретінде карама, айып толемінін устынен шыгындардын орны толтырылады, клісімде озгеше жагдай карастырылмаса.

4. 
   Егер заңдарда немесе шартта озгеше көзделмесе, мүлікты дурыс куйде устап-тутуга агымдагы жондеуды оз есебыненжургузуге және мүлікты устап-тутуга кететын шыгындарды котеруге мындетты.
   

Агымдагы жондеуден мүлікты дурыс куйде усталуын ажырату кажет, ягни бұл мүліктей кызметы бойынша кез-келген мезгылде пайдалануына мүмкіндык береды. Бұл жерде кызметы бойынша токтаусыз пайдаланылатын арендалык мүліктын физикалык дурыстыгы туралы соз болуы кажет. Заттардын дурыс куйде усталуы заттардын озыне тан ышкы себептермен (техникалык) байланысты. Мысалы, арендалык колыкты унемы жанармаймен жабдыктап отыру кажет.

Агымдагы жондеуден және мүлікты дурыс куйде устаумен катар, жалға алушы жалданган мүлікты устап-тутумен байланысты шыгындарды котеруге мындетты. Бұл шыгындар сырткы себептерге байланысыты (пайдаланудын әлеуметтік –экономикалық жағдайлары). Олар жалданган мүліктын ышкы кемшылыктерын жоюмен немесе оны физикалык (техникалык) жарамды дурыс калыпта устаумен байланысты емес, бырак мундай шыгындарсыз затты пайдалану мүмкін емес. Мысалы, жолга алушы жалдаган автоколыгынын турагын толеуы немесе оны сактандыруы.және т.с.с.

5) Егер АК-те заң немесе басқа құқықтык актылерде, заң немесе басқа да хукыктык актылерде озгеше белгілінбесе, жалға алушы косымша косымша жалдауга (косалкы аренда), мүлікты жалға алу шарты бойынша оз хукыктары мен мындеттерын басқа тулгага беруге (кайта жалға алу - субаренда), жалға алган мүлікты тегын пайдалануга беруге, сондай-ак осы құқықтарды кепілге беруге және оларды шаруашылык серыктестерынын, акционерлык когамдардын жаргылык капиталына салым немесе ондырыстык кооперативке жарна ретынде салуга хукыгы жок.

Жогарыда корсетылген жагдайлардын барлыгын басқа тулгага жалдаүшінын құқықтары ғана емес, мындеттерынын де ауысатынын былдыреды.

Мындеттердын ауысуы (немесе олардын бір болыгы) жалға берушінын мындетты турде келісім беруын талап етеды. Себебы, мүліктын немесе оган иелык ету кукыгынын кымге ауысатындындыгы жалға берушіге барыбыр емес.

Жалға берушінын келісімдегы ар турлы тасылдер аркылы белгілі болады – тыкелей негізгы аренда келісімынде, оган косымша шартты және бір жакты әрекет турынде де (мысалы жазбаша рухсат беру) корынеды.

Жалға беруші келісім бергенде ауысатын арендалык құқықтар мен мындеттердын колемын аныктай алады.

АК бойынша жалға алүшінын озынын құқықтарын тутастай немесе бір болыгын басқа тулгага беруыне тыйм салынган. Хукыктарды тугелдей беру кайта жалдауда орын алады.

Бундай жагдайда жалға берушімен қатынака жана жалға алушы туседы, ал бурынгы ал бурынгы жалдаушы шетке шыгады және жалға берушінын алдындагы жауапкершылыгы токтайды.

Арендатордын оз кукыгын болшектеп беруы калган басқа жагдайлардын барынде орын алады, берылетын құқықтардын колемы артурлы болады. Ен аз молшердегы құқық кепілмен камтамасыз етылген мындеттеменын орындалмаган жагдайында жалдау құқықтарына иелык ету мүмкіндыгын ғана алатын кепіл устаушыга берыледы. Құқықтардын не улкен болыгын арендалык құқық салым (улестык жарна) турынде берылетын шаруашылык серыктестеры және ондырыстык кооперативтер алады, себебы арендалык келісімынен туындайтын барлык мындеттемелер салым салушыларда – жалға алушыларда болады. Субаренда болса (тегын пайдалану шекты) аралык орынга ие, себебы субарендаторга арендатор кукыгынын бір болыгы ғана берыледы және субарендатордын арендатор алдында мындеттемелеры бар. Бырак кайта жалдаудан басқа, кез-келген жагдайда жалға берушінын алдында келісім шартбойынша арендатор жауапты болып кала береды.

Бырак жалға берушінын келісімынсыз жүзеге асыра алмайтын әрекеттердын куатарына арендатордын затты үшіншы тулгага беруынын барлык жагдайлары жаткызылмаган. Мысалы, затты мердыгерлык келісімы бойынша жондеуден откузуге немесе сактауга тиым салынбаган. Бұл жагдайда жогарыда айтылгандай, сатушыда (мердыгерде) затты пайдалану хукыгы пайда болмайды.

Субаренда жалдау хукыгын үшіншы тулгага берудын кен тараган туры болып саналады, сондыктан ерекше карастырган жон.

Жалдап алынган мүлік кандай да бір молшерде жалға алушыга кажетсыз болса, ол жалға берушінын келісімымен бұл мүлікты субарендага (косалкы аренда) бере алады.

Субаренда жагдайында арендатор субарендага арендатор субарендаторга қатысыты жалға беруші болып шыгады және де озынын арендалык құқықтарынын быраз колемын сактап калады. Егер заңда және басқа да құқықтык актылерде озгеше белгыленбесе, мсубаренда шартына негізгы аренда шарты туралы ережелердын колданылуы кездейсоктык емес.

Субаренда келісім шартын аренда келісім-шартынын мерзымынен артык мерзымге жасау мүмкін емес. Керы жагдайда ол АК негізынде жарамсыз деп танылады. Бұл ешкым озынде бар құқықтан артык құқықта, быреуге бере алмайтын жалпы құқықтык принциптен шыгатын угым. Мысалы, егер жалға алушыга (арендатор) заттан (мүліктен) табыс алуга тиым салынса, онда ол бундай құқықты субарендага усына алмайды. Субарендаторга жуктелетын мындеттердын колемы жалға алүшінын мындеттеры сияты немесе одан да коп болуы мындетты емес. Жалға алушы мысалы, мысалы, жалға берушінын толемыне жататын, аренда акысынын коп болыгын оз есебыне алып калуы мүмкін.

Субаренда аренда негізынде жургызыледы. Егер аренда келісім шарты АК негізынде жарамсыз деп карастырылган болса, онда осы келісім шартка сайкес жасалган субаренда келісім-шарты мардымсыз деп танылады. Аренда келісім шарты мерзымынен бурын токтатылса, осыган сайкес жасалган субренда келісім шарты да токтатылады. Бұл жагдайда субарендатор, отелген аренда келісім шартына сайкестендырылген субаренданын калган мерзым шегындегы, субаренда келісім-шартына сайкес онын пайдалануындагы мүлікты жалдауга онымен келісім шарт жасауга кукылы.

Егер жалға беруші субаренда келісім шартын жалға алушылармен жасасуга келісім берсе, онда ол онымен озын байланыстырады. Аренда шартын бузу салдарынан, субаренда шартын мерзымынен бурын онын кынасынсыз токтату, субарендатордын кукыгын бузады. сондыктан, заңгер арендаторга субаренданын бытпеген мерзымдегы озынын пайдалануындагы бар мүлікке ғана аренда шартын жасауга шарттарга келетын болсак, субаренда емес, аренда келісім шарт негізынде жасалуы тиыс. Сонгысы, ескы арендалык келісім шартка караганда, негурлым женылдык шараларын курауы мүмкін. Сондыктан, жалға берушіны озы аныкталмаган шарттарга келысуыне мажбырлеу адылетсыз болар еды.

Субарендатормен аренда келісім шартын жасау тартыбын АК 618 бабынын 1 параграфында, 445 және 446 баптарында белгыленгенын коруге болады.

Алйда, арендалык келісім шарт АК 618 бабында корсетылгеннен басқа ережелег-ры белгыленуы мүмкін. Негізынде арендалык келісім шартты мерзымынен бузу да субаренда келісім шартынын корытындысыз немесе корытындымен, бырак аренда емес, субаренда келісім шарты токтаган жагдайда токтатылуы мүмкін.

Аренда алгашкы уш мындеты буйрыкты, калгандары – диспозитивты болып табылады.

3 – тарау. Арендалык келісім шарттын токтатылуы.

3.1 Арендалык келісім шартты токтатудын негізы.

Бар жактын озгерысы кезынде аренда келісім шарты оз күшінде калатын жагдайды жеке карастыру кажет. Жалға алынган мүліктын меншык кукыгын (шаруашылык басқару, оперативты басқару, омыр бойы мурагерлык иемдеу) кукыгын басқа тулгаларга беру, аренда келісім-шартын бузу немесе озгерту үшін негіз бола алмайды. Содыктан, арендалык қатынатар узылмейды, ал бастапкы жалға беруші жана иеленушыге берылген мүлікке заттык құқық береды.

Көзгалмайтын мүлікты жалға алган адам кайтыс болган жагдайда, егер заңмен немесе келісім шарта басқаша корсетылмесе, онын құқықтары мен мендеттеры толыгымен онын мурагерлерыне кошеды. Мундай жагдаймен, жалға алушы мурагерлерынын құқықтары коргалады. Жалға беруші келісім шартын әрекет етуынын калган мерзымынде жалға алушы мурагерлерымен бырге жумыс ыстеуден бас тартуга хукылы, егер аренда келісім шарты жалға алүшінын кандай да бір жеке касиеттерыне негізделык жасалса. Мысалы, жалға алушы мамандырылган курылысшы болсын, және аренда акысынын орнын, жалға алынган боъектыны жондеуге келыссе, ал онын мурагеры келісім шарт бойынша бундай жумысты аткара алмайды.

Оздерынын құқықтары туралы бырнеше мурагерлер малымдеуы де мүмкін. Бундай жагдайда далга алүшінын кукыгын алу туралы сурак, олардын арасында шешымделеды немесе келыспеушылык туындаган жагдайда –сот процесы аркылы шешыледы.

Мвсалы, РФ азаматтык кодексыне сайкес жалға беруші быржактылы тартыппен келісім шартты бузуга кукылы, егер жалға алушы:

а) келсым шарты бойынша мүлікты дурыс пайдаланбайды немесе бырнеше рет мүліктын белгыленуын бузса;

б) мүлікты жаман устаса;

в) келісім шартта белгыленген мерзымде аренда акысын уакытында катарынан 2 рет толемесе.

г) арендалык келісім белгылеген мерзымде мүлікты курделы жондеуден откызуден бас тартса немесе ол келісім шартта корсесылмесе, құқықтык актылерде және ондырыс келісім шартында корсетылгендей курделы жондеуден откызу жалға алүшінын мындеты болып табылады.

Жогарыда корсетылген тызым жеткылыкты емес, аренда келісім шартында мерзымнен бурын бузудын басқа да негіздеры каралуы мүмкін және де бұл тызым екы жактын келісімынсыз токтатылуы мүмкін емес. Аренда келісім шарты бір накты тартыпте бузу кукыгын жүзеге асыру үшін жалға алушы, келісім шартын бузу үшін негізды курайтын арызбен сотка жугунуы керек.

Сондай ак, жалға алүшінын муддесын коргау максатында, екы жактын арасындагы келыспеушылыкты. Сотка дейынгы тартыппен реттеу карастырылган. Сонымен, жалға алушы озынын мындеттерын белгілі мерзымде орындайтындыгы туралы жазбаша жазып, жалға берушіге бергеннен кейын ғана жалға беруші келісім шартты мерзімінен бурын толеуын талап етуге кукылы. Жалға алушы жагынан мундай әрекет байкалмаса, онда оган сот келісім шартты бузу туралы арызда карауын талап етеды.

Оз кезегынде, жалға алушы озынын талаптары бойынша келісім шартты мерзымынен бурын бузуга кукыгы бар, егер:

а) жалаг беруші мүлікты жалг аалүшінын иелыгыне бермесе немесе мүлікты келісім шартка сайкес пайдалануга кедергы жасаса;

б) жалға алушыга келісім шарт жасаганда ескертылмеген мүлікты карап алганда табылмаган, және жалға алушыга алдын ала айтылмаган ескерулер мүлікты пайдалануда кедергы, кемшылыктер болса;

в) жалға беруші озынын мындеты болып табылатын курделы жондеуден откызуды, келісім шартта белгыленген мерзымде орындамаса.

г) жалға алушы жауап бермейтын мүліктын жагдайы пайдалану үшін жарамсыз болып калса (бұл жерде кездейсок немесе карсы тура алмайтын куштегы жагдай айтылган)

жогарыда айтылгандар жеткылыксыз, оны толыктыруга болады, бырак екы жакта келісім берып турса да кыссартуга болмайды.

Жалға алүшінын талабы бойынша аренда келісім шарты сот аркылы бузылады.

Бұл кещзе мынаган коныл аудару керек. Жыберылген кателерды жою талады корсетылген жазбаша ескертулерды жою талабы корсетылген жазбаша корсетулерды алдын ала жыберу жалға алышуга жуктеледы. Быракта, сотка жугунуден бурын ол жалға берушіге келісім шартты бузу усынысын жыберу керек. Келісім шартын бузу усынысын ерыкты турде кабыл алмауы кезынде немесе жауапты корсетылген мерзымде (егер мерзым корсетылмесе, онда 30 кун ышынде) жауабы берілмесе, онда жалға алушы сотка арыз беруге кукыгы ьар. Аренда келісім шарты жалға алынган толем аркылы токтатылуы мүмкін. РФ АК 24 бабында корсеьтылгендей: заңдыжәне арендалык келісім-шартта аренда мерзымы быткеннен кейын жалға алынган мүлік жалға алүшінын меншыгыне айналатындыгы немесе келісім шартта келысылген сатып алу багасы жалға алушыга толенген жагдайлары карастырылган.

Мемлекеттык және муниципалды мекемелерынын жалға алынган мулкын төлеужекешелендыру тасылдерынын бір туры. Сондыктан, осындай аренда объектылерынын отеу багасын және отеу тартыбын жекешелендыруды реттейтын актылеры және « Арендага берылген мемлекеттык және муныципалды кәсіпорн мулкын жекешелендыру және арендалык қатынатарды реттеу реттеу» туралы РФ 14.10.92 1230-шы Президенттын жарлыгы реттейды.

Арендалык келісім шарттарында карастырылмаган жалданган мүлікты отеу туралы шарттары корсетылмеген жагдайда, жеке заңдылыктармен ескертыледы. Рнда оны екы жактын косымша келісімы аркылы белгылеуге болады. Бұл кезде екы жак отеу багасымен аренда акысын ерте толеуды ескеру туралы келысуге кукылы. Сонымен катар, заңмен жалға алынган мүлікты отеуге тиым салынган жагдайлар белгыленуы мүмкін.

Мүлікты кайтару

Жалға алушы әрекет ету мерзымы аякталган кезда келісім шартты токтату негізыне байланыссыз мүлікты жалға берушіге кайтарып беруге мындетты. Быракта, келісім шартта келысылгендей калыпты тозуды ескере отырып, жалға алушы мүлікты кандай жагдайда алды, солай кысып кайтаруы керек, мысалы, калыпка келтыруден кейын, егер келісім шарт боыйнша жалға алушы он ыжүзеге асыруда мындетыне алса.

Жалға берушіге жалға алынган мүлікты уалытында кайтарылмаса, онда жолга алушыдан кешыктырылген уакыттын барлыгына аренда акысын толеуын талап етуге кукылы. Быракта бұл аренда келісім-шарт узартуды білдірмейді, егер жалға беруші келісім шартты жанарту туралы ойын хабарласа. Егер толенген аренда акысы жалға беруші шеккен зиянды жаппаса, онда ол шыгыннын орнын толтыруды талап ете алады. АК келесы жагдайын ескеру кажет. Егер келісім шартта, жалданган мүлікты уакытында кайтармаганы жонынде айып корсетылсе, онда шыгындарды айып устынен толык соммада ондырып алуга болады.

Келісім шартбойынша екы жактын оз мындеттерын ерыкты турде орындауы коп жагдайда олардын арасында қатына кайта корыныс табады. Егер жалға беруші келісім шарт мерзымы быткенге дейын оз мындеттерын толыгымен орындаса, егер басқасы заңмен немесе арендалык келісімынде корсетылмесе, онда ол жана мерзымге, арендалык келісім шарт жасауга басқа тулгалар алдында онын айрыкша кукыгы бар. Бырак, жалға алүшінын айрыкша кукыгы жана келісім шартты ескы талаптарга сай жасауга мындетты еместыгын корсетеды.

Бұл жагдайда, жалға алүшінын орындауга жататын мындеттерыне мыналар жатады:

а) келісім шартка және онын белгыленуыне сайкес мүлікты колдану;

б) мүлікты дурыс жагдайда устау, агымдагы жондеуды оз есебынен жүзеге асыру; мүліктын нашарлануына жол бермеу;

в) мүлікты колданганы үшін толемыды уакытында толеу;

г) заңда және келісім шартта корсетылген басқа да мындеттерды ерыкты турде орындауы болып табылады.

Жалға алушы арендалык қатынаты жалғастыргысы келсе, онда ол келісім шартта корсетылген мерзымде, егер мерзым аныкталмаган болса, онда әрекеттын аякталуынын орындау мерзымынде, бұл туралы жалға берышуге жазбаша хабарлауы керек.

Жана мерзымге арендалык келісім шарт жасаганда, екы жактын келысуымен, онын шарттарын озгертуге болады. Бұл жалға алушыга жуктелетын курделы жондеуден откызу, арендалык акынын молшеры және т.б. мыдеттер келісім шарт мерзымыне қатысыты болуы керек. Ескере кететын бір жай, жана арендалык келісім шартты жасаганда, екы жак бурын әрекет еткен келісім шарт шарттарына байланысты емес. Ал, айырыкша құқықты былай тусындыруге болады: аренданын бырдей шарттарын ар турлы тулгаларга усынуда, айрыкша құқық бурынгы жолга алушыга берыледы.

Жалға алушы оз айрыкша кукыгын коргауга мүмкіндыгы бар. Егер жалға беруші жана мерзымге келісім шарт жасаудан бас тартса және сол уакытта келісім шарт мерзымы быткен кунннен бастап бір жыл ышынде аренда келісім шартын басқа тургамен жасаса, онда ол сатка жугыне алады. бундай жагдайда, жалға алушы сотта осымен арендалык келісім шарт бойынша мындеттер мен құқықтарды озыне ауыстыруын талап ете алады. Быракта, жалға беруші мүлікты жалға бергісі келмеген жагдайда , жалға алушы келісім шартты жанартуды талап ете алмайды.

Егер жалға алушы келісім шарт мерзымы быткеннен кейын де мүлікты колдануды жалғастыра берсе және жалға беруші буган карсы болмаса, онда белгысыз мерзымге келісім шарт жанартылды деп есептеймыз. Бұл жагдайда, екы жак келісім шарттан кез келген уакытта бас тарту кукыгын сактап калады және бұл туралы екы екы жа бір-бырыне алдын ала ескертеды. (егер заңмен немесе келісім шарттын токтату туралы басқа мерзым белгеленбесе, онда көзгалмайты мүлікты жалдау меҚРзымы 3 ай)

Бунымен коса, мынаны де ескерген жон. Егер осы аренда турыне немесе осы мүліктын турын жалдауга заңмен шекты (максималды) мерзым белгыленсе, бырак шекты мерзымге дейын екы жак келісім шарттан бас тартпаса, онда онын әрекеты шекты мерзыммен бырге токтатылады.

Арендалык келісім шарт жасаганда 2 жак келісім шартта косымша шарттар корсетуы мүмкін және оларды орындаганда жалға алушы, жана мерзымге аренда келісім шартын жасаганда, айрыкша құқық алуы мүмкін.

Аренда келісім шартынын ерекшелыгы (мүлікты жалдау келісім-шарты) келісім шарт мерзымы быткенде немесе белгысыз мерзымге жасалган мүлікты жалдау келісім шартын бузганда корынеды.

Мүлікты жалдау келісім шартынын әрекет ету мерзымыны быту себебыне байланысты аренданы токтату кукыгын тыркеу, мүлікты жалдау мерзымын быту моментыне дейын, тыркеушы органдарга келісім шарт жасаган екы жактын кез келгенынын отынышы негізынде жүзеге асырылады.

Аренданы токтату кукыгын тыркеу туралы отыныш кандай да бір себептермен, келісім шарт мерзымы быткен куннын келесы куны берылсе, онда аренда кукыгын токтату үшін карастырылган ережелер бойынша жүзеге асырылады.

Белгысыз мерзымге белгыленген аренда кукыгы (мүлікты жалдау келісім шарты) кех келген уакытта бір жактын отынышы бойынша токтатылуы мүмкін, егер заң актылермен немесе келісім шарта басқасы корсетылмесе, отыныш былдырген жак аренданы токтату кукыгы 2 жакка 3 ай ышынде хабарлаган жагдайда.

Корсетылген жагдайда тыркеушы органга мүлікты жалдау келісім шартын токтату үшін кажетты кужаттардан басқа осындай ескертулермен катар жазбаша далел керек.

Аренданы токтату кукыгын тыркеу кезынде тыркеме кагазды толтыру тартыбы, уакытша инструкцияда карастырган тартып бойынша жүзеге асады.

Арендалык келісім шартта белгыленген мерзымде токтату, жалға алушыга жана мерзымге арендалык келісім шарт жасауга айрыкша құқық береды. Егер басқасы заңда немесе арендалык келісім шартта корсетылмесе, озынын мындеттерын орындаган жалға алушы, айрыкша жагдайда басқа туглалар алдында жана мерзымге келісім шарт жасауга кукыгы бар.

Арендалык келысм шарт жана мерзымге жасау кезынде келісім шарт шарттары екы жактын келісімі бойынша озгертылуы мүмкін. Егер жалға алүшіны келісім шарттынын жана шарттары кнагаттандырылмаса, онда ол жана мерзымге келісім шарт жасауга айрыкш акукыгынан айырылады. Бундай корытынды АК 621 бабында корсетылген «кандай да бір тен жагдайларда» тусыныктемесынен шыгады.

Егер жалғаберуші жана мерзымге келісім шарт жасаудан бас тартса, және бір жыл ышынде келісім шарт мерзымы быту куннен бастап басқа тулгамен келісім шарт бойынша мындеттер мен құқықтарды және келтырылген шыгндардын орнын толтыруды оз талабы бойынша сотта талап етуыне кукыгы бар. Жалға беруші токтатылган немесе басқа жагдайда келісім шарт жасаган жагдайда бундай құқықтар бурынгы жалға алушыга берыдледы. Бырак жалға алушы жана келісім шарт жасаудан бас тарткан шарттармен ешбыр жагдайда келісім шарт жасамайды.

Егер жалға алушы келісім шарт мерзымы быткенен кейын де маулыкты пайдалана берсе жан едалга беруші жагынан ешкандай карсылык болмаса, онда аренда келісім шарты белгісіз мерзім жагдайында жанартылды деп есептелынеды. Жалға берушінын келісім шартты жалғастыруга карсылыгы келісім шартта карастырылуы керек. Ол болмаган куннын озынде, ол АК 314 бабына сайкес белгыленеды.

Мүлікты жалдау келісім шартын жанарту.

Егер жалдаушы жалға берушінын карсылыгы болмаган кезде, мүлікты пайдалануын келісім шарт мерзымы аякталган кезде де жалғастырса, белгысыз мерзым жагдайында келісім шарт жанартылды деп есептелынеды. Бундай жагдайда, екы жак бір бырын 3 ай ышынде бұл туралы жазбаша ескерте отырып, кез келген уакытта келісім шарттан бас бас тартуы мүмкін, егер басқасы заңмен немесе келісім шартпен корсетылмесе. (ҚР АК 558 бап)